בתשובה לשאלה קודמת כתבת שנחוץ רוב של ״80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף״ כדי להגיע לרוב מוסכם סתמ״א 38/2. עיינתי בנסח הטאבו אבל התקשיתי למצוא איזכור של החלק של כל דירה ברכוש המשותף . האם זה קשור להיות הבנין רשום כחברת מניות?

כן זה קשור. לא תוכל לראות את החלק המשותף, תצטרך להזמין את שטרי החכירה והסכמי החכירה ובהם תוכל, אולי, לראות את ההתייחסות של התקנון לגבי החלק ברכוש המשותף.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קראתי שמי שרואה עצמו נפגע מתכנית ׳הריסה-בניה׳ יכול להגיש התנגדות לתכנית ״בתוך חדשיים מיום הפירסום של התכנית״. האם ״יום הפירסום״ הוא מועד קבלת האישור מהעיריה לביצוע התכנית? למה הכוונה?

שלום לעו״ד נריה כהן. ענית לשאלתי הקודמת בנושא הזמן הנכון להגשת התנגדות להליך תמ״א 38/2, ועל כך אני אסיר תודה. לצערי לא ברור לי מתי התכנית מתפרסמת - האם פירסום התכנית קורה רק לאחר אישור התכנית על ידי הוועדה העירונית, או שהפרסום מתרחש כבר בעת הגשת הבקשה לאישור התכנית?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

פרסום התוכנית נעשה במספר אופנים:
1. פרסום ברשומות על הפקדת התוכניץ להתנגדות.
2. פרסום באיזור הבניין/ המתחם
3. משלוח לבעלי הדירות הגובלות.
4. פרסום בעיתון/ים יומיים.
המועד המאוחר מבין כלל הפרסומים אם כי לא הייתי לוקח סיכון ומגיש התנגדות כבר מרגע הפרסום הראשון.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
מדובר על בניין שבמקורו 3 קומות, עבר תמ"א 38, והוספו 3 קומות.
במהלך הפרויקט הוסף צינור 4 צול שמשמש את הקומות החדשות – 4-5-6.
קומות 1-2-3 לא חוברו לאותו צינור.
שאלה: האם מותר לדייר מהקומות שלא חוברו להתחבר לאותו צינור 4 צול – ללא אישור של ועד הבית?
השאלה נשאלת מאחר שיש נזילה מאותו צינור 4 צול, שנמצאת בבירור.
תודה רבה

העניין איננו רק משפטי כי אם הנדסי מקצועי. יש להיוועץ במומחה אינסטלציה. אם אין מניעה ואין פגיעה בהולכה של המים, נראה שהעניין הינו בגדר החלטה של אסיפת כלל בעלי הדירות.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ה-80% הדרושים כרוב לתכנית תמ״א 38 הריסה בניה מחושבים לפי מספר הדירות (מספר בעלי הדירות), או שיש מקו לחשב לפי שטח הדירות. בבנין שלנו 12 דירות בשטחים 65, 75 ו-100 מ״ר. שניים מבעלי דירות ה-100 מ״ר מתנגדים לתכנית. האם משקלם היחסי גדול יותרלצורך חישוב הרוב הדרוש?

נדרשים 2 תנאים:
1. 80% מבעלי הדירות
2. 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף (תוכל לראות את חלקם היחסי של בעלי הדירות ברכוש המשותף בנסח הטאבו)
לעיתים החלק ברכוש המשותף בטאבו הינו לפי גודל הדירות אך לעיתים החלק ברכוש המשותף נרשם באופן שווה לכל בעלי הדירות ללא כל קשר לגודל הדירה. עיין בנסח הטאבו של הבניין שלכם.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני בן 71 ומתכננים בבנין בו אני מתגורר לבצע הריסה בניה (תמ״א 38/2). המידע שנשלח אלינו על ידי היזם כלל בטעות את הזכויות של קשיש בתכנית פינוי בינוי, ולא הריסה בניה. אני מנסה להבין האם יש לי הזכות לסרב לתכנית במסגרת זכויות קשיש. בהסכם עליו ורצים שנחתום כתוב שתביעה נגד דייר סרבן יכולה להתחיל מרגע ״המועד הקובע״ (מועד חתימת ההסכם עם הרוב בבנין), אבל מצאתי ברשת שכדי להגיש תביעה יש צורך שבנוסף להסכם תוגש בקשה להיתר בניה לפרויקט, לועדה המקומית לתכנון ובניה, שעברה החלטת ועדה המאשרת את הפרויקט בתנאים. האם תוכל לעזור לי בהבהרת הנושא וזכויותי כבן 71? בתודה מראש, ארנון

1. ניתן להגיש תביעה רק אחרי החלטת ועדה להיתר בניה.
2. אין זכויות קשישים בתמ"א 38/2.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
האם יש סכום מינימום שניתן לחייב דייר יחיד שמתנגד לתמ"א 2-הריסה בנייה- כתוספת ליזם שאיננו מרוויח מספיק בפרויקט תמ"א 2 בצפון הישן של ת"א. אני שמעתי שדיירים הוסיפו מעל 100 אלף שקלים בכל מיני פרויקטים של תמ"א 2 כדי שליזם ישתלם לבצע. השאלה היא האם יש איזה סכום מינימום שניתן לחייב דייר להוסיף אותו לשם התכנות הפרויקט?

לא מכיר פסיקה כזו.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בתמ"א 38 1 יש צורך הנדסי להרוס חלקים בדירות המורחבות (הרחבות בהיתר כדין). הורסים 30 מ"ר מתוך 100 מ"ר, והיזם בונה אותם מחדש בתכנון שונה. האם גם במקרה שהורסים חלק מהדירה ולא את הדירה כולה ההמלצה היא ערבות חוק מכר ולא ביצוע? הליווי הבנקאי ציין בפני הדיירים שהליווי לא כולל הריסה. היזם לא מוכן לתת ערבות חוק מכר ולא רוצה להגדיל את ערבות הביצוע הקיימת (הוא טוען שמה שניתן מכסה הכל) האם הקרן המלווה לא אמורה לדרוש זאת מהיזם? האם כדאי להתעקש על ערבות חוק מכר או שמספיק הגדלת ערבות ביצוע. אודה לתשובתך

חושב שאתם צריכים לדרוש ערבות חוק מכר או מעין ערבות חוק מכר.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בפרויקט תמ"א הריסה ובניה, שטח הדירה החדשה שאמורה להתקבל יהיה מאוד גדול והיינו רוצים לקבל בתמורה 2 דירות קטנות שיהוו את אותו סה"כ השטח (מעל 55 מ"ר כל אחת) הדירה שייכת ל-3 אחים ומעוניינים בהזדמנות זו להפריד שייכות: דירה קטנה לאח שזו דירתו הראשונה ודירה שניה משותפת ל-2 האחים האחרים שזו דירתם השנייה.
מה ההשלכות מבחינת חישוב המיסוי שלנו שזו דירתנו השנייה? האם ניתן בכלל לפצל את התמורה?

יש כאן סוגיות רבות:
1. האם היזם מסכים (בהכרח שווי התמורה של 2 דירות קטנות שווה יותר מאשר דירה אחת).
2. האם יתר בעלי הדירות יסכים לך לקבל תמורה מיוחדת זו.
3. האם ניתן תכנונית לייצר 2 דירות קטנות ומה הממשעות התיכנונית מבחינת החניות? המרפסות? והממ"דים עבור 2 הדירות.
4. הכל אפשרי אם כולם מסכימים (יזם, בעלי דירות, אתם) על התמורה ועל חלוקת האחריות לגבי החשיפה למיסוי.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
כיצד אני יכול לברר כמה זמן נותר עד לקבל היתר בנייה?
בודק אופציה להיכנס לדירה בהליכי קבלת היתר לתמ"א 38/2 ומחפש דירה לתקופה של שנה לפחות.
סטטוס הבקשה כרגע: המתנה לתשלום אגרות והיטלים.
תודה

לא חושב שתוכל לקבל תשובה מדוייקת משום שקבלת היתר בניה מותנית ברצף של אירועים הצריכים שיתוף פעולה בין הרבה מאוד גורמים (יזם, בעלי מקצוע מטעמו, בעלי דירות, עורכי דין, גורם מלווה וכו').
תוכל לאסוף פרטים מהרשות המקומית, היזם, בעלי הדירות, הנציגות, עורכי הדין של הצדדים ולגשת לעורך דין מומחה שינסה לתת הערכה.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הי,

האם התמורות לכל דייר בתמ"א 38 צריכות להיות גלויות לכל הדיירים או כל דייר יכול לסגור מול היזם תמורה ללא ידיעת הדיירים האחרים? האם ניתן לבקש מהיזם את גילוי כל התמורות שניתנו לכל הדיירים?

צריכות להיות גלויות אלא אם בעלי הדירות החליטו והסכימו שכל דייר יסגור את נושא התמורה בנפרד.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
בבניין הסמוך לנו חתמו על תמ"א הריסה ובניה. נציג הבנין פנה לנציג הבניין שלנו כדי שנצטרף לפרויקט במטרה ליצור חניון משותף. נראה שהם טפילים על גבנו והיזם מתנהל בצורה בריונית. אנחנו לא מעוניינים בשיתוף הזה ויש שכנים שמעוניינים.
השאלה מה הרוב הנדרש לזיקת הנאה בין שתי החלקות כדי ליצור את הפרויקט המשותף? מישהי אמרה לי שנדרש 100% הסכמה פה אחד (להבדיל מ-80 אחוז לפרויקט התמ"א עצמו) והיזם טוען שזה לא נכון. אני חושד שכל זה נובע מהרצון שלו לקבל את הפרויקט בלי שנראה יזמים אחרים ומנסה להיתלות ביתרונות לכאורה של החניון המשותף.
אשמח להבהרה בעניין עם סעיף חוק לעניין הרוב הנדרש לזיקת ההנאה.

נדמה לי שעניתי על השאלה. אופי זיקת ההנאה וזכותה הבניין לרשום אותו נובע ממהות זיקת ההנאה ומשך השנים שבהם נעשה או לאמנעשה שימוש ומידת הפגיעה בחלקה הכפופה. בהיעדר נתונים מצידך לא נין לענות על שאלה. מנעד התשובות יכול בין "אין צורך בהסכמה שלכם בכלל" לבין יש צורך בהסכמה של 100%.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

יזם תמ"א 38 נפטר במהלך ההליך. האם יורשי היזם יכולים למכור את הפרויקט ליזם אחר ללא הסכמת בעלי הדירות? האם יזם חדש מחויב בחתימה על הסכם חדש מול בעלי הדירות?

הגיוני שחתמתם מול חברה ולא מול אדם פרטי כך שההסכם עדיין בתוקףך מול החברה, רק שבעלי מניותיה השתנו. לא ניתן למכור פרוייקט תמ"א אלא אם הדבר הוסכם במפורש בהסכם.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
בבניין הסמוך לנו חתמו על תמ"א הריסה ובניה. נציג הבניין פנה לנציג הבניין שלנו כדי שנצטרף לפרויקט במטרה ליצור חניון משותף. נראה שהם טפילים על גבנו והיזם מתנהל בצורה בריונית.
השאלה מהו הרוב הנדרש לזיקת הנאה בין שתי החלקות כדי ליצור את הפרויקט המשותף? מישהי אמרה לי שנדרש 100% הסכמה פה אחד (להבדיל מ-80 אחוז לפרויקט התמ"א עצמו) והיזם טוען שזה לא נכון. אני חושד שכל זה נובע מהרצון שלו לקבל את הפרויקט בלי שנראה יזמים אחרים ומנסה להיתלות ביתרונות לכאורה בחניון משותף.
אשמח להבהרה בעניין ואם אפשר גם לסעיף חוק המתייחס לסוגיה.

אין מספיק נתונים בשאלה. אם בפועל בעלי הדירות בבניין הסמוך אכן נעזרים בכם ועוברים דרככם, אז גם אם זיקה זו לא רשומה בטאבו, יש להם את הזכות לדרוש אותה, גם אם לא תסכימו לכך אם התמלאו התנאים לקיום זיקת הנאה (מפאת קוצר העניין לא פרט כאן). לא דומה זיקת הנראה של מעבר הולכי רגל לזיקת הנאה של חניות. העניין מורכב ואינו יכול להתסכם בתשובה לקונית כאן. ממליץ לכם לפנות לשאלות כנ"ל לעוה"ד המייצג אתכם, עם כל הנתונים, כולל נתוני שימוש ב- 30 השנים האחרונות של המעבר דרככם

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

נתקבל היתר תמ"א 38/1 לבניין 4 קומות אך ההליך עדיין מתעכב כבר מספר חודשים עקב יחידת רישום לטאבו. נמסר לנו כעת שיש נוהל חדש בעירייה כגון מכבי אש ועוד דבר שיכול לעכב את העלייה על הקרקע. האם אכן יצא נוהל כזה?

כל עיריה והנהלים שלה. אישור מכיבוי אש זה לא חדש.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בהמשך לשאלה קודמת, בבניין שבו אנו עושים תמ"א 38 חיזוק (1), יש דירות שנהרסות מסיבות הנדסיות. היזם מעוניין לתת ערבות ביצוע ולא ערבות חוק מכר גם לדירות שנהרסות. הטענה שלו שניתן כבר ליווי לפרויקט ואין לו אפשרות להוציא ערבויות חוק מכר נוספות. האם זה תואם את חוק המכר?
תודה

תודה רבה על המענה, אחדד את השאלה. מדובר על הריסה של חלקים בדירה (הרחבות בהיתר כדין). הורסים 30 מ"ר מתוך 100 מ"ר. האם גם במקרה זה ההמלצה היא ערבות חוק מכר ולא ביצוע? האם הקרן המלווה לא אמורה לדרוש זאת מהיזם? אודה לתשובתך

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לא יודע אם זה תואם חוק המכר. לדעתי חוק המכר נחקק לפני שהוסדר עניין התמ"א ואינו מגן על בעלי הדירות הקיימות. אני חושב שזה מסוכן ולא היתי מאפשר להרוס דירות קיימות ללא ערבות חוק מכר מלאה לדירות אלו.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר