שלום רב
נבנה ממ"ד בשלב טיח פתח דלת והממ"ד נופל בדיוק על המטבח. היזם מוכן רק לשבירת קירות ומכריח אותי לפרק את המטבח מה עושים בנדון? האם יש תקדימים משפטיים שהיזם מחויב לעשות שינויים?
אשמח למענה בהקדם

אתה צריך לראות מה הוסכם ביניכם בהסכם התמ"א ולפי זה לקבל החלטה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קיבלתי הודעה מהשוכר שלי להפסקת שכירות, עקב בעיות ונזקים בדירה מצד היזם בתמא 38. האם אפשר לתבוע את היזם על אובדן הכנסה ?

1. זה בהחלט הגיוני שהשוכר שלך רוצה לעזוב. תמ"א חיזוק זה לא תהליך קל. הוא רועש, הוא מלכלכך, הוא מפחיד , הוא לא נוח לשוכרים.
2. בעל דירה שמעונייין להשכיר דירתו לשוכרים תוך כדי התהליך, חייב להעדכן את השוכר, לקבל הסכמתו לכך שהוא מודע לכל הקשיים הנ"ל ועדיין מעונייםן לשכור את הדירה, חרף כל הקשיים ולא יוכל לתבוע או להפסיק השכירות באמצע. בדרך כלל הבעלם בא לקראת השוכר ומפחית מדמי השכירותת.
3. אם הרקע לעזיבה של השוכר זה הקשיים הרגילים של התמ"א שציינתי, אז עליך לראות מה נאמר בהסכם התמ"א עליו חתמת לגבי שוכרים. אם יש סעיף של השתתפות אז תוכל לקבל השתתפות בדמי השכירות שהופחתו. לא תמיד זה ישנו. מאוד תלוי בריווחיות הפרוייקט והטרקטייביות של הפרוייקט.
4. אם נגרמו לשוכר נזקים מסוג אחר כגון פגיעה פיסית בגוף או בנפש- כמובן שליזם אמורה להיות אחריות בקשר לעך

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שני בנינים נפרדים חברו יחד לתהליך תמ"א הריסה ובניה והם יוקמו עם קיר מפריד משותף בין שני הבניינים עפ"י הנחית הרשות המקומית אך החניון תת-קרקעי ומשותף לשני הבניינים.
סעיף 8.271 בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) 1970 קובע כי בבניין מגורים חדש יוקצו מקומות חניה נגישים מתוך סך כל מקומות החניה עפ"י תקנות החניה או מסך כל מקומות החניה המתוכננים כמפורט בטבלה.
השאלה נוגעת להקצאת שתי חניות נכים לאור התקנה הנ"ל: האם יש להקצות חנית נכים אחת לכל בנין בנפרד כך שכל חניה כזו תשויך אך ורק לדירת נכה בבניין מסוים מתוך שני הבניינים או ששתי חניות הנכים יוצמדו לדירות נכים במסגרת סך כל מקומות החניה בחניון המשותף ללא קשר באיזה בנין מתוך השנים נמצאת דירתם? הערה : החניות אמורות להירשם בטאבו כמוצמדות לדירות נכים.

אם מדובר בהיתרים נפרדים אז כל בניין יצטרך את הנכה שלו.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
לפני כשנתיים חתמתי על חוזה לקניית דירה מתמ"א 38.
בחוזה לא מצוין שמחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבניה.
האם הקבלן יכול לדרוש תשלום עבור המדד? "המחיר הוא ×× בין היתר עליות נוספות מס רכישה, שכר עו"ד , עליות רישום ועוד"
מציין שאין שום אזכור למילים מחיר מוצמד לתשומות הבניה או כל הצמדה אחרת.
האם הקבלן יכול לדרוש תשלום הצמדה למדד?
אודה לעזרתכם
תודה

קשה לי להאמין שההסכם נוסח ללא הפרשי הצמדה. מציע שתעיין בכל נספחי ההסכם.
אם לא רשום הצמדה אז אין הצמדה.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בבניין שאני מתגורר חתמו על הסכם תמ"א 38/2 כ-40 אחוז מהדיירים. הבניין שלי והבניין הצמוד מונים כ-30 דיירים והפרויקט מתוכנן ל-2 הבניינים.
בחוזה לא מצוין מס' קומות ויח"ד. במשך השנים התחלפו מס' יזמים.
כיום היזם אומר שרוצה לבנות 15-20 קומות וכ-90-95 יח"ד.
האם הגיוני שבמסגרת תמ"א יתווספו כ"כ הרבה קומות ויח"ד,
או שבכלל לא מדובר בתמ"א ומדובר בשינוי נקודתי לתב"ע קיימת או תב"ע חדשה?
ואז בעצם מדובר בהליך ארוך מאוד שלא תואם הליך של תמ"א 38/2?

יש פרוייקטים שמוסיפים במסגרת תמ"א 38/2 הרבה מאוד יח"ד כך שהדבר אפשרי. בדר"כ תוך שימוש בתב"ע קיימת מקומית המאפשרת הגדלת צפיפות.
לשאלת השניה, האם אתם בתהליך של תב"ע חדשה או תמ"א זה מצריך כמובן בדיקה מול היזם/האדריכל/ עורכי הדין.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם החוק של רוב 66% עבר כבר בקריאה שלישית ואם כן הוא מתייחס גם לפינוי ובינוי ולתמ"א 38/2 או רק לפינוי בינוי?

1. עבר
2. מתייחס רק לפינוי בינוי מבחינת ההקלות של ה- 66%

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, האם קיים חוק שקבלן צריך לשלם שכירות עבור דיור חילופי לדיירים שחצו גיל 70 בזמן ביצוע תמ"א 31/1?תודה מראש

המועד הקובע הינו המועד בו נחתם הסכם התמ"א ולא המועד בו מתחילים את הבניה
הגיל הקובע הנו 75 ביחס להסכמים שנחתמו בעבר. מדובר רק בתמ"א חיזוק ולא בתמ"א הריסה

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, קראתי בפורום שדיירים שחצו גיל 70 זכאים לקבל דמי שכירות מקבלן בדירה חלופית. האם זה משהו שהחוק מחייב את הקבלן או שזה מרצונו הטוב? תודה מראש

בתמ"א חיזוק ולא בתמ"א הריסה ובניה
וזה בתנאי שבמועד חתימת הדייר הראשון על ההסכם היה המבוגר בן 75
בימים אלו זה משתנה לגיל 70 אבל המועד הקובע הינו המועד בו חתם הדייר הראשון ולא היום.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
בשלהי ביצוע תמ"א 38/1 גילינו כי בהיתר המזגנים שהיו בחזית הבניין יישארו בחזית, על רצפת מרפסת השמש שנבנתה.
היזם לא משתף פעולה לגבי פתרונות. אציין שלא ניתן לשהות במרפסת בעת פעילותם(חום אימים) פלוס ילדים קטנים שעלולים להיפצע במגע עם המדחסים, נבנה מסתור בצד השני של הבניין.
מה עלינו לעשות? הבניין נמצא בתל אביב ולא ניתן להוציא את המדחסים לתליה חיצונית בחזית. אנו אובדי עצות. מאוד מסורבל טכנית להעביר את הצנרת מקצה אחד של הבית לקצהו השני למסתור.
תודה

אם הסכמתם מראש למיקום המזגנים אז איני רואה כיצד תוכלו לדרוש אחרת מהיזם.
מכל מקום ממליץ לפנות למומחה מזגנים
למציאת פיתרון
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם ניתן לאשר במסגרת תמ"א 38/1 פיצול יחידת דיור אחת דו קומתית לשתי דירות ולהוסיף עליהן עוד 3 יחידות דיור?
דהיינו, הוספת 4 יחידות דיור לדירה אחת?
תודה

אם אתה מתכוון שאתה רוצה לעשות תמ"א על דירה קיימת אחת, לדעתי תיתקל בקושי

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בפרויקט תמ"א דיי ייחודי של 3 קוטג'ים צמודים על מגרש משותף שנבנה לפני 1980, אחד הדיירים כלומר בעל שליש מהזכויות מנסה בכל פעם מחדש לקבל זכויות יתר נוספות על פני השכנים. לציין שאנו מתכננים ללכת לפורמט של יזמות עצמית לאור הרווחיות הגבוהה בזכויות.
במקרה שמתייחסים אליו כעל דייר סרבן ויוצאים למימוש הפרויקט עם לווי משפטי כראוי ביזמות עצמית של שני הדיירים האחרים מהן הזכויות המינימליות שצריך להעניק לדייר הסרבן מתוך הזכויות המשמעויות שנוצרות בפרויקט? בהנחה ששני הדיירים הנוספים הם אלו שמוציאים את הפרויקט לפועל.
תודה

הזכויות המינימליות שצריך לתת הם אותם זכויות שאתם מקבלים. לא תיתכן אפליה.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם קבלן תמ"א 38 צריך לספק אישור בדבר פטור ממס שבח ואישור עירייה בדבר העדר חובות לרוכשי הדירות החדשות?

לגבי מס שבח- כן אם כי ברוב המקרים קיים כבר קודם אישור לטופס 50 המעיד על פטור מתשלום מס שבח, מה שנקרא טופס 50. עדיין לאחר ביצוע העסקה אמור היזם להנפיק את אישור מס השבח.
לגבי אישור העיריה, הקבלן אמור להוציא טופס 4 לאיכלוס וכן תעודת גמר. עד שלב זה לא אמורים להיות חובות ארנונה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מדובר בבניין שקיבל תעודת גמר לפני חצי שנה.
האם במצב זה כן אמורים לקבל אישור עיירה מהקבלן?
תודה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שאלה לא ברורה והייתי מציע שתפני לעוה"ד אשר ייצג אותך בעיסקת הרכישה. אנסה בכ"ז לענות ואם לא ברור אז אולי כדאי שתחזרי לעוה"ד אשר ייצג אותך ברכישת הדירה. אישורמס השבח היה צריך להתקבל הרבה לפני. לגבי אישור עיריה- חיוב הארנונה על שמך הוא רק מיום שנכנסת וקיבלת חזקה לדירה. כל מה שהיה לפני באחריות הקבלן ולא באחריות שלך

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

החוזה עדיין לא נחתם הפרויקט הסתיים לפני חצי שנה וקיבל תעודת גמר ורק עכשיו אנחנו רוכשים מהקבלן דירה חדשה בפרויקט השאלה אם אנחנו צריכים אישור עירייה עבור התקופה ממועד קבלת תעודת גמר עד שנקבל את הנכס או שאין צורך?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ברכישת דירה מקבלן תמ"א יש טעם להחתים את הקבלן על שטרי מכר במועד החתימה על ההסכם עת שטרם תוקן צו הבית המשותף?

1.אינך יכול לדרוש בשלב הרכישה משום שטרם זילמת
2. בדרך כלל זכויות הקבלן עדיין אינן רשומות ,יהיה צורך בעתיד שהקבלן יתקן את צו הרישום, אולינגם פרצלציה, כך שאין תועלת בזה
3

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם נדרש חתימות כל בעלי הבניין על ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך רישומי הערות אזהרה לטובת הקבלן או רוכשי הדירות החדשות, או שדי ברוב הדרוש לפי החוק לצורך קידום הפרויקט?

נדרש גם וגם. גם חתימת רוב דיירים על הסכם וכם חתימה על יפוי כוח, לתכנון, לקידום, לרישום הערות, לתביעות סרבנים, למיסוי ויפוימכוח נוסף לרישומים וכו'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו דיירים שמתגוררים בבניין שרשום כחברת גוש חלקה, שמתקשים למצוא יזם לביצוע פינוי בנוי או תמ"א 38, בשל רישום הבניין כחברת גוש חלקה, מה ניתן לעשות על מנת לפתור את הבעיה?

000000סיפור לא פשוט בכלל.

צריך לקחת עו"ד מומחה בתחום. זה תהליך לא פשוט שיכול לעלות הרבה מאוד כסף ואולי גם היטל השבחה (בתלוי באיזו עיר)
הכי טוב זה לנסות ולמצוא יזם שייקח על עצמו את התהליך על חשבונו.
מוזמנים ליצור קשר בפרטי בשני עניינים אלו. אולי נוכל לסייע.


בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר