שלום רב,
אני שוכרת דירה בבניין תמא. כשחתמתי על החוזה התמא היה עוד בחיתוליו בשלבים התחלתיים. בעל הדירה אמר לי כי השיפוץ הוא רק מבחוץ - חזית הבניין ובדירה עצמה לא נוגעים בשום אופן.
מאז אפריל מופעל עלי לחץ לאפשר למנהל עבודה לבצע שיפוצים בדירה. תחת לחץ נאלצתי להסכים לשבירת חלון הסלון הקמת קיר גבס והקמת מרפסת. כל הבית מלא אבק, יש לי ילדה קטנה בת 9 שנמצאת בחרדות מאחר והפועלים עובדים במרפסת אך נשמעים כאילו הם בתוך הבית. הקידוחים לא פוסקים עד השעה 8 בערב. נאמר לי שהעבודות מתבצעות עד השעה 3 בצהריים. נאמר לי שעלי לשלם וועד והבלוק יהיה נקי. אכן שילמתי אך הבלוק מאובק ורעוע. החודשים האחרונים מופעל עלי לחץ או לפנות את הדירה או לאפשר בנית ממד בחדרה של ביתי. יש לציין שאת הפירוק של המיטה והארון אמורה לעשות. לא הסכמתי מאחר ובחוזה שכירות לא מצוין דבר על השיפוץ שאמור להתנהל ובנוסף לא מצוין כי זהו בניין תמא. אני מוטרדת בלי סוף עצבנית ובוכה מהלחץ. האם ניתן להפעיל עלי לחץ מסוג זה? תודה על תשובתכם

שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות עליו חתמת ולבדוק האם עומדת לך זכות תביעה כנגד המשכיר בגין הפרת הסכם השכירות. את מוזמנת לפנות למשרדנו לקבלת יעוץ פרטני. בברכה, עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, הגשנו תביעה אצל המפקחת על מקרקעין בת״א כנגד דייר סרבן לתמ״א חיזוק. תוכל בבקשה לפרט את תהליך הדיונים ומה פרק הזמן עד קבלת פסיקה?
תודה!

שלום, עסקינן בהליך משפטי הדומה במהותו להליך המתנהל בבית משפט. היינו, מוגשים כתב תביעה וכתב הגנה, מתקיים דיון מקדמי, מוגשים תצהירי עדות ראשית ומתקיימים דיוני הוכחות ולאחר מכן מוגשים סיכומים מטעם הצדדים וניתן פסק דין. לא ניתן לחזות את משכו של ההליך ולעיתים הוא עלול להתארך. זוהי אחת הסיבות המצדיקות עשיית כל הניתן על מנת לפתור מחלוקות ולא להידרש להליך זה. בברכה עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום:
דירת הוריי גובלת במגרש מאחורה - קו בנין 5 משני הצדדים. השכן מאחורה הגיש בקשה להיתר אשר מבקשת הקלה לקו בנין 0, כלומר במקום 10 מטר בין הבניינים יהיה 5 מטר.
הוריי כתוצאה יקבלו קיר של 7 קומות 5 מטר מכל החלונות של דירתם.
בנוסף הבית של השכן מתרחב לצדדים גם - כ2 מטר לכל צד. גם כיום הבניין הוא רוב ה״נוף״ הקיים אבל המרחק סביר יחסית לאזור מגורים. לדעתי מרחק של 5 מטר אינו סביר.
הם ביקשו הקלה בקווי בניין לכל הכיוונים (שכן מצד אחר קיבל היתר לדבר כזה ובונה כעת).
הם ביקשו הקלה לניוד זכויות בניה לקומת קרקע (כרגע עמודים) ולקומה עליונה.
הם ביקשו הקלה לתוספת קומה ומוסיפים 12 יח״ד על 10 קיימות. הם גם מוסיפים רובוט חניה (מתחת לחלונות הוריי בצד שיעשה רעש).
בנוסף עצם הבניה יהווה מטרד להוריי בני ה80 אשר להם אין שום רווח מתוצאות הבניה ורק הפסדים ממנה ומתהליך הבניה עצמה.



שאלה (המורכבת מכמה תת שאלות):
אילו סעיפים אפשר לרשום בהתנגדות לתמא 38 של מגרש גובל מאחור כדי שהיא לא תדחה על הסף?

האם טענה שהם חוסמים אור,אוויר ונוף (הרי שזה נכון כמובן במרחק 5 מטר בגובה 7 קומות) - תדחה על הסף?
האם טענה שמרחק מקוצר וחסימת נוף תפגע בערך הדירות של הוריי ושכנים אחרים תדחה על הסף?
האם טענה על מטרד תהליך הבניה של השכן (לא מגרש שלנו! אין לנו שום רווח מהבניה, רק הפסדים) - תדחה על הסף?
האם אפשר לטעון שזה לא הוגן שאנחנו רק סובלים מכל זה?
האם אפשר גם לטעון שקו בנין 0 ימנע ממנו מלבקש תמא 38 בעצמנו בעתיד?
האם אפשר לטעון שבניתם, במיוחד בקו בנין 0 עלולה לסכן את הבנין שלנו אשר לא עבר חיזוק?

בתודה
ליז

שלום,
לא ניתן להשיב לשאלה במסגרת פורום זה. הינכם מוזמנים לפנות למשרדנו לתיאום פגישת יעוץ פרטנית. תודה עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מהן הבעיות שעלולות לצוץ כאשר בעלים של דירה בבניין משותף, שהוא גם עו"ד הבקיא בנדל"ן, מייצג את כל בעלי הדירות בבניין בעסקת תמ"א 38 (כמובן לפי רצונם)? האם יש החלטות של וועדת האתיקה שאוסרות זאת?

שלום,
אינני מכיר איסור אתי החל במקרה המתואר. למיטב ידיעתי, ככל שבעלי הדירות המודעים לכך שעורך הדין הינו בעל דירה בבניין, מסרו לידיו את הייצוג המשפטי בעסקה ובהינתן כי ממילא העסקה מתנהלת בשקיפות מלאה, אינני רואה פסול בייצוג. בברכה, עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, היזם מולנו חתמנו על תמ״א הכניס שותף כאשר הליווי הבנקאי יהיה על החברה השותפה. השותף אינו צד בחוזה שלנו מול היזם, והדיירים לא אישרו את שותפותו בפרויקט. רצינו לדעת אם יש לנו חשיפה שכן הליווי הבנקאי ניתן לחברה השותפה. נציין עוד כי אין בחוזה מול היזם סעיף מחייב לליווי בנקאי, קיים רק סעיף המדבר על ערבויות... תודה!

שלום,
על מנת להשיב לשאלה יש להידרש לפרטים נוספים לרבות עיון בהסכם שנחתם בין הצדדים. אנא פנו למשרדנו לתיאום פגישת יעוץ פרטנית. תודה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היזם העביר תכנית תמ"א שמוסיפה 2.5 קומות לבנין של 3 קומות+קומת עמודים. עכשיו הוא החליט שהוא רוצה לבנות קומה נוספת (כלומר תוספת של 3.5 קומות). האם זה אומר התחלת כל התהליך מחדש והחתמה מחודשת של הדיירים או שיש נוהל מקוצר לזה?

גאולה שלום,
יש לבחון את הסוגיה בשני מישורים- אחד הוא המישור ההסכמי- היינו מה קובע ההסכם במצב כזה? האם היזם רשאי להוסיף קומה נוספת? האם בעלי הזכויות זכאים לתמורה כלשהי ? המישור השני הוא המישור התכנוני אותו יבדוק אדריכל הפרויקט. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. לאחר שנבחרה נציגות לצורך תמא 38 והגענו לשלב של בחירת החברה שתבצע? מה קובע החוק לגבי הרוב הנדרש לבחירה? מה קובע החוק לגבי מי שנמנע מהצבעה או בחר שלא להצביע? או לא הצליח לגבש עמדה על למועד שנקבע ולכן לא הצביע? מודה מראש על התשובה.

איילת שלום,

המבחן מתבצע במועד חתימה על ההסכם בין בעלי הדירות והיזם. בשלב זה באם חתמו על ההסכם רוב הבעלים (כקבוע בחוק) אזי ההתקשרות נכנסת לתוקף וככל שלא יחתמו יתר בעלי הדירות על ההסכם ניתן על פי דין להגיש נגדם תביעה המתבררת בפני המפקחת על המקרקעין. בברכה, עו"ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מה זאת אומרת ביטול תמא 38
מבטלים את הבנייה.

גילה שלום,
במהלך הימים האחרונים ישנם פרסומים על עמדת מנהל התכנון שלא להאריך את תוקף תמא 38 (התוכנית באה לעולם ב 2005 ומוארכת כל 5 שנים). לא ברור בשלב זה האם המלצת מנהל התכנון תתקבל. עו"ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רכשתי דירה בפרויקט תמ"א, עפ החוזה אמור הייתי להיכנס ב 28 אפריל 19, זה לאחר חודשיים עיכוב מאושרים עפ החוזה.
1. אני לא מצליח לקבל תאריך כניסה חדש מהקבלן, הוא מושך ומושך ואני במצוקה מכיוון שאני צריך למכור את דירתי שלי כדי לממן חלק מעלות הדירה החדשה.
אני לא יכול לתת תאריך פינוי לקונים פוטנציאלים ובינתיים אני משלם ריביות גבוהות כל חודש על הלוואות גישור עד למכירת דירתי.
2. הפרויקט בשלבי סיום,
מבחינת הקבלן אני יכול להיכנס ושאנחנו נסתדר אתו. האם חוקית אני לא אמור לקבל מפתח בצורה מסודרת לאחר קבלת טופס 4?
מציין שיש מס דיירים שגרים בבניין מתחילת הפרויקט.
אשמח לתשובה ועזרה
תודה

יובל שלום,
אני ממליץ בחום להימנע מקבלת הדירה, אלא לאחר טופס 4. ככל שהיזם מאחר במסירה אזי יש להחיל עליו את הסנקציות הקבועות בהסכם או בדין (ככל שההסכם מפנה לדין). יש לבחון את ההסכם ולפעול על פי הוראותיו. לקבלת יעוץ נוסף אתה מוזמן לפנות למשרדנו. בברכה, עו"ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היי, רציתי לדעת, לאור הפרסומים החדשים בנוגע לרצון לבטל את התמ"א 38 בצורתו הנוכחית (בהנחה שבאמת יבטלו), האם מי שיגיש בקשה להיתרי בניה לפני מאי 2020 יוכל לבצע את הפרויקט, או שהם לא יאשרו לו את ההיתרים?

שלום,
אינני סבור שהתמא תבוטל. יתכן ותשונה בפרמטרים מסויימים אך לא תבוטל. בכל מקרה סביר שיקבעו הוראות מעבר לגבי פרויקטים המצויים בשלבים שונים של רישוי. כך או אחרת מומלץ דווקא והחיש ולהתקדם ולא להמתין. תודה עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, לאור הפרסומים לבטל תמ״א בכדי לקדם יוזמות של פינוי בינוי למתחמים שלמים- איך לדעתך יוזמה שכזו ניתנת ליישום ברובע 3, בו זכויות הבניה קטנות לאור מגבלות תכנית הרובעים?
הייתי מצפה שבתל אביב, שקידמה את תכנית הרובעים במסגרת תב״ע, ישאירו את מתווה התמ״א כמו שהוא בכדי לאפשר היתכנות כלכלית גם אם במסגרת בניין בודד כולל אופציה של חיזוק ולא בהכרח במסגרת פינוי בינוי...
אשמח לקבל את דעתך...
תודה!

דן שלום,
הפרסומים האחרונים המספידים את תמא 38 וטוענים על לכתה לעולמה בטרם עת, נראים בעיני מוקדמים מידי. לא ברור בשלב זה האם יוארך תוקף התוכנית ב 5 שנים נוספות או אם לאו. לא ברור מה תהיינה במצב זה ההשלכות על פרוייקטים קיימים וכו. כך או אחרת, תשומת ליבך כי חלק מהעיריות יצרו תבע על בסיס התמא ובמקרים כאלה גם אם תבוטל התמא תיוותר התבא בתוקף.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, רציתי לדעת את הפרטים הבאים:
1. האם חלה חובה לציין בחוזה מול יזם את חישובי ההיתכנות הכלכלית לפרויקט תמ״א חיזוק?
2. האם דייר סרבן יכול לטעון מול מפקחת על מקרקעין כי התנגדותו סבירה בהיעדר סעיף בחוזה המפרט חישובי היתכנות כלכלית?
תודה!

שלום.
אין חובה לצרף את התחשיב הכלכלי כנספח להסכם ואי צירופו לא מהווה עילה להתנגדות לפרויקט. מומלץ בכל מקרה לקיים מכרז יזמים בתחילת הדרך לצורך בחירה נכונה של היזם שיתן את התמורות הטובות ביותר לבעלי הדירות (לצד מיקסום הערבויות). עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
לפי חוזה התמ"א אצלנו, היזם אינו מחויב לקחת ליווי בנקאי. רשום שרשאי לקחת או לא לקחת. כאשר שאלתי על כך, נאמר שזה יהיה ליווי בנקאי או חברת ביטוח או קרן ממוסדות או משקיעים.
כמו כן הערבויות על בניין בן 4 קומות הן 800 אלף ש"ח (וגם זה יורד לפי התקדמות הבניה).
האם שני אלה תקינים או מדליק נורות אדומות?
תודה!

שלום,
פרויקט תמא 38/2 (הריסה) חייב להיות מלווה על ידי בנק מלווה. פרויקט תמא 38/1 (חיזוק) לעיתים אינו מלווה על ידי בנק. ישנם גופים שונים המעניקים ליווי בנקאי- יש טובים יותר ויש טובים פחות. יש לוודא בכל מקרה קבלת ערבויות כנדרש וכן לוודא במקרה שאין ליווי להגביל את קצב מכירת דירות ולהתאים אותו להתקדמות הביצוע. אם תרצו לקבל יעוץ פרטני- מוזמנים לפנות למשרדנו. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו חושבים על ביצוע תמ"א בבניין שלנו בתל-אביב, וקבלנו הצעה ל-תמ"א 38/2 שנראית "טובה מדי על הנייר", אבל יותר מכך - היזם אומר שהוא לא מתחייב לשלם לנו דמי שכירות חלופיים.
האם זה מקובל? חוקי?? ממה צריך להזהר במקרים כאלו??? האם הליווי הבנקאי יגן עלינו במקרה זה??
(לרב הדיירים אין יכולות כלכליות גבוהות.. )

שלום,
עם הריסת הבניין הקיים צריכים בעלי הדירות המתפנים לשאת בתשלום שכד בדירות שישכרו (או ככל שהשכירו את דירותיהם עד כה הם צריכים לקבל דמי שכירות במקום אלה שהופסקו). נהוג להעניק לבעלי דירות דמי שכירות לכל תקופת הביצוע ונהוג להבטיח תשלום זה בערבות מתאימה שמונפקת על ידי הבנק המלווה. אינני יודע מה טעמו של היזם המסרב לשלם דמי שכירות. כדי לתת מענה הולם עליי להחשף לכלל תנאי העסקה. אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת יעוץ פרטני. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קיבלנו אישור לבניה לפי תנאים בזמנו של ישראל זינגר.
ברחוב שלנו מתנהלים פרויקטים של תמ"א ‏38 ‏‏2 לפי בניין אחד ויש הרבה כאלו
האם ראש העיר החדש שאמה יכול לפי המדיניות החדשה לדחות או לבטל את ההיתר שמתעתד להגיע?
תודה

שלום, יש לבחון עניין זה באופן פרטני. מוצלץ לפנות ליזם ואדריכל הפרויקט בשאלה מתאימה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר