מתי כן חלים על יזם או דיירים היטל השבחה בתמ"א 38?
האם חל על יזם או דיירים מיסוי נוסף למס הרכישה על הזכויות?

היטל השבחה יהיה כאשר הזכויות אינן מכוח תמ"א 38. לעיתים יש זכויות נוספות שאינן במסגרת תמ"א 38 כגון קומה נוספת או חצי קומה נוספת, או זכויות בניה מכוח תוכניות אחרות.
בוודאי שיש גם מס רכישה המוטל על היזם ברכישת הזכויות. יש גם מס שבח המוטל על הדיירים והוא אמרו להיות פטור במגבלת ניצול זתמ"א 38 ועפ"י עקרונות המיסוי שנקבעו בחוק (עד 25 מ"ר וכו', מס כאשרהדירה התקבלה במתנה בשנתיים אחורה, או שהדירה לא שימשה למגורים או שהיא מלא עסקי וכו')

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
רכשתי דירה לפני כשלוש שנים כאשר היה כבר הסכם תמ"א חתום בין הדיירים לקבלן.
כיום בשעה טובה התמ"א בשלבי התחלה, אבל אני לא מצליח לקבל תשובות ברורות מהקבלן מה הבטוחות שלי למקרים של תקלה בדירה?
הדירה שלי היא בקומה 4 ואחרונה. מאחר וכל העבודות יהיו ישירות על גג הדירה שלי, אני די בטוח שיהיו לי הרבה תופעות שאסבול מהן.
בנוסף, חושב שכדאי לציין שהדירה היא להשקעה, ואני בדרך כלל משכיר אותה ולא גר בה.
איך אני יכול לברר את כל הזכויות שלי בזמן התמ"א?
האם הקבלן מחויב לפי חוק לתקן תקלות כתוצאה מהעבודות, ואם כן, האם יש מסגרת זמן מסוימת אשר מוגדרת בחוק?
האם יש צורך לעדכן את ביטוח הדירה שלי בהתאם לתמ"א?
תודה

הזכויות שלך והחובות שלך נמצאים, או אמורים להימצא, בהסכם ההתקשרות בין בעלי הדירות ובין היזם. שם אמורים להיות התשובות לכל השאלות, למה היזם אחראי ולמה לא ובאילו פרקי זמן. אם אין התייחסות בהסכם, עפ"י מבחן השכל הישר, אם היזם גרם לך נזק פיסית, בוודאי עליו לשלמו.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
מעוניינת ברכישת נכס מקבלן בתהליך תמ"א חיזוק ותוספת, אני מעוניינת ברכישת התוספת(חדשה מקבלן).
במהלך שיחה על נושא התשלום, ביקשנו כי כנגד כל תשלום נקבל ערבות בנקאית ואמר כי אין לו צורך במימון מהבנק לכן לא עובד עם ליווי בנקאי ולא ייתן ערבות בנקאית כנגד התשלומים שיילקחו עפ"י החוק(עם התקדמות הבניה). תירשם הערת אזהרה חלקית. האם הדבר אכן כך בתמ"א? האם תקין? האם זה סיכון?
תודה

משפטית זה תקין. מבחינת בטחונות- זה לא הביטחון הכי טוב. אם הפרוייקט נקלע לקשיים ובאופן שיתרת הסכומים שטרם שולמו ע"י הרוכשים לא תספיק לסיום הבניין, עלול ביהמ"ש לבטל את הסכמי המכירה של הדירות ולא בטוח כי תוכלי לקבל בחזרה אפילו את כסבפך המקורי. לכן אם רוכשים דירה בפרוייקט ללא ליווי בנקאי, כדי להקטין את החשיפה (ודעעין להיות חשוף- כי עדיין זה לא וודאות של 100%) צריך להיות זהיר מאוד, גם עם בדיקת זהות היזם, גם עם בדיקת מצב הבניה ובכל מקרה לשלם את רוב הכסף בשלבים הסופיים של הפרוייקט. בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היי,
אנו בשלבים סופיים של תמ"א 38/1. במסגרת הפרויקט הוקמו גם דירות גן ולכן עלתה דרישה מהטאבו ליזם לשנות את מספרי הדירות בטאבו.
לטענתו זה גורם לשוני בין מספר דירה ברישום בטאבו למספר הדירה כפי שיופיע ברשויות (עירייה, חברת חשמל, תאגיד המים וכו') וכי זה משהו ידוע בפרויקט תמ"א 38/1 ואין מה לעשות עם חוסר הסנכרון. האם זה משהו ידוע? האם יש מה לעשות בנידון? תודה

מוכר ועדיין זה במסגרת שיקול הדעת של המפקח/ת על רישום הבתים המשותפים בטאבו.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מה אומר החוק לגבי הוצאת דייר לשכירות בזמן תמ"א 38?
החוזה עם היזם נחתם לפני שנתיים וחצי, לא דובר בו על דיור חליפי, בזמן הזה הדייר חלה בסרטן ולא בריא לו להישאר לגור באתר בנייה, לא מבחינה נפשית ולא בריאותית.
האם ניתן לחייב את היזם לשכור לו דירה?
תודה

החוזה נחתם טרם המחלה ולא הוזכר בו דיור חליפי, האם ניתן לדרוש בכל זאת?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

צריך לראות המועד המדוייק שבו נחתם החוזה ע"י הדייר הראשון וכן את נוסח ההסכם. חוזים שנחתמים היום- יש חובה לתת דיור חליפי לתקופת השכירות לקשישים וחולים. כדאי להכינס למו"מ עם היזם.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
כבעל דירת גג בבניין שעובר תמ"א 38/1, הדירות ישופצו ויבנו שתי קומות נוספות וקומת גג חדשה אותה אני אקבל.
האם אחויב במס כלשהו?
תודה

בתמ"א ניתן לקבל עד 25 מ"ר בפטור ממס. אם אתה מקבל יותר, אתה עלול להיות מחוייב במס. רצוי וראוי להיכנס למו"מ עם היזם לגבי האפשרות הזו והאם היזם ייקח על עצמו את חיוב המס.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אם ברצוני לקנות דירה בירושלים, ובעוד חודשיים מתחילים עבודות תמ"א 38/3 (כבר התקבל היתר סופי), מי צריך לשלם את היטל ההשבחה - מוכר הדירה, או אני הרוכש? או שבכלל יש פטור מתשלום היטל ההשבחה בפרויקט תמ"א 38/3?
תודה

היטל השבחה חל תמיד על המוכר.
אין היטל השבחה בזכויות הבניה שמכוח התמ"א.
בכל מקרה מומלץ שהמוכר יפנה בבקשה לקבל מידע לגבי זה לעיריה, טרם החתימה על הסכם המכירה.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, על מנת לבצע תמ"א 38/א בבניין היזם צריך "להפקיע" כ- 50 מ"ר מהגינה הפרטית (הרשומה בטאבו) שלנו ולבנות על גביה את הממ"דים. הדירה נמצאת בקומה ראשונה ויש מדרגות המחברות בין הדירה לגינה ישירות. היזם בשלב זה מתעלם מהסוגיה ואינו מבהיר כיצד והאם הוא יפצה אותנו על כך. בנוסף, האם היזם מחויב להתייחס לכך שבניגוד לשאר הדיירים לדירה יש חנייה מוצמדת בטאבו וכן מחסן. סוגיה נוספת היא שכדי לבצע את התמ"א, היזם נאלץ להוסיף לדירה 50 מ"ר במקום 25 מ"ר (הדירות בקומות מעל מפוצלות). היזם אינו מבהיר על מי יושתת המיסוי בגין התמורה העודפת. בנוסף, היזם מנסה לסגור על מחיר זהה לשכירות לכל הדירות למרות שמדובר בדירה מיוחדת. באופן כללי, כיצד רצוי לגשת לנושא כאשר הנציגות לא בהכרח יכולה/רוצה לשקף את האינטרסים הייחודיים?

חושב שאתה צריך לנהל מו"מ מסחרי מול היזם בנפרד. ולאחר שתסגור את ההסכמות המסחריות תבקש מעו"ד הדיירים להטמיע ההסכמות, בצורהמשפטית, בחוזה התמ"א הכללי של הדיירים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, ביחס לתשובתך מיום 9.8.21, נראה כי השואל לא מתכוון למעלית בדירת התמורה אלא למעלית הצמודה לחלק מתוך 22 הדירות בבניין היום. לפני ביצוע התמא. האם בעלי הדירות החריגות שיש להן מעלית פרטית עד הדירה, שנבנתה בהיתר(לכל השאר אין מעלית) אמורים לקבל תמורה נוספת על התמורה שיקבלו כל הדיירים, בשל שווי המעלית. בעניין זה עוסק פסק הדין בעניין ירמקוב נ' סופר הקובע את הצורך  לתת תמורות שונות לדירות מסוגים שונים.
באותו עניין ההסכם שהושג עם היזם, נתן כבר חצר של 25 מטר
לבעל דירת הקרקע,  במקום מרפסת של 12 מ' שקבלו כל בעלי הדירות האחרות.
אבל בעל דירת הקרקע, שהיה הדייר הסרבן 
רצה חצר של 39 מ'. השופטת קבעה של שחצר של 25 זה סביר, במסגרת עיקרון השוויון. אבל חצר של 39 מ' זה לא סביר. ולכן ניתן פסק דין נגד הדייר הסרבן.

מסכים

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שאלה לגבי הצגת התוכניות לדיירים לפני חתימה ראשונית.
האם הקבלן מחוייב להציג את התוכניות של קומת הכניסה/קומת הקרקע לדיירים לפני החתימה?

אין חובה בחוק לכך.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
רציתי לשאול האם לאחר התנגדות בוועדת ערר נדרש יזם לבצע תיקונים מול הוועדה המקומית אך לא טרחו לעדכן את המתנגדים לפני קבלת החלטה להיתר.
האם זה קביל?
בנוסף התמ"א מאשרת 2.5 קומות והוועדה המקומית אישרה 3 קומות ללא פרסום לידיעת הציבור.
אשמח להתייחסותכם.
תודה רבה.

יש לפנות לעו"ד שיבחן את החחלטת ועדת הערר ואת החלטת הועדה המקומית ואת התיקונים כדי לענות על שאלתך בצורה מדוייקת.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, האם בפרויקט תמ"א 38/2, לדירות עם הצמדות מהותיות כגון: חניה פרטית, מעלית פרטית שהותקנה רק ב- 4/22 דירות, אמורים הדיירים לקבל תמורה גבוהה יותר מהדירות ללא ההצמדות הנ"ל, כפי שמתייחסים להבדלים בשטח הדירה הקיימת? בברכה ותודה

חניה בהחלט. מעלית- אני לא בטוח, תלוי עד כמה המעלית הזו תשרת את הבניין החדש.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אנו מעוניינים לרכוש דירה בבניין שעבר תמ"א.
הבניה הסתיימה.
ב2016 קיבלנו טופס 4 והבניין אוכלס.
עד היום, אין לבניין תעודת גמר.
רציתי לדעת מה זה אומר מבחינה משפטית/פרקטית עבורנו?

תודה רבה.

יש לבדוק מול שמאי ומול בנק למשכנתאות המשמעות מבחינת יכולת לתת משכנתא ובאיזה סכום ותנאים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
דירה שנרכשה במרץ 1961 ב-10000 לירות הגיעה בירושה ל-2 ילדים בשנת 2007.
בשנת 2013 נערכה עסקת תמ"א 38/2 כאשר הבניין נהרס ובמקום דירת 55 מ'ר התקבלה דירה חדשה של 75 מ'ר עם חניה מעלית ומחסן.
היזם עשה שימוש בפטור 45 סעיף 2 מכורח ירושה.
היום הדירה עומדת למכירה. כיצד ניתן לחשב את מס השבח על הדירה?
כיצד ניתן להעריך את מחיר הרכישה ולפי איזה תאריך?
הערת אזהרה ניתנה ליזם בשנת 2013.

השאלה מתאימה לפורום מיסוי

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

יזם תמ"א. לאחר קבלת כל ההיתרים. הקים קרן השקעה. מציע השקעה בשלב הפריסייל לפני הריסה ובינוי. לאחר מכירת הנכס ברווח מציע לחלוק ברווחים לפי אחוז ההשקעה. כביטחון מציע רישום ברשם המשכונות על סכום ההשקעה. האם נשמע סביר?

נשים בצד את עניין הבטחונות. השקעה בתמ"א חיזוק זה הדבר הכי מסוכן שיש.
לעניין בטחונות- צריך לראות את מבנה העסקה ולנסות לקבל התייחסות גם בנסח הטאבו.
תתייעץ ודחוף עם עו"ד המבין בעולם ההתחדשות העירונית.

בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר