הודעה חדשה
הודעה ללא תוכן
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בבניין שלי בת"א, הוחלט לפני קרוב ל-3 שנים על תמ"א 38/2. התהליך , לטעמי לא היה תקין (לא נערך מכרז, נבחר רק איש וועד אחד ועוד).
דירתי היא היחידה בבניין ששופצה מהיסוד .
יש אי שיוויון בחלוקת התמורות ופניתי לעו"ד הדיירים, לפני החתימה כדי שיעזור לתקן את העוול וכן, להגדיל את הוועד (רציתי להצטרף). טענתי, שיש להביא שמאי וכו.
עורך הדין, שהניח שיהיה רוב ללא קולי,
ענה לי.. שאם איני מרוצה מחלוקת התמורה, שלא אחתום על ההסכם.
70% מהדיירים חתמו והשאר הצטרפו אלי וכך עבר המועד של היזם לשכנע אותנו (לאחר שנה).
לפני תום השנה, קבלנו (אלה שלא חתמו) סוג של מכתב איום מעו"ד הדיירים, על כך שלא חתמנו.
היום, היזם , בעזרת עורך הדין, מנסים להעביר תמ"א 38/1,
שוב, לדעתי, באופן לא תקין.
איני מוכנה שהעורך דין הזה ייצג אותי יותר.
למעשה, מעוניינת להתחיל פרויקט חדש עם עו"ד חדש ויזם חדש.
אשמח לדעת, אם יש דרך משפטית בה אוכל למנוע מעורך הדין להמשיך ולייצג אותי (את הדיירים בכלל).
תודה.
המבחן בסופו של דבר הוא מבחן התוצאה, היינו, חתימת הרוב הדרוש של בעלי הדירות (כפי שקובע חוק החיזוק) על ההסכם שבין היזם ובין בעלי הדירות. ככל שלא קיים רוב כאמור ובחלוף המועדים הקבועים במסגרת התנאים המתלים אין עוד תוקף לעסקה והבעלים או מי מהם רשאי לפעול כראות עיניו/הם. כל האמור חל גם לגבי הליווי המשפטי. באשר לליווי המשפטי ככלל לא ניתן לכפות אותו על בעלים זה או אחר. בברכה. עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פנייה זו תבקש אם יש מקום לתהליך משפטי ואודה אם יצרו קשר איתי אחרי קריאה. עדיף עו"ד באזור רעננה. בתמצית:
1. בניין עבר תמ"א שהסתיים ביולי 2016.
2. במאי 2017 הגשנו דוח בדק בית ליזם/קבלן – אנשי העיר ויעז, שכולל סעיפים על רטיבות חריפה סביב הבניין.
3. בספטמבר 2017, הגיע הקבלן לביקור שבמהלך הביקור ציין שיביא מומחה לבדוק את הרטיבות במטרה להבין את מקור הבעיה.
4. הקבלן לא הביא מומחה וחודשים אחרי הועד הביא על חשבונו מומחה שהכין דוח והממצאים נשלח בדצמבר 2017 לקבלן.
5. לא הייתה שום תגובה של הקבלן בעניין הדוח (שאני מצרף כאן שוב) וב 5 לינואר 2018 נשלח תזכורת והדגש: הועד מצפה שיבוצעו הפעילויות שסוכמו בדוח המומחה, למעט הפעילות העכשווית - "ממליץ לקלף בכל מקום שיש התנפחות בצבע לצורך מעקב של התפתחות חדשה במהלך החורף שנת 2017-2018.
6. שלחתי כמה מיילים בהמשך, 2 שמסכמים שיחות שהיו לי עם הקבלן.
7. בספטמבר 2018 הקבלן ביצע את התיקון – שפשוף, שפכטל וצבע (ולא לפי המלצת המומחה).
8. באפריל 2019, בתום החורף, נשלח מייל לקבלן שמעיר על רטיבות שחזרה (בכ-30% במקור), עם צפייה שייקחו אחראיות ויטפלו.
9. במאי קבלנו מייל מהקבלן: לאחר בדיקה נוספת הדברים עדיין עומדים על כך שעפ"י הנחייתכם אנו ביקשנו מכם להמתין עם התיקון חורף נוסף ואתם האצתם בנו לתקן זאת עד לתאריך מסוים. ואנו סיימנו את חלקנו בכך שביצענו את בקשתכם.
10. שלחנו מספר תגובות לקבלן, גם ביקשתי לשוחח עם מקבל החלטות בטלפון. אף אחד חזר אלי ושוב קבלנו את אותו מענה.
נודה אם יחזרו אלי לשיחה – לבדוק אפשרות של טיפול. תודה רבה, מייק וייס
מדובר במקרה פרטני. אשמח להידרש אליו במסגרת פגישת יעוץ במשרדי. אתה מוזמן ליצןר קשר טלפוני. תודה עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הבניין שלנו קיבל אישור ועדה מקומית לתמ״א חיזוק. מתוך 18 דירות יש מתנגד אחד, שסגר מרפסת ללא היתר. העיריה בתנאי להיתר התמ״א דורשת שהבניה הלא חוקית תוסר. כיצד על היזם לטפל במקרה? חשבתי שבמקרים כאלה על העיריה להפעיל כלים משפטיים מול הדייר ולא היזם. בכל מקרה - לאיזה גוף הסמכות לכפות על דייר הסרה של הבניה - למפקח על המקרקעין או לבית משפט מקומי?
תודה, דן
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אחד מהחריגים לפטור ממס שבח בפרוייקטים תמא 38 הוא מקרה בו לאדם יש יותר מדירה אחת באותו פרויקט.
גם העברה ללא תמורה (מתנה) לקרוב משפחה מהווה חריג לפטור אם נעשתה בשנתיים שלפני בחתימה על ההסכם.
לכן ראשית כדאי לבדוק את החשיפה המיסויית הנוצרת בשל קיומן של שתי דירות.
ניתן לחתום על דירה אחת ולבצע העברה במתנה של הדירה השניה ולהחתים את הנעבר של הדירה השניה על הסכם התמא לאחר שנתיים.
עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בביניין 2 קומות בחולון,6 דיירים, כל אחת מהדירות שונה בשיטחה. הדירה שלי היא הגדולה ביותר בצורה משמעותית. ולכן במשך 50 שנה אני משלמת עבור כל הוצאות התחזוקה יותר באופן יחסי כחוק.(וועד,זפות,סיוד...)
בתהליך תמ"א 38/2 היזם מציע לי את אותו השטח שהוא מציע לכל יתר הדיירים.
כל השנים הייתי שונה בחובותי לבניין המשותף ועכשו פתאום אני שווה בזכויות???
האם מבחינה חוקית אני רשאית לדרוש לקבל תוספת שטח לפי אחוזי יחס הדירות??
תודה, דנה.
יש שיטות שונות לחלוקת המ״ר הנוספים בין בעלי הדירות. אחת היא הוספת מ״ר זהה לכל דירה. השיטת השניה (ההפוכה) היא חלוקה לפני אחוזים. היינו הגדלה באחוז זהה לכולם. השיטה הראשונה טובה יותר לדירות הקטנות. השיטה השניה טובה לגדולות. בסופו של דבר העניין נתון למו״מ ויש לגבש הסכמה בין כולם לפני שממשיכים קדימה. בברכה עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
על מנת להשיב לפנייתך עליי לעיין בהסכם השכירות. אתה מוזמן להתקשר למשרדנו לתיאום פגישת יעוץ פרטנית. עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אכן נכון אולם יש פסיקה עדכנית שקובעת (בעניין אחר אמנם) שלמפקח על המקרקעין יש סמכויות רחבות. כך שקיים מבחינתך סיכון מסויים בעניין זה. אם נגרע שטח בצד אחד ומוסף שטח בצד שני והפרויקט בכללותו כדאי עבורך, אני מציע שתשקול היטב את הדברים ובראש פתוח. תודה
עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הבעלים נדרשים לחתום על הבקשה להיתר בעצמם או על חדי עורך דינם (באמצעות יפוי כח).
תודה
עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ניתן לקדם פרויקט תמא 38 אם חותמים על ההסכם 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב 80% מהרכוש המשותף במקרה של הריסה ובניה (ובמקרה של חיזוק 67%).
לאחר חתימת הרוב הנל ולאחר שהתקבלה החלטת ועדה, ניתן להגיש תביעה נגד המתנגדים. במסגרת התביעה מפרטים המתנגדים את טעמי ההתנגדות והמפקחת על המקרקעין קובעת האם לחייבם לחתום על ההסכם אם לאו.
ישנו ערוץ נוסף בו ניתן להתנגד במישור התכנוני וזאת על ידי הגשת התנגדות להיתר הבניה.
תודה
עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
השאלות:
א. האם עורך דין זה עובר על חוק כלשהו או על נוהג אתי?
ב. האם יתר הדיירים שנפגעים יכולים לפנות לתבוע את העו"ד על כך שהוא מסכן אותם.
עורך הדין עושה את מלאכתו ולא נראה כי הוא סוטה מכללי האתיקה. אני מציע לא להתרכז בעורך הדין אלא להתרכז בגב' המתנגדת לפרויקט. אכן נתונה לכל מתנגד הזכות להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית (אם התנגדותו נדחתה) ויש להמתין לבירור הערר. לא ברור לי כיצד יוגש ערר נוסף ככל והערר הראשון ידחה [לא קיימת אפשרות כזו].
כך או אחרת, אני מציע לקיים הידברות עם הגב' המתנגדת ולנסות להגיע עימה להסדר שיניח את דעתה (הכל בשקיפות מלאה כמובן).
אשמח לסייע לצדדים בכובעי כמגשר (לצד מומחיותי בתחום ההתחדשות העירונית).
שבוע טוב,
עו"ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הסוגיה מורכבת. ממליץ לך לפנות ליועץ מתאים ולקבל יעוץ פרטני.
תודה עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בבית אימי התקבלה דרישה מעיריית ראשל"צ לשיפוץ חזית הבניין.
אימי, מפאת גילה ומחלתה, אינה נכחה באסיפות דיירים בשנים האחרונות..
יש לציין כי מדובר בבניין כבן 30 שנים ומצבו החיצוני טוב מאוד. הלובי וחדר המדרגות עברו שיפוץ לפני כ- 15 שנים.
שיפוץ הבניין יצריך מאימי לעבור לדירה אחרת בתקופת השיפוץ.
אימי חולת ריאות במצב קשה מאוד, מחוברת לחמצן 24/7 ומועמדת להשתלת ריאות.
האם ישנה דרך למנוע את השיפוץ?
בתודה מראש.
שאלתך איננה נוגעת דווקא לפורום זה (התחדשות עירונית), הגם שאנו נתקלים לא אחת בדרישות דומות בפרויקטים אותם אנו מלווים.
אני ממליץ להתארגן יחד כל בעלי הדירות על מנת לשכור שירותיו של מהנדס שיבחן את דרישת העיריה באותן מקצועי ולאחר מכן מומלץ כי תסורו לעיריה על מנת לסכם עם נציגיה על היקף העבודות הנדרשות.
שבוע טוב.
עו"ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
נחתם הסכם תמא38/1 בסופו של דבר ע״י כל הדיירים.ואז הנציגות הנבחרת אישרה ליזם שינויים מהותיים ואחרים בין היתר אישור להתחלת עבודה לפני מסירת ערבות ביצוע לפי ההסכם.
הנציגות לא ערכה אספה כנדרש אבל אני מניח שלו עשתה היתה זוכה ברוב .
אני במיעוט ולא מוכן לכל סיכון עם יזם זה ומה שעוד עלול לקרות איתו בעתיד אם כבר הצד הראשון נכשל. מה אני יכול לעשות לעצור את הרוב ולא להיות חלק בהסתבכות אם או כאשר תקרה.מה אני בן ערובה? הסכמתי בסוף בקושי להסכם המקורי בלית ברירה אבל לא לפגיעה בו.
תודה
מעת שחתמת על ההסכם הרי אתה מחוייב לפעול על פי הוראותיו.
עם זאת, ככל שאתה סבור כי נעשים מהלכים בניגוד להוראות ההסכם, מומלץ שתפנה בעניין זה לעורך הדין של בעלי הדירות ו/או למפקח מטעם הבעלים (תלוי בעניין).
לגבי הנציגות- תפקידיה וסמכויותיה מפורטים בגוף ההסכם והיא איננה יכולה לחרוג מהם. ככל שחרגה מסמכויותיה הרי שלכאורה פעולותיה אינן תקפות ואינן מחייבות את כלל בעלי הדירות.
על מנת להשיב לגופם של דברים עליי לקרוא את ההסכם עליו חתמת. אשמח להעניק יעוץ פרטני. תודה ויום טוב עו"ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בתחילת השיפוץ החליפו את הצנרת אצלנו בבניין, בעקבות זאת לא היה לנו מים במהלך היום אך הבעיה התחילה בערב כשהעובדים סיימו לעבוד וכנראה שכחו לסיים עם הדירה שלנו ככה יצא מצב שהיינו בדירה בלי מים כמעט יומיים...
ולפני כמה ימים ספורים הורידו את הדודי שמש מהגג ומאז אין לנו מים בכלל בדירה כולל מים חמים, העבודה בוצעה ביום שישי ככה שיצא מצב שלא היה לנו מים שישי שבת.
יצרנו קשר עם מנהל העבודה אמר שיסדר את זה...
אך מה שקרה בפועל הגיע חשמלאי בסוף היום ואמר שזה לא משהו שהוא יכול לטפל בו ושאין מישהו שיכול לבוא עכשיו ורק מחר(זא עוד יום בלי מים)
האם זה תקין?אפשר להשאיר ככה משפחה ללא מים ?
מה הזכויות של הדיירים?אם יש בכלל במצב הזה
לא ברור האם הינכם שוכרים של דירה או בעלים של דירה בבניין. כך או אחרת הנזק ועוגמת הנפש ברורים. על מנת להשיב באופן ראוי לשאלתכם (לרבות מתן עצה פרקטית) עליי לבחון את הסכם התמא והסכם השכירות (ככל שהינכם שוכרים). אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת יעוץ פרטני. בברכה עו״ד דן הלפרט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר