תמא 38 מיקום דירה לאחר התמא
זיו
10/7/2023 8:30
ברשותי דירה בקומה 1 . הבניין בן 4 קומות. לאחר תמא 38/2 איזה קומה אקבל? לציין כרגע הדירה שלי הכי יקרה כי אין מעלית .
מיקום דירה מבחינת קומה וכיוונים
עו"ד נריה כהן
10/7/2023 11:04
תלוי מה סוכם ביניכם בהסכם התמ"א
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מכפיל יחס יחידות דיור בפרויקט תמ"א
מרים בסקון - אד
6/7/2023 18:17
שלום וברכה ותודה מראש!
התבקשתי מיזם לברר על תמ"א 38 באזור בנתניה אשמח לעזרתכם אני חדשה בתחום ההתחדשות. לפי איך שהבנתי בבנין בו יש קומת עמודים שבנויה פחות מ50% + 3 קומות מותר לבנות בתמ"א 38/1 - 2.5 קומות ובתמ"א 38/2 - 3 קומות.
באתר של עיריית נתניה בכרטיס מתחם כתוב שהיחס המכפיל של יח"ד הוא 3 - 3.5 (ככל שאני מבינה הכונה ב38/2)
הבנין הינו בעל 10 דירות וא"כ יוצא שאפשר לבנות בין 30 ל35 דירות. איני מבינה איך כמות הדירות הזאת נכנסת ב6 קומות אחרי התוספת. אשמח שתעשו לי קצת סדר. באופן כללי אני רואה שאנשים עושים מכח תמ"א 38/2 יותר מ3.5 קומות. האם יש משהו שאני לא מבינה? תודה רבה!
חישוב זכויות
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:24
ממליץ להסתייע באדריכל מקומי המכיר את התוכניות המקומית של העיר כדי שיבצע עבורך חישוב זכויות.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
לקחת משכנתא על דירה בתהליך תמא 2
ירון
4/7/2023 1:33
שלום, בניין בהליך התחלתי לתמא הריסה. מה קורה אם אני ממשכן את הדירה לבנק כדי לקנות משרד לצורכי עבודתי?
לקיחת הלוואה למטרה אחרת בהליך תמ"א
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:22
אם עדיין לא הגעתם לשלב של היתר בניה/בנק מלווה אז השאלה אם תוכל למשכן את הדירה כדי לקחת הלוואה למטרה אחרת תלויה בהסכם עליו חתמת עם היזם. את התשובה אם מותר לך או אסור לך תוכל לקבל מההסכם.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מה המשמעות של שימוש בדירה של אישה מבוגרת כמשרד?
דור
25/6/2023 13:41
שלום רב,
הבנין שאימי בת 87 מתגוררת (כרגע בשכירות בדירה אחרת) עובר פרויקט תמ"א. הקבלן משתמש באחד החדרים למשרד וכך גם בשירותים. אימי נאלצת להחליף את הכלים הסניטריים בחדר האמבטיה ושירותי האורחים.
האם יש חוק שאומר שהקבלן מחויב להחליף ומה עוד מלבד זה?
שימוש הקבלן בדירה
עו"ד נריה כהן
6/7/2023 13:35
לא
מה שהסכמתם במסגרת הסכם התמ"א או הסכמות אחרות אשר ביניכם
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מיסוי בתמא 38 2 תל אביב
שואל
18/6/2023 18:40
דירת תמורה תוספת 26 מר פלוס 20 מטר מרפסת.
פרויקט 2 בנינים ברובע 3 תל אביב
דירת ירושה של 2 אחים. יש פטור חוקי מהיטל השבחה - ירושה .
לי אין דירה נוספת ולאחי יש.
שאלות : 1. האם היזם יכול במקרים מסוימים להשתמש בפטור האישי שלנו ?
או שתמיד הוא משתמש בפטור ייעודי של תמא.
גם אם מטר מעל 25 מטר ו20 מטר מרפסות.
2. בקשנו מעוד דירים להחריג את הזכות של היזם להשתמש בפטור שלנו אך הוא ענה תשובה מעורפלת..
3. האם במכירת דירת התמורה אנו מאבדות פטור הירושה או משלמות היטל השבחה רק על התוספת של הדירה ?
כלומר איך נשמר פטור היטל השבחה מהדירה הקיימת ?
מדובר ב 25% המון כסף
תודה מראש לתשובתך
יום נפלא
מיסוי
עו"ד נריה כהן
22/6/2023 13:20
1. ברירת המחדל היא שימוש בפטור של התמ"א אבל אם אין פטור מכל מיני סיבות אז מקובל להסכים לשימוש בפטור אישי.
3. יש להתייעץ עם מומחה מס.
הערה כללית, אתה משתמש במונח "היטל השבחה". היטל השבחה זה משהו אחר לגמרי ואני מניח שכוונתך ל"מס שבח" ולא ל"היטל השבחה"
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מנגנון חלוקת חניות בבניין שמיועד לתמא 38/2
יפית
17/6/2023 14:22
אנו לפני ביצוע פרוייקט תמא 38/2. היזם רוצה להכניס סעיף לחוזה בו חלוקת החניות תתבצע כאשר 2 החניות הראשונות יוקצו ליזם והשלישית לאחד מיחידי הבעלים (ע"פ סדר שיקבע בהגרלה שתערך בין הבעלים) וכך הלאה. סה"כ מתוכננות 27 חניות בחניון תת קרקעי. האם חלוקה כזו מקובלת או שזכות הבחירה הראשונה היא לדיירים ואחריהם יקצה היזם את החניות הנותרות לדירות החדשות? (לציין שמתוך 9 דירות בבניין כיום רק ל 7 יש חניה בטאבו)
בחירת חניות
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:22
זה עניין מסחרי. ככל שהבניין יותר כלכלי ויותר מבוקש תוכלו להתעקש על מנגנון המיטיב אתכם. כמו שתבחרו ראשונים על כל חניות בעלי הדירות ורק אח"כ היזם, או שהיזם ייקח רק החניות לפנטהאוזים ואח"כ כל יתר בעלי הדירות. עניין למו"מ.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
התחייבות על מעלית שבת ומרפסת סוכה
אריאל
16/6/2023 16:21
שלום
כרגע אני גרה בדירת קרקע. ויש חצר לבניין שצמודה לדירה שלי (לא שלי בטאבו) רוצים לעשות תמ"א 38. ואמרו שמעלה קומה 1 או 2.
לא מוכנים להתחייב על מעלית שבת אמרו שיהיה אספת דיירים. ואמרו שלפי התכנון אין מרפסת סוכה וכרגע אני בונה סוכה בחצר שצמודה לדירה שלי.
הם פוגעים בי בחופש דת.
ביקשתי להשאר בקומת הקרקע והם לא הסכימו.
האם יש לי עילה טובה להתנגד ובית המשפט יהיה לטובתי? אני רוצה להשאר קרקע שלא תהיה לי בעיה עם שבתות חגים וסוכות
מה עושים? תודה רבה
קבלת דירה בקומת קרקע מותנית בתשלום הפרשים
אריאל
20/6/2023 9:43
שלום, יהיו דירות בקומת הקרקע, אבל הם אמרו שאני יכולה לקבל קרקע רק אם אשלם להם את ההפרשים, כי הם מרוויחים הרבה מקומת הקרקע,
אבל מה עם חופש הדת? אני בחרתי את הדירה הזאת במיוחד שלא תהיה לי בעיה, אני גרה בה כבר 13 שנים, זה לא נחשב?
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דירת קרקע
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:20
לא חושב שהסיכוייים של הטענה שלך גבוהים. אם אין דירה בקרקע אפשר לתת לך דירה בקומה ראשונה . לגבי מעלית, אפשר לחייב יתר הדיירים לשים מעלית.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בעל הנכס לא עדכן לגבי תמ"א 38
קטיה
15/6/2023 17:33
היי בחודש הקודם נכנסנו לדירה שהושכרה ולא צוין שהבניין אמור לעבור תמ"א 38.
והיום העמידו גדרות לבנים מסביב לבניין.
מה ניתן לעשות ומה אפשר לדרוש?
אני בהריון בחודש סוף שביעי לא אוכל שוב לארוז את כול הבית ובנוסף שוב הובלה. מה ניתן לעשות?
שכירות דירה בתמ"א
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:19
לדעתי יש כאן חוסר שקיפות מצד בעל הבית. אם אינך יכולה להישאר יהיה עלייך לשוחח עם בעל הבית בנושא ואם לא תגיעו להסכמה תצטרכי לפנות לביהמ"ש בתביעה מתאימה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מהו הרוב הדרוש להליך תמ"א 38 פינוי בינוי?
נתי נוה
15/6/2023 9:58
האם נדרש רוב של לפחות 66% ממספר הדירות במבנה המשותף? דגש על על מספר הדירות.
מה אומר החוק לגבי תמורה לדייר ששטח הגינה שלו גדול יותר משמעותית ו/או שטח הדירה שלו גדול יותר?
רוב דרוש
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:17
כן זה הרוב הדרוש אם כי נדרש רוב גם לגבי החלק היחסי ברכוש המשותף.
החוק לא מדבר על אופן חלוקת התמורות בין בעלי הדירות בתמ"א. זה עניין למו"מ
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שאלה לענין השפעת חוק ההסדרים על חוזה תמ"א 38 ישן
ריקי
13/6/2023 9:57
בוקר טוב,
חוזה תמ"א 38/2 נחתם בשנת 2016, לאחרונה התבקש שינוי בהרכז בעלי המניות המחזקים בחברה היזמית ונעשים התאמות בנוסח ההסכם בסעיפים שונים.
האם נספח זה מאפשר הכפפת ההסכם לשינויים שהתקבלו בחוק ההסדרים לעניין זכויות הקשיש בתמ"א 38?
מועד קובע לענייןז כויות קשישים
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:16
המועד הקובע הוא יום חתימת הדייר הראשון (2016). עדיין לא מוכרת לנו הנחיה פורמלית המאשרת שניתן לתת ההטבות גם למי שמלאו לו 70 או 75 ביום ההיתר ולא ביום חתימת הדייר הראשון אם כי בהרצאות ששמענו מבכירים ברשות המיסים להבנתנו יש כוונה של רשות המסב להקל בעניין זה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תהליך מעבר מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
רן
11/6/2023 18:34
נחתם הסכם עם היזם לתמ"א 38/1 והוגשה בקשה להיתר שנראה שבעוד מספר שבועות יתקבל.
עכשיו הדיירים מעוניינים לבחון מעבר לתמ"א 38/2 לאור כך שהבניין הסמוך יוצא לתמ"א 38/2.
1. האם זה אומר שצריך להתחיל את התהליך מהתחלה מול העירייה או אפשר לשנות את המסלול גם בתוך התהליך מבלי להתחיל מהתחלה?
2. מה הקנס המקובל שהדיירים יצטרכו לשלם ליזם אם למעשה יבטלו את החוזה?
מעבר מתמ"א חיזוק לתמ"א הריסה
עו"ד נריה כהן
12/6/2023 13:14
1. כן. הכל מחדש. נציגות, עו"ד, מכרז יזמים, הסכמים, החתמות, תכנון. הכל מחדש. בוודאי ייקח שנים רבות, תלוי ברשות המקומית ובקצב שלה.
2. אין כאן נוסחה קבועה. היזם הראשון ירצה לקבל בטח את ההוצאות ששם ובטח חלק מהרווחים שנמנעו ממנו ואת זה יצטרך לשלם היזם שייכנס.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ליווי בנקאי בתהליך החתימה על תמ"א 38
יעל
11/6/2023 13:11
האם חייבים את החתימה של כל הדיריים על החוזה בשביל לקבל ליווי בנקאי ?
(מציינת שיש היתר בניה כבר שנה וחצי)
אילו חתימות נחוצות לצורך קבלת ליווי בנקאי?
יעל
12/6/2023 9:24
תודה על המענה.
היכן אני יכולה למצוא את זה כתוב? כי העורכת דין מטעמנו מתעקשת שכולם חייבים להיות חתומים על החוזה בכדי לקבל ליווי בנקאי.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חתימות לליווי בנקאי
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:45
לעיתים, בתמ"א חיזוק, ניתן להסתפק בחתימה של עו"ד הדיירים. ביתר המקרים כמו תמ"א הריסה ופינוי בינוי נחוץ שכל דירה תחתום בנפרד על הליווי
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חלוקת קומות תמא 38/2 בניין 4 קומות ללא מעלית
קוזי יצחק
6/6/2023 17:21
בונים 8 קומות, והוצע שכל קומה תעלה ב 2, ז"א קומה 4 שהיא בערך הכי נמוך תעלה לקומה 6, וקומת קרקע עם העררך הכי גבוה תעלה לקומה 2, לאאאאא הגיוני ????
איך נוהגים במצב כזה ?????
מיקום קומה
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:44
אתם צריכים לקבל החלטה ברמת הבניין. יש פרוייקטים שאכן כך נוהגים ויש פרוייקטים ששמאי קובע את מיקום הקומה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
סתימה בצינורות כתוצאה מעבודות תמ"א בבניין
רז
6/6/2023 12:33
שלום, אני גר בבניין שעובר כרגע תמא בתל אביב. לפני כחודשיים בשעה 23:00 בלילה החלו לעלות מי ביוב מהפתחים במקלחת. באופן מיידי התקשרנו והזמנו אינסטלטור. לאחר שהאינסטלטור היה בדרך התקשרתי לועד של הבניין על מנת לברר איתם מה קורה. הגיע נציג מהתמא והוא והאינסטלטור פתחו ביחד סתימה של בטון יצוק שהיה בתוך הצנרת הראשית. שילמתי לאינסטלטור 3500 ש"ח בידיעה שהנזק נגרם בעקבות התמא ולכן אדרוש מהם את התשלום.
היזם לא מעוניין לשלם, הוא מורח אותי כבד חודשיים ומציע לשלם חצי.
אשמח לדעת האם אוכל ללכת לבית משפט לדרוש יותר מ3500 ש"ח. במידה ובית המשפט יפסוק 3500 ש"ח האם אין פה עניין פגום שכן לכל יזם יהיה עדיף תמיד לא לשלם ולסחוב את העניין לבית משפט, ומקסימום לשלם את הסכום שהוא אמור לשלם בכל מקרה במידה ויפסיד.
סתימה
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:43
כדאי שתצטייד בחוו"ד שאכן הסתימה היא כתוצאה מעבודות התמ"א. אם כדאי לך או לא כדאי זה החלטה שלך עם עצמך. יש לך סיכוי טוב אם תהיה לך חוו"ד תומכת
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בניית ממ"ד יותר מ-12 מעבר לקו הבניין
דורה
5/6/2023 11:47
בנית ממ"ד יותר מ-12 מ"ר מעבר לקו בנין, כאשר מבוקשת הקלה לבניה משטח מגורים לחלק משטח הממ"ד. האם ניתן?
חריגה מקו בניין
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:40
אין אין הכרחל לחרוג מקו הבניין אז המדיניות היא לא לאשר
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר