במסגרת תמ"א 38 (2) האם רשאי היזם להפוך את דירתי מ-4 כיווני אוויר ל-2 כיווני אוויר? יש לי 3 חדרים שפונים לצד דרום והוא רוצה לסגור לי בקיר את צד דרום ולהחשיך לי את הדירה למנוע אור ואויר בדרום ולהוריד את ערך הדירה. אם אתנגד האם אחשב לדייר סרבן?

אם אכן התוספת של הממ"ד והמפרסת והמעלית ושיפוץ החזיתות והחלפת החלונות ושיפוץ חדר המדרגות- הכל ביחד עדיין אתה חושב שדירתך לאחר התמ"א תהיה שווה פחות מדירתך הישנה במבנה הישן וללא כל השיפוטרים לעיל, אז בהחלט תוכל להתנגד והתנגדותך סביר מאוד להניח שתתקבל.

פשוט זה לא נשמע הגיוני שהשווי יהיה נמוך יותר. אבל בעניין הזה תתייעץ עם שמאי. הם מבינים בשמאויות .


בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם חל מס שבח על הקבלן במכירת הדירות החדשות בפרויקט תמא38/1?
אילו בטחונות נהוג לקחת אם בכלל להבטחת תיקון צו הבית המשותף ורישום זכויות על שם הדיירים?

שאלה כפולה. ראה תשובה למטה


בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום האם קבלן שמוכר דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 צריך לשלם מס שבח? כמו כן איזה בטוחה נהוג לקבל כדי להבטיח השלמת רישום זכויות על ידי הקבלן?

קבלנים יכולים לבקש שלא לשלם את מס השבח במכירה, אלא להתחשבן עם מס הכנסה במסגרת הדוח השנתי. הם בדרך כלל עושים את זה.
היום ובשנים האחרונות נהוג לדרוש ערבות בנקאית להבטחת השלמת הרישום/ תיקון הזכויות בטאבו.


בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב. בדירה הנוכחית יש 2 כיווני אוויר מלאים: בצד דרום ובצד מערב. בדירה המוצעת בתמ"א, יש כיוון אוויר אחד כאשר, כמעט כל הצד המערבי - חסום ע"י דירה שכנה. במידה ויהיה רוב לביצוע הפרויקט האם אמור, עפ"י החוק, להיות פיצוי לבעלי דירות שכוון אוויר -נגרע מהדירה החדשה? תודה מראש

לא בהכרח. הכל נובע מההסכם שחתמתם ומהגדרת דירת התמורה.

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם התיקון בחוק ההסדרים החדש משנה את הרוב הדרוש להריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38/2, מ-80% ל-66%?

נכון לעכשיו התשובה היא לא.

בחלופת שקד, שטרם אושרה ישנה הצעה כזו. כאמור, עדיין לא אושר.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בתמ"א 38 כאשר מתקינים חלון חדש והיה בו רשת וסורג הקבלן מחויב להתקין חדש במקומם. נכון?
כי בהסכם לא ביטלו רשתות וסורגים ובכלל הבית לא שווה ללא אלה כי מיד יש יתושים עכברושים וכל חיות השדה.

לא בהכרח. אם לא רשום התקנת רשתות אז אין חובה להתקין רשתות

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קיבלנו היתר תמ"א 38/1, מנהל מחברת היזמות בבעיות כספיות וכנראה לקראת פשיטת רגל. האם אפשר להתחיל עם התמ"א עם יזם אחד למרות שחתמנו עם שני מנהלים בחברה ומה קורה עם ייפוי הכוח?

התשובה קצת יותר מורכבת ואינה מתאימה לפורום. יש לבדוק מי הבעלים של ההיתר, האם בעלי הדירות או היזם, מה מנגנון ההתנתקות הקבוע בהסכם, אם החברה בהליך פירוק ייתכן וצריך לקבל את אישור ביהמ"ש המנהל את הפירוק כדי לנקוט מהלך של התנתקות או הסבה ליזם אחר. מורכב מאוד. עליכם להתייעץ עם עו"ד מומחוה בתחום.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
באיזה שלב צריך לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לעורך הדין של המייצג את הדיירים, ( לפני או אחרי חתימה עם היזם)? בפרוייקט תמ"א 38/2
תודה

בשל ב החתימה על הסכם מחייב עם היזם יש לחתום על יפויי כוח בלתי חוזרים לטובת עורכי הדין.

לפני כן אפשר להסתפק בכתב מינוי מצומצם או נוסח מצומצם של יפוי כוח אבל בוודאי לא "בלתי חוזר"

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בשעה טובה, רכשתי דירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38. הבנייה טרם הושלמה, כך שהבניין איננו רשום בטאבו עדיין.
באותו בניין, ישנן חניות שיתופיות שהדיירים הנוכחיים מעוניינים למכור בינם לבין עצמם.
למיטב הבנתי, לצורך שינוי בשטח המשותף, נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים. האם הדיירים הנוכחיים יכולים לרשום את העסקה ללא אישורי (ושאר הדיירים החדשים)? טענתם היא שכרגע הם היחידים שרשומים בטאבו, ואילו הדיירים החדשים לא ולכן הסכמתנו לא נדרשת. אשמח לתשובה

הזכויות שלך כרוכש הם הזכויות שרכשת מהיזם ובהסכם זה אמורות להיות רשומות הזכויות שלך ושל היזם. יש מצב שחחתמת על הסכם שבו הזכות להחליט לגבי החניות הללו היא של היזם ולא שלך. עליך להתייעץ עם עו"ד בנושא אשר ינסה להבין מתוך הסכם הרכישה שלך את העובדות לגבי זה.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מדוע שישתלם לקבלן לבצע תמ"א 38 בבנין של שתי קומות עם 4 דירות בקרית אתא?איך מחפשים קבלן.

1. שאלה על כדאיות צריכה להיבחן מול העיריה
2. איך מחפשים קבלן? קודם מכנסים ישיבת דיירים כדי לשמוע אם יש נכונות עקרונית של הדיירים לתהליך ואם כן הדיירים מאשרים זאת בכתב וממנים נציגי פעולה. אח"כ מומלץ שנציגי הפעולה ימנו עו"ד מומחה בתחום . אני משוכנע שעו"ד מומחה בתחום יוכל להתקדם מהשלב הזה לשלב של איתור קבלן/יזם.
3. בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הבניין לאחר קבלת טופס 4, איך עובד החיבור לחשמל?
הקבלן מספר סיפור כי יש צורך בחיבור מחדש של הדיירים הקודמים ולאחר מכן רק יהיה ניתן לדאוג למקומות החדשים של התמ"א ויש להמתין.
האם זה נכון?

זו שאלה טכנית שרצוי לשאול מהנדס חשמל המכיר את העבודה עם חברת החשמל. על פני הדברים התשובה לא נשמעת הגיונית. ייתכן ופשוט אין לחברת החשמל את הפרטים של הדיירים החדשים אז הם מעדיפים להקים את תיקי הלקוחות קודם עם הלקוחות הקיימים. מכל מקום זה משהו טכני ולא משפטי.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

ויכוח רציני בין דיירי שני בתים צמודים בחיפה ( בכל בית 4 דיירים)כאשר בבית א' כל ארבעת הדיירים רוצים לבצע תמ"א 38/2 ובבית ב' רק2 דיירים הם בעד הפרויקט. ביתא' טוענים כי חישוב אחוז הדיירים שבעד צריך לחול על שני הבתים ( כלומר על 8 דיירים) בעוד שבבית ב' טוענים שכל בית הינו יחידה וחלקה ניפרדות וחישוב אחוזי ההסכמה צריך להעשות בניפרד בכל בית. הנושא חשוב ביותר ונודה לכבודו אם יסביר לנו מה אומר החוק בנידון.

אם הבתים מתנהלים באופן נפרד אז נדרשת הסכמה נפרדת ואחוז הסכמה נפרד בכל בניין.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אני בעל דירה בבניין שנמצא לקראת סיום תמ"א 38.
החשמלאי של הקבלן רוצה להזמין ביקורת חברת חשמל אבל הוא טוען שלפני כן אני חייב לשלם, לו או למישהו פרטי, על תיקון של ליקויים בדירה כולל הארקה.
האם הוא צודק או האם מהרגע שהוא נכנס לדירה והחליף חוטים, שקעים ועוד הוא בעצם אחראי על כל הליקויים של הדירה, אפילו אם הם היו עוד לפני?
תודה

כדאי לראות מה אומר ההסכם עליו חתמת, הסכם התמ"א. מומלץ להיעזר גם במפקח בניה בשאלה זו

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אשמח לקבלת תשובתך לשאלות הבאות, הרלוונטיות להיתכנות ביצועו של פרוייקט תמ"א 38 הריסה ובניה:
א. מהו העיתוי הנכון למתן אפשרות ליזם לרישום הערת אזהרה לטובתו?
ב. האם היזם רשאי להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף לדירות מסוימות לפי שיקול דעתו ולהגדיר שזכויות הבניה הקיימות והעתידיות יהיו שייכות ליזם בלבד?
ג. האם דיירים המתגוררים כיום בחזית הבניין מחויבים לקבלת הצעתו של היזם למתן דירות עורפיות?
ד. מהן התקופות המקובלות (כולל מתן ארכה) שיש להקצות ליזם לטובת סיום תהליך החתמת הדיירים ולטובת קבלת אישורי בנייה?
בתודה ובברכה

1. במועד בו התגבש רוב חוקי שחתם על ההסכם .
2. זה לא שאלה המתאימה לפורום אלא לייעוץ פרטני מול עו"ד. לא תשובה של כן ולא.
3. אם חתמתם כבר על ההסכם וההסכם מאפשר זאת, אז כן. ואם לא חתמתם על הסכם אז זה עניין למו"מ מול היזם.
4. החתמה- תלוי מאוד בכמות הדיירים וברצון שלהם להתקדם. יש בניינים שמשיגים בהם חתימות בתוך שבוע ויש בניינים שזה לוקח גם שנה ויותר. הכל תלוי בכם, הדיירים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני מעוניינת לרכוש דירה בפרויקט תמ"א 38/1 מדובר בדירה חדשה(פנטהאוז) שנבנתה בנוסף על בניין שעבר חידוש. היא נרכשה לפני שנה והיא בבעלות פרטית כיום. השאלה היא האם יש סיכון לכסף או לשווי הדירה בעוד מספר שנים? האם עדיף לוותר על רכישת דירה מפרויקט תמ"א מאחר ועוד כמה שנים יצוצו כל הבעיות ותהיה בעיה למכור דירה כזו?

מבחינה משפטית כדאי לבדוק עם עו"ד מומחה האם הסתיים רישום הבית המשותף והדירה הזו אכן רשומה בבעלות המוכרים. אם כן, אין בעיה משפטית ואם לא, אז צריך לבדוק היטב הדברים עם מומחה. איני נכנס לעניינים הנדסיים לגבי חוזק או יציבות או איכות הבניה. זה עניין לשאלות למהנדסים. בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר