תכנון דירה בצורה שאינה מנצלת כראוי את השטח בתמ"א 38
נאורה חביב
3/12/2020 11:51
אנו מסרבים לחתום על הדירה המוצעת לנו מאחר שמבחינתנו היא דירה לא ראויה ומעוותת מבחינת המבנה שלה. (מאחר שרוצים לנצל שטח, מקבלים דירה בצורת משולש).
אנו מבקשים מהיזם שיצור דירה אחרת באותה קומה, באותו שטח שמגיע לנו. הדירה הצמודה אלינו היא דירת יזם גדולה בקומה 6.
האם אפשר להרוס לנו את הבית אם לא חתמנו?
אנו חושבים שסיבת ההתנגדות שלנו היא סבירה ורציונלית ולא מסיבת סחטנות. רוצים דירה נורמלית בגודל שמגיע לנו וקיימת אפשרות לקבל את זה ולא על חשבון הדיירים.
השאלות שלי:
1. האם אפשר להרוס בית גם אם לא חתמנו?
2. באיזה שלב אנו יכולים להשמיע את קולנו והתנגדותנו? לפני קבלת היתר בעירייה, יזמנו אותנו לדיון?
3. האם אפשר להכריח בן אדם לקבל דירה מעוותת, במבנה לא סביר?
שאלות לגבי עילות סרבנות
עו"ד נריה כהן
3/12/2020 15:47
1. ככלל- לא ניתן לקבל ליווי בנקאי ללא חתימת כלל הבעלים על הסכם. אם יש דייר שמסרב י שהליך משפטי (תביעת סרבנים) וביהמ"ש /המפקחת ממנים בעל תפקיד אשר חותם בשם הסרבן (אם התביעה מתקבלת).
2. אם אתם מתנגדים לתוכנים אתם אמורים להגיד התנגדות לתוכנית בשלב הגשת הבקשה להיתר. אם תגישו יבחנו את ההתנגדות- לא בהכרח תזומנו אבל ידונו בהתנגדות.
3. לא יודע מה זה דירה מעוותת. אינני אדריכל. אם הדירה החדשה והמעוותת עפ"י הגדרותיך, שווה יותר מהדירה הישנה- רוב הסיכויים שהתנגדותך תידחה.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
המשמעות של הליך תמ"א 38 הריסה ובניה לבעלי דירות בבניין
וקנין פיני
3/12/2020 9:26
אני ואשתי בעלים של 3 נכסים באותו הבניין. שאלתי היא אם נהרוס את הבניין ואנחנו גם כיזמים נוכל לקבל את הדירות החדשות ללא תשלום מיסים או להוסיף על הקיים והדירות יישארו בבעלותנו כמו לפני התמ"א?
פטור ממיסים תמ"א 38
עו"ד נריה כהן
3/12/2020 15:35
השאלה לא ממש ברורה. ניתן לקבל פטור ממיסים בעסקת תמ"א 38/2 מכוח הפטורים של התמ"א רק לגבי דירה אחת יתר ה'דירות ימוסו.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמ"א 38 תוקף אישור היתר בניה
גלינה
1/12/2020 22:41
לכמה זמן תקף אישור של וועדת בנייה? במידה וקבלן לא הספיק בזמן הזה היא מתחיל תהליך מחדש או קיימת אפשרות לברר מה הזמן? יש היתר בתנאי מ-07.2018.
בברכה, גלינה.
תוקף החלטה של היתר בתנאים
עו"ד נריה כהן
2/12/2020 13:51
היתר בתנאים ניתן לתוקף מוגבל. לעיתים שנה לעיתים שנתיים. קיימת אפשרות להגיש בקשה להאריך לשנה נוספת.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
האם רשות הרישוי מאשרת חריגה מקווי בנייה ברובע 4 לגבי תמ"א 38?
ניק
28/11/2020 16:39
שלום רב,
אודה בבקשה לעזרה בנושא הבא:
יש האומרים כי בנוגע לרובע 4 בתל אביב אין כל סיכוי שהוא, אפילו במקרה 1 מ-100 (!) לקבל הקלה לחריגה מקו בנין צידי או אחורי במסגרת תמ"א 38/2 (פינוי/-בינוי) - ככלל, ועל בסיס נימוק של "חוסר יכולת לממש את כל זכויות הבנייה במסגרת המגרש הנדון" בפרט. להלן שאלותיי בבקשה:
1) האם קביעת "היעדר-כל-הסיכוי" לגבי רובע 4 בתל אביב היא נכונה, ככלל, ועל בסיס הנימוק של "חוסר היכולת לממש את כל זכויות הבנייה ..." שלעיל בפרט? אין כל סיכוי שהוא?
אם קביעה זו אינה נכונה ויש סיכוי כל שהוא, בעיקר לגבי המקרה של "חוסר היכולת לממש את כל זכויות הבנייה ..." שלעיל, כי זה המקרה שרלבנטי לי –
2) האם תוכלו לספק פרטי מספר תיקים/מקרים (מספרי תיק, שמות צדדים וכו', ועדיף קישור או מסמכי ההחלטות בפרט) שבהם רשות הרישוי/ועדה מקומית בתל אביב אישרה בשנים האחרונות, עדיף לאחרונה, בקשות לאישור חריגה מקווי בנייה במקרה של "חוסר היכולת לממש את כל זכויות הבנייה ..."?
בתודה
חרגיה מקוי בנין ברובע 4 בתל אביב
עו"ד נריה כהן
29/11/2020 10:39
אני לא נתקלתי במקרים כאלה, על כן לא אוכל לסייע לך באיתור החלטות כנ"ל.
בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמ"א בבניין ודרישה לדירה מרובעת
נאורה חביב
25/11/2020 8:12
בפרויקט הריסה ובניה אצלנו, תכנון הדירה שלנו גובל עם קו אלכסוני במגרש. אנו מתנגדים לקו האלכסוני. רוצים דירה מרובעת. מתוכננות בבניין גם דירות מרובעות אבל כולן תפוסות ע"י דיירים אחרים בצד שלהם. האם זו סיבה סבירה להתנגדות?
תכנון דירה בקו אלכסוני
עו"ד נריה כהן
25/11/2020 9:44
ככל שאין פיתרון תיכנוני זו אינה סיבה לעכב פרוייקט, אלא אם תוכיח ששווי הדירה החדשה נמוך משוויה כעת.
בברכה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שינוי תמורה לדייר לאחר חתימה על חוזה עם קבלן תמ"א 38
אמירם
22/11/2020 12:53
היי, באילו נסיבות מותר לשנות את התמורה לדייר אחרי שהחוזה חתום? נניח אם התגלה שדייר אחר מקבל תמורה גדולה יותר, זאת עילה לתבוע גם את אותה תמורה גדולה?
שינוי תמורה לאחר חתימה
עו"ד נריה כהן
22/11/2020 17:28
חוזה שנחתם מחייב את הצדדים עפ"י תוכנו. לעיתים התמורות עשויות להשתנות בהתאם למנגנון מוסכם מראש בהסכם עצמו. ככלל התמורות בין בעלי הדירות אמורות להיות עפ"י עיקרון שיוויוני. זה לא אומר בהכרח שכולם מקבלים אותחו דבר אלא שהעיקרון הינו עיקרון שיוויוני. ככל שיש סטיה מעיקרון זה, סטיה העומדת בניגוד לאמור בסכם שנחתם- זו וודאי עילה . מציע שתפנה לעו"ד אשר יקרא את הההסכם ויענה לך לאחר קריאת הדברים.
בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תשלום קבלן על אובדן רווחים מדירה בפרויקט תמ"א 38 יחויב במס?
אסף
17/11/2020 10:04
אני בעלים של דירה שעתידה לעבור תמ"א... היזם הבטיח שהקבלן יחזיר לי כסף על אובדן הרווחים מהדירה בתקופת השיפוצים... רציתי לדעת האם ממסים אותי על דבר כזה ואם כן מה אחוז המס?
שכירות בתקופת תמ"א
עו"ד נריה כהן
20/11/2020 9:38
אם כוונתך פגיעה בדמי שכירות בתקופת הבניה, הרי שהתשלום בגין דמי השכירותשתקבל מהיזם, פטור ממס.
עם זאת,ככל שדירה זו מדווחת לרשויות המס כדירת השכרה ואתה משלם עליה מס באחד מהמסלולים, כדאי שתתייעץ עם מומחה מס על מנת לתת לרשויות המס הודעה מתאימה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בית מתפרק עקב תחילת עבודות תמ"א 38 בבניין
ויקה
13/11/2020 9:46
שלום. יש לי שאלה בבקשה- אמא שלי משכירה דירה שבו התחילו עבודות של תמ"א 38. בשבועיים האחרונים התחילה להתפרק התקרה בכל הבית (חשוב לציין שהיא קומה אחרונה). היא פשוט ישנה וזה נפל לה על הראש. החוזה שלה נגמר באפריל, האם היא יכולה לעזוב את הדירה לפני תום חוזה כי פשוט מסוכן לגור שם ונהרס גם ריהוט שלה? אשמח לתשובה
דירה בשכירות בבניין מסוכן בתמ"א
עו"ד נריה כהן
15/11/2020 14:57
בשלב ראשון, כמובן שאם מסוכן לגור בדירה- שלא תגור.
כמובן שיש לתת הודעה מתאימה לבעלים של הדירה ולמצוא סידור חליפי או להגיע להסכמה בעניין סיום הסכם השכירות. כדאי שתתייעץ עם עו"ד פרטי בעניין.
בהצלחה!
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות ומחסנים לבעלי הדירות בתמ"א
זהר אלופי
12/11/2020 13:18
אנחנו עומדים לחתום על הסכם לתמ"א 38/2 עם קבלן/יזם שגם לו יש דירה בבניין. אנחנו מעוניינים לדעת האם חובה עליו לשלם שכר של מפקח בנייה מטעמנו. כמו כן הוא מסרב להצמיד מחסנים לדירות החדשות של בעלי הדירות הקיימים. מה עלינו לעשות במקרה זה?
פיקוח מטעם הדיירים ומחסנים
עו"ד נריה כהן
15/11/2020 14:55
אין חובה עפ"י הדין אך רצוי מאוד שיהיה מפקח מטעם הדיירים.
אין חובה שיהיו מחסנים- זהו עניין מסחרי/ תיכנוני.
אם אתם אינכם מרוצים מהצעת היזם, אז תבדקו הצעות מיזמים אחרים. אולי יזמים אחרים כן יסכימו לתת לכם את מבוקשכם הלגיטימי בעניין פיקוח ואולי גם לגבי מחסנים.
בהצלחה!
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ארון חשמל וחוטי חשמל בולטים
קרן
11/11/2020 13:50
הי.
במסגרת התמ"א, מעבירים לנו את ארון החשמל מחדר המדרגות לתוך הבית.
אבל הם עושים אותו בולט, ולא שקוע בתוך הקיר.
כמו כן גם הכבלים של החשמל שימתחו ממנו כדי לחבר את התוספת החדשה לחשמל, יהיו בולטים על הקיר ולא חצובים בתוכו.
כל זה בטענה שהם לא אומרים לחצוב בתוך הבית, אלא רק בחלקים החדשים שיתווספו לו.
האם זה הגיוני? או שזכותנו לבקש שיחביאו את ארון החשמל והחוטים בצורה אסתטית?
ארו ןחשמל
עו"ד נריה כהן
11/11/2020 18:14
יש לקרוא מה אומר ההסכם עליו חתמתם. ככלל, בצמ"א חיזוק לא נוגעים בקירות הקיימים אלא בנקודות החיבור אלא אם הוזכם אחרת בהסכם. אם אין שם תשובה בהסכם כדאי להתייעץ עם יועץ/ מהנדס חשמל או עם מפקח הבניה ששכרתם.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכות למסתור כביסה חלקי, במקום מסתור מלא
קרן
11/11/2020 13:47
הי.
האם יש לי זכות לבקש שאת החלון היחיד שיש באגף מסוים של הבית, לא יכסו במסתור כביסה מלא, אלא יכסו עם מסתור רק את מנועי המזגן וכו?
מסתור כביסה
עו"ד נריה כהן
11/11/2020 18:12
זו שאלה למתכנן/אדריכל
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלן נתן מכפיל חניה במקום חניה
ציפי
11/11/2020 8:14
בהסכם התמ"א, נרשם שהקבלן יכול לתת חניה חלופית.
בסוף תהליך התמ"א, הקבלן נתן מכפיל חניה במקום החניה הרגילה.
האם מותר לו?
החניה הרגילה עדיין רשומה בטאבו בהצמדה לדירה.
חניה במכפיל
עו"ד נריה כהן
11/11/2020 18:11
שאלה כפולה, ראי תשובה קודמת
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
התנגדות לפרויקט תמ"א 38/2 מה אפשר לעשות?
איתי
10/11/2020 20:42
שלום,
התחיל שלב החתימות בבניין שלנו לפרויקט תמ"א 38\2, כלומר הריסה ובנייה, בבניין 4 דירות גג, 3 קומות, 4 דירות בכל קומה, כולל קומת גג רביעית שרשומה בטאבו של כל דירות הגג.
התכנון שקיבלנו לדירתנו הוא לדעתנו גרוע ביותר, חנוק וצפוף (כמה בעלי מקצוע הסתכלו על התכנון וגם הם הסכימו שהוא לא תכנון טוב).
בקשות ודיבורים כתובים וטלפונים עם היזם ועם האדריכל לא הואילו, והם אומרים שהתוכנית סופית ושאי אפשר לבצע בה שינויים.
כנראה שיש 80% רוב של הסכמה של בעלי הדירות (בגלל שרוב הבניין הוא דירות שכורות, ומכך שהם הרבה יותר גמישים במה שיתנו להם ופחות אכפת להם בניגוד לאנשים שגרים בבניין).
השאלה שלי מה ניתן לעשות, אנחנו כמובן לא חתמנו על שום דבר.
האם אנחנו במצב שבו יכפו עלינו את התמ"א למרות התכנון הגרוע ביותר? כיצד נוכל להתנגד? מה הסיכויים שלנו על סמך כך שהתכנון של הדירה שלנו (ושכל הדירות מתחתינו) הוא גרוע ביותר וכל שאר הדירות מרוויחות?
מה כדאי לנו לעשות?
תודה רבה.
התנגדות של דייר
עו"ד נריה כהן
11/11/2020 18:10
אכן ניתן לכפות עליכם. ככל שהדירה החדשה, על התכנון הגרוע שלה, שווה יותר מהדירה הנוכחית הישנה- הרי שהסיכוי שלכם לעצור את הפרוייקט קלוש. דירה תכנון גרוע ניתן לשפר או לקבל פיצוי או שדרוג על מנת להגיע לתמורה דומה ליתר הדיירים אך סיכוי קלוש לעצור פרוייקט. מציע לך להיכנס למו"מ, להיעזר בעו"ד או בשמאי או שניהם.
בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
בהצלחה,
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הבדלים בין מכפיל חניה לבין חנייה- טאבו
ציפי
10/11/2020 19:31
מה ההבדל בין מכפיל חניה לבין חניה ? (מבחינת הרישום בטאבו, עלות הדירה במידה ומוכרים, הצמדות)?
והאם הקבלן יכול, באמצעות הסכם תמ"א, להעביר את הדייר מחניה רגילה למכפיל חניה?
חניה במכפיל
עו"ד נריה כהן
11/11/2020 18:07
מכפיל חניה - זה חניה במתקן, בדרך כלל רישום המתקן יהיה ע"ש כלל משתמשי המתקן. ברור שחניה במתקן שווה פחות מחניה רגיל גם בגלל שזה פחות נוח וגם בגלל שיש לכך עלות ובלאי. השאלה אם ניתן להפקיע חניה בטאבו הרשומה ע"ש דייר ולתת לו במקום חניה במתן הינה בהתאם למה שהוסכם בחוזה התמ"א.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חוזה של יזם לתמ"א 38 מול חלק מהדיירים
אסף יחזקאל
9/11/2020 14:44
שלום. חלק מדירי הבניין חתמו על חוזה מול יזם לפני שנתיים. עד לרגע זה לא קרה שום דבר, נפגשנו עם יזם אחר השבוע והוא ראה את ההסכם ולטענתו למעשה זה מחייב את הדיירים לכן יש לו בעיה לחתום על הסכם חדש (לי זה נשמע מוזר ולא ראיתי שום משפט מחייב). השאלה שלי האם כך הדבר? ואיך ייתכן ששנתיים לא קרה דבר והיזם מחזיק חוזה שקושר את כלל הדיירים.
חתימת חוזה תמ"א 38
עו"ד נריה כהן
9/11/2020 15:14
חתימת חוזה היא אירוע מחייב. היקף ההתחייבות תלוי כמובן בתוכן החוזה.
אם אתה סבור שהיזם אינו עומד בהתחייבויות החוזית שהוא נטל על עצמו כלפיכם, אז פתוחה בפניכם הדרך לבקש ביטול החוזה או לטעון שתנאי מתלה המופיע בהסכם לא קויים. התרת חוזה /ביטול חוזה זה לא אירוע פשוט ואין לעשותו בשום מקרה ללא היוועצות מלאה בעורך דין. מומלץ מאוד שתיצרו קשר עם עוה"ד המייצג איתכם ותבררו את הדברים מולו.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר