התארגנות בעלי דירות לקבוצת רכישה לצורך הליך פינוי בינוי
מינה כהן
6/10/2021 10:43
האם בעלי הדירות בבניין, יכולים להפוך לקבוצת רכישה, לצורך פינוי בינוי? הקרקע היא פרטית.
בעלי דירות שמעוניינים להיות קבוצת רכישה
עו"ד נריה כהן
7/10/2021 9:48
לא מומלץ. זה לא המקום כאן בפורום לתת את כל ההסברים והסיכונים במהלך מסוכן שכזה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בנין בירושלים שעבר הרחבות יכול לעבור הליך של תמ"א 38?
אברהם פרבשטיין
4/10/2021 17:58
שלום אני מתגורר בירושלים בבניין בפינה אחת מתוך 4, דהיינו הבניין בנוי בריבוע שבאמצע יש חלל, ובכל אחת מהפינות יש טור של דירות, ובפינה אחת עשו הרחבות ב2007 כולל ממדי"ם, ולפי מה ששמעתי מ-2005 יש חוק שכל בנין ישן שעובר איזושהי הרחבה חייב להביא אישור מהנדס שההרחבה מחזקת את הבנין, מה שכמה יזמים של תמ"א שהבאנו לבנין אומרים שבגלל שהבנין קיבל אישור מהנדס שהוא עבר חיזוק, אין לבניין זכאות לתמ"א 38, על פניו זה לא הגיוני כי הבניין אינו מחוזק רק פינה אחת בלבד, מה הכלל בכזה מקרה?
זכאות לתמ"א בבניין שעבר חיזוק
עו"ד נריה כהן
5/10/2021 9:35
יש להתייעץ עם מהנדס שיבדוק את תקן החיזוק ואם הוא עומד בתקן הנדרש לצורך גיבוש זכאות לתמ"א 38
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תהליך שימוע אצל המפקחת עקב סירוב לחתום על תמ"א שיפוץ
נילי
3/10/2021 16:25
אבקש לדעת רק מה התהליך אם אנו לא חותמים על תמ"א שיפוץ (לא פינוי בינוי) ששאר הדיירים חתמו אבל עדיין אין היתר
מתי יש לצפות לזימון למפקחת? אם בפגישה הראשונה היא לא תקבל את טענותינו ונאלץ לאחר הפגישה הראשונה לחתום האם בכל מקרה נידרש לתשלום הוצאות למגיש התביעה?
הוצאות משפטיות בהליך תביעת סרבנים
עו"ד נריה כהן
3/10/2021 17:09
מרגע שננקט הליך משפטי כנגדך, אתה חשוף לדרישה לתשלום ההוצאות המשפטיות מצד היזם ו/או ייתר בעלי הזכויות בבניין. ייתכן והיזם/הבעלים "יוותרו" לך על ההוצאות, אם תחתום מייד אחרי הדיון הראשון אבל בהחלט שייתכן ולא יוותרו לך.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
סגירת מרפסת לאחר תמ"א בדירת עמיגור
ירדנה
3/10/2021 2:42
סגירת מרפסת לאחר תמ"א ובדירת עמיגור
שלום
גרה בדירת עמיגור(בשכירות)
היה לנו תמ"א וקבלתי בית חדש יותר עם מרפסת .
אך אני זקוקה למקום ומעוניינת לסגור אותה לחצי חדר .
האם ניתן?
שואלת בעיקר לגבי העיריה ולא לגבי עמיגור. כי הם אמרו שאם זה חוקי בעירייה וכדומה.
אז אין להם בעיה.
מדגישה-השאלה שלי היא דווקא כזאת-
האם מותר לי לסגור את זה למרפסת מבחינת העיריה (ובכלל) -מבחינה חוקית או אחרת?
סגירת מרפסת בדירה לאחר הליך של תמ"א
ירדנה
4/10/2021 3:29
שאלתי :
סגירת מרפסת לאחר תמ"א בדירת עמיגור
שלום
גרה בדירת עמיגור(בשכירות)
היה לנו תמ"א וקבלתי בית חדש יותר עם מרפסת .
אך אני זקוקה למקום ומעוניינת לסגור אותה לחצי חדר .
האם ניתן?
שואלת בעיקר לגבי העיריה ולא לגבי עמיגור. כי הם אמרו שאם זה חוקי בעירייה וכדומה.
אז אין להם בעיה.
מדגישה-השאלה שלי היא דווקא כזאת-
האם מותר לי לסגור את זה למרפסת מבחינת העיריה (ובכלל) -מבחינה חוקית או אחרת?
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
סגירת מרפסת
עו"ד נריה כהן
3/10/2021 17:07
השאלה אינה נוגעת להתחדשות עירונית אלא לפורום תכנון ובניה או לדיור ציבורי.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הפחתת כיווני אוויר לדייר בבניין שמתוכנן בו פרויקט תמ"א
אליעזר מלניק
25/9/2021 14:24
שלום רב,
אני גר בבית משותף שהחלו בו הליכי תמ"א 38 (2) אך טרם חתמנו על הסכם עם היזם. היום יש לי בדירה 4 כיווני אויר והיזם מתכנן את הפרוייקט כך שאהיה עם 2 כיוונים בלבד (סוגר לי את צד דרום לגמרי בו ישנם 3 חדרים עם 4 חלונות סך הכל ) דבר שיפגע באור השמש ובאוויר ויוריד מערך הדירה. אני כמובן מתנגד לכך. אני רוצה את הפרויקט אבל לא במחיר של גריעת 2 כיווני אוויר. האם אחשב לדייר סרבן?
פחוץ כיווני אויר הדירה החדשה
עו"ד נריה כהן
26/9/2021 10:17
תוכל להתנגד רק אם דירתך החדשה תהיה שווה פחות מדירתך הישנה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הצמדת חניות במהלך פרויקט תמ"א 38
משה
17/9/2021 13:02
שלום,
הבניין שלנו נמצא בעיצומה של תוכנית תמ"א 38. מתחת לבניין, ישנן חניות שאינן מוצמדות לאף דירה והשכנים שאין בבעלותם חנייה חונים בהן משך שנים. היזם שמבצע את הפרויקט התחייב שלא לפגוע בחניות לא מוצמדות אלו, אלא לצרכי חיזוק הבניין.
כעת, בעיצומה של התוכנית, רוצים חלק מהדיירים להצמיד את החניות השיתופיות הללו לדירותיהם. למרות התחייבותו שלא לפגוע בחניות הלא מוצמדות, היזם מתנגד לביצוע העסקה, בין היתר, מהטעם שזה עלול לסכן את היתר האכלוס לאחר סיום התמ"א ובסיבוכים פוטנציאליים מול הרשויות (למשל כיבוי אש).
שאלותיי הן:
1. האם התנגדות היזם נשמעת התנגדות סרק?
2. למיטב הבנתי, הצמדה של חלק מהשטח המשותף לדירה פלונית דורש הסכמה של 100% מבעלי הדירות שהצביעו על כך ב-"הרמת יד" באסיפה כללית. האם כך פני הדברים?
3. האם ניתן לחתום על פרוטוקול האסיפה לאחר סיום מועד האסיפה?
4. עורך הדין של הרוכשים מפנה לסעיף 71א לחוק המקרקעין וטוען שניתן להסתפק ברוב של 75%. האם זה נכון?
אודה על מענה לשאלותיי.
שאלות פרטניות לעניין הצמדת חניות
עו"ד נריה כהן
26/9/2021 10:15
ככל שהצמדת החניות אינה קשורה לתמ"א יש צורך בנסכמה מלאה.שינוי בתכנון החניות מחייב תיקון היתר ואכן כלול לעכב טופס 4. לגבי יתר שאלותיך, נכון שתפנו לייעוץ פרטני שיבחן את תהליך קבלת ההחלטות ביחס לתהליך הנדרש בדין.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בעלות על 2 דירות באותו הבניין לעניין התחדשות עירונית
גיא
17/9/2021 8:43
שלום,
רציתי לדעת
אם יש לי 2 דירות בבניין שרוצים לעשות בו תמ"א 38 או פינוי בינוי, האם החתימה שלי נחשבת כחתימה 1 (כי אני בן אדם אחד מתוך הדיירים) או 2 כי יש לי 2 דירות בבניין?
חשוב לצורך חישוב אחוז ההסכמה לתמ"א
חישוב אחוז חתימות 2 דירות בבניין
עו"ד נריה כהן
26/9/2021 10:09
2 חתימות
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות של בעלי דירה במסגרת הליך תמ"א 38 בעייתי
ענת פריד
5/9/2021 7:56
שלום רב:
מדובר בתמ"א שנחתם משנת 2013 הכולל חוזה שכירות אישי של משפחתי.
מאז ועד היום התחלפו מספר קבלנים ואנחנו נאלצנו לנדוד בין מספר שכירויות. תחת החוזה האישי קיבלנו דמי שכירות שעדכנו עם השנים לצערנו הקבלן האחרון ברח והותיר אותנו ללא כיסוי השקים.
בעקבות הפסקת התמ"א אמי הקשישה חזרה לביתה מזה כשנה ורק לפני חודש התחדשה הבנייה, לא הודיעו לה לפני והיא נותרה בקומה האחרונה ללא דיור חלופי. לאחרונה באנו בדברים מול העו"ד של קבוצת היזמים ונפגשנו עם הקבלנים.
לאחר שהכל סוכם ביננו העו"ד מטעמם שלח הסכם חד צדדי שמציין שזו אך ורק מחווה מצידם ושיוכלו לסגת מההבטחה לסכום שסוכם, שנחתום על ויתור תביעות נפשיות או פיזיות וזאת בעקבות כך שאמא מעדה במדרגות וכעת מטופלת.
ועוד סייגים נוספים לרעתנו כגון תשלום הוראת קבע חודשית על פני 20 שיקים מראש כפי שכתוב במקור.
תקופת השכירות לא עד סיום התמ"א על אף שהצגנו את בעיית היותה אישה קשישה ומול פועלים בבניין ועוד..
חשוב לנו לדעת מהם הזכויות שלנו בדבר סכום ראלי להיום,
חשיבות הביטחון הכלכלי, פרק הזמן , והסעיפים הנוספים שאנחנו נדרשים לחתום עליהם כדי לקבל שכירות.
בברכת שנה טובה
דמי שכירות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
5/9/2021 14:55
השאלה אינה מתאימה לפורום. יש לפנות לייעוץ פרטני אשר יבחן את כלל ההסכמים השונים אשר נירכו עם היזמים/קבלנים השונים כדי לגבש דיעה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמורות שונות בתהליך תמ"א 38 בבניין
שרית דהן
1/9/2021 16:10
שלום,
רציתי לדעת בבניין שאני גרה עושים תמ"א, אנחנו נמצאים בחזית ובהתאם לקווי הבניין קיבלנו מרפסת של 4 מטר מרובע לעומת הדירות העורפיות שקיבלו 13 מטר מרובע. בנוסף, ניתנה לנו מרפסת מחדר שינה של 87 מטר מרובע לעומת 4 מטר מרובע של העורפיות. ראשית, התמורה לא זהה האם ניתן לבקש מהקבלן שייתן לנו משהו במקום זה שלא קיבלנו שטחים זהים. והאם ניתן לפנות לעירייה לצורך שינוי קווי המתאר של הבניין?
תודה
תמורות שוות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 17:28
הרציונל של תמ"א 38 זה חיזוק ולא שיפור כלכלי. בתמ"א חיזוק, ככל שניתן לתת תמורות שוות- מה טוב אך אם אי אפשר תיכונונית, זו לא עילה לסירוב. אפשרי לבקש תוספות מהיזם אך זה לא הכרח.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מכירת דירה לפני תמ"א ותשלום של היטל השבחה
חנה פינק
1/9/2021 10:52
דירתי היא חלק מפרויקט שהוגש לתמ"א בעירייה לפני 7 שנים ומאז הוא תקוע, כרגע אנחנו בערעור, מפאת גילי - כמעט 74 אני שוקלת לא לחכות ולמכור את דירתי ולקנות דירה אחרת.
שאלתי היא - האם אצטרך לשלם היטל השבחה?
היטל השבחה
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 17:26
תלוי באיזו עיר ובסטאטוס התוכנית. מציע לא למכור לפני שמבקשים את עמדת העיריה טרם המכירה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דרישת עירייה בתמ"א 38/2 לבנות מספר גני ילדים
זהבה
31/8/2021 19:17
האם עירייה יכולה לדרוש בתמ"א 38/2 ולא בפינוי ובינוי לבנות בשביל בניינים שבהם מתגוררים אנשים מבוגרים גני ילדים בקומות הראשונות של המבנים? בתודה
מבנה ציבור בתמ"א 38/2
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 17:25
זו המגמה וזו כוונת המחוקק לאפשר תמורות ציבוריות. זה עדיין לא הוסדר אך כי יש ערים שזו המדיניות שלהם
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות קשישים וחולים בהליכי תמ"א 38
יוסי
31/8/2021 18:29
מה הן הזכויות בתמ"א 38 לגבי קשיש בן 78 החולה אונקולוגית כבר 6 שנים וסיעודי לגמרי? מה הן הזכויות והאם יכולים לסרב לתוכנית כדי למנוע פגיעה בו יצוין כי גם האישה חולת לב בת 77.
זכויות קשישים בתמ"א
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 12:03
השאלה היא מה היה גילו ביום שחתם החותם הראשון על הפרוייקט. אם במועד זה הוא היה בן 75 יש לו זכות להתפנות בתקופת הבניה (בתמ"א חיזוק) לשכירות. אם מדובר בתמ"א הריסה ובניה- החוק לא חל כרגע
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
צמצום מספר כיווני אוויר והקטנת גודל חניה במסגרת תמ"א 38/2
אליעזר מלניק
30/8/2021 11:45
שלום וברכה,
האם במסגרת תמ"א 38 (2) רשאי הקבלן לבנות לי דירה עם 2 כיווני אוויר במקום 3 שיש לי היום והאם הוא רשאי להקטין לי את גודל החניה הקיימת שצמודה לדירה ורשומה בטאבו?
מה מותר לקבל לבנות
עו"ד נריה כהן
30/8/2021 12:48
בגדול, אין איסור עקרוני. ליזם מותר לבנות מה שהסכמת שהוא יבנה במסגרת ההסכם שאיתו חתמת, אם חתמת
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שטח גן לעומת מרפסת בהליך תמ"א 38/2
נועה
26/8/2021 9:39
האם נכון לומר בתמ"א 38/2 שהתמורה לשטח גן לעומת מרפסת בקומות אחרות הינה פי 2 או לחילופין מה יחס התמורה בן מרפסת לשטח גן? תודה
שטח מרפסת גן מול שטח מרפסת
עו"ד נריה כהן
26/8/2021 11:22
זו שאלה לשמאי.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חובת עלית קומה במסגרת של הליך תמ"א 38
שירה
24/8/2021 12:42
האם קיים בחוק לגבי תמא 38/2 או בכל דרך אחרת חובת עלית קומה. מדובר בדירת קרקע.
חובת עלית קומה
עו"ד נריה כהן
24/8/2021 14:49
התשובה היא לא
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר