שלום,
במידה וקיים רוב לביצוע התמ"א ו-80% מהדיירים חתמו על ההסכם אילו דרכי פעולה יש בידי המיעוט לביצוע תיקונים בהסכם?
האם נכון יהיה מצד המתנגדים לחתום על הסכם כזה למרות הליקויים הקיימים בו?
תודה

אם הליקויים הם משמעותיים ויש בהם כדי להוות עילה לסירוב, אז תלכו עם זה עד הסוף כלומר שהדברים יתבררו בלשכת המפקחת.

אם מדובר רק בשיפור תנאים - אז הדרך היא בניסיון לשיח עם היזם ותלוי ברצונו הטוב של היזם

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

עו"ד נריה כהן שלום ותודה על התשובה,
אך חלקה הגיע חתוך: "עשויה כסף עשויה להיות.."אפשר לקבל שוב את התשובה המלאה, תודה רבה. כמו כן, נזכרתי גם ששמעתי שהתקבלה ארכה לפרוייקט תמ"א מעבר לאוקטובר 22, האם נכון, ואם כן עד מתי?
תודה

דרישה לתוספת כסף מבעלי דירות עשויה להיות הצדקה לסירוב לחתום.
לא נתקבלה הארכה לתמ"א 38.
יש תוכנית שאמורה להחליף את התמ"א 38 שנקראת "חלופת שקד". זו תוכנית שונה, עם הפרשות ציבוריות, עם היטל השבחה. התוכנית עברה בקריאה ראשונה לפני כחודשיים וטרם הגיעה לקריאה שניה ושלישית.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, אבקש לדעת אם בתמ"א הריסה ובינוי, במידה והדיירים נדרשים, כל אחד, להוסיף כמה מאות אלפי שקלים עבור ביצוע הפרוייקט האם זו סיבה מוצדקת לסירוב, ואם לא, מה נחשבת סיבה מוצדקת מהותית לסירוב מצד הדיירים לפרוייקט תמ"א הריסה ובינוי (אנחנו בנין בן 3 קומות, 12 דיירים עם 2 דיירים המחזיקים בבעלותם 2 דירות גג).
במידה ויוחלט לבסוף לעשות תמ"א חיזוק ולא הריסה האם העובדה שהדיירים ה"רגילים" (לא בעלי דירות הגג) לא נשכרים מהבנייה (לא מקבלים כלום מלבד חיזוק המבנה ושיפוץ החזית בגלל מגבלות זכויות בנייה) האם זו סיבה מספקת ומוצדקת לסירוב חתימה על ההסכם מבלי שייחשב כסרבנות? תודה

עשויה כסף עשויה להיות עילה לסרבנות אם כי הדברים ייבחנו במסגרת המשפטית.
חיזוק הבניין הינו סיבה מספיק טובה לביצוע פרוייקט גם אם לא הדיירים מקבלים תוספות במטרים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

המשכתי להתגורר בדירה בה מתבצע פרויקט תמ"א. עד שנאלצתי לעזוב בגלל רטיבויות ועובש קשה (קומה אחרונה) כולל בארונות שנאצלנו לפרק ולזרוק פניתי ליזם שהוא גם הקבלן בבקשה לתשלום שכר דירה וכמובן שסירב. מעבר לכך כנראה בוצעו שינויים בתכניות כיוון שלפי ההבטחה היינו אמורים להמשיך לראות את הים (אנחנו בקו שני). שלחנו כתב תביעה באמצעות עו"ד והוא כמובן מתנער מכל תביעה, מלבד תיקונים וצבע. האם כדאי לנו להמשיך ולהגיש תביעה משפטית?

אם הגשתי תביעה, כלומר אתה מלווה ע"י עו"ד פרטי ראוי להיוועץ עימו.
לא נוכל לייעץ בלי להכיר את המקרה באופן פרטני.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תמ"א 38 (חיזוק) אשר בבניה כבר 3 שנים והייתה אמורה להסתיים לפני יותר משנה ולא רואים את הסוף באופק. לפני חודש הנפיקה העיריה את ההיתר ובו סעיפים בהם היזם חייב לעמוד. אחד מהם הוא שעל בעל ההיתר (היזם) לתקן כל נזק שנגרם לרכוש פרטי ו/או ציבורי כתוצאה מהבניה. היזם לא מקיים זאת במשך שנים וכמובן שלא יתחיל כעת. שאלתי: כיצד ניתן לגרום לעיריה לבצע הקפאה של ההיתר עד למילוי הסעיפים שהיזם אינו עומד בהם? מהו התהליך הנכון לכך?

אפשר לפנות למחלקת פיקוח על הבניה
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבניין בתל אביב בצפון הישן לפני תמ"א 38\1 הבעלים של דירת קומת הקרקע היה מהראשונים שחתמו על החוזה עם היזם. לימים התחלף היזם והבעלים הקודם מכר את דירתו לבעלים חדשים ממש לפני סיום תהליך ההבנות עם היזם החדש שנכנס לנעליו של הישן , פתאום הבעלים החדשים התנגדו לחניה שסוכמה שתהיה ליד חלונם, דרשו תוספות בניה מעבר לשטח שסוכם במקור על בסיס שטח הדירה דה פקטו (מתברר כעת כי קיים איזה שטר חכירה מלפני כ-70 שנה בה הייתה להם זכות לתוספת בניה של כ 4 מטר רבוע שכנראה לא נוצל), דרשו שטח מהגינה שהיה ציבורי להופכו לפרטי שלהם.
מה אפשר לעשות?

אם תגיעו לרוב הדרוש בלעדיהם תוכלו לברר את טענותיהם במסגרת דיון אצל המפקחת.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

להורים יש דירת קרקע בבניין משנות ה-50 בבת ים. במשך השנים נוספה מרפסת באישור העירייה שלא רשומה בתב"ע.
בנסח הבעיה, הדירה רשומה כמרתף.
כתוצאה מכך הדירה הזו מקבלת פחות מרפסת ביחס לדירות האחרות באותו הגודל. מה מקור הקביעה המפלה, חוקי התמ"א, או שיקולים של היזם?

העיקרון המנחה הוא שיוויון. אם למישהו יש מרתף אין סיבה או הצדקה חוקית לתת לו דירה. אפשר להסכים לתת דירה אך הדבר חייב להיות מוסכם על כל בעלי הדירות משום שהתמורה עבורך היא לא שייווניות ואינך זכאי לכאורה לקבל דירה וזה בסופו של דבר ע"ח התמורות של יתר בעלי הדירות.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אנחנו גרים בכפר סבא,
ואנחנו בדין ודברים על תמ"א 38/2.
קיבלנו הסכם הפצה עם מלא הסתייגויות, מבחינתנו
לא הושלם המפרט הטכני.
כמו כן לא גובשה תוכנית לדירה שלנו כמוסכם עלינו כרגע.
ויש לנו 2 אנשים בנציגות הדיירים שלא בחרנו בהם. כי לא יודענו לתהליך.
אמש אחד מנציגות הדיירים אמר שהוא חתם על ההסכם.
האם זה חוקי ? כאשר ביקשנו מהעורכת הדין שמלווה אותנו לחזור עם תשובות לגביי הסתייגויות שלנו בנושא של כלל בעלי הנכסים?
תודה רבה מראש

התשובה היא כן. החתימה היא אישית של כל בעל דירה. כל בעל דירה יכול להחליט אם ההסכם טוב עבורו ואם כן לקבל החלטה לחתום- חוקי לחלוטין

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, מתחילים אצלנו בבניין פרויקט תמ"א, יש ברשותי מחסן שייהרס בגלל הפרויקט, האם מגיע לי לקבל מחסן/פיצוי? תודה

השאלה אינה יכולה להישאל ללא מקור השוואה ליתר בעלי הדירות. אם לכולם הורסים מחסנים זה דבר אחד ואם רק לך- זה דבר אחר. ברור שאםרק אתה או קבוצה קטנה נפגעת ומקריבה למען יתר הדיירים- כי אז יש למצוא מנגנון נכון לפיצוי.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בהמשך לשאלתי הקודמת על תמ"א הריסה ובנייה אבקש גם לדעת אם בפרויקט תמ"א חיזוק המבנה (ללא הריסה ובנייה), במידה ורוב הדיירים לא מקבלים תמורה ממשית כגון ממ"ד, תוספת מרפסת או מחסן, כשבבניין כבר יש מעלית וחניות, והתמורה היחידה שתתקבל היא חיזוק הבניין ושיפוץ החזית- האם כל אלה נחשבים לחוסר היתכנות כלכלית ולסיבה מוצדקת להתנגד לפרויקט מבלי שהדבר ייחשב כסרבנות? אני כותבת לגבי רוב הדיירים כי הבניין עם 12 דיירים, 3 קומות, ויש 2 דיירים שבבעלותם 2 דירות גג (סה"כ 4 דירות גג) שהם היחידים שיצאו נשכרים מהפרויקט, כי רק הם הבעלים היחידים של דירות הגג לפי תקנון הבית המשותף.
אבקש לחדד את המונח חוסר היתכנות כלכלית: האם הכוונה לכלל הדיירים, לרוב הדיירים?(כי כאמור לבעלי דירות הגג יש היתכנות כלכלית),
תודה על תשובתכם

חוסר היתכנות כלכלית הינו מונח שמיוחס לקבלן/יזם ולא לבעלי הדירות משום שבעלי הדירות אינם מוציאים כסף.

אם הדירה במצב החדש לא תהיה מספיק אטרקטיבית ביחס לדירה הישנה או ביחס לסבל ולהשקעת הזמן והאנרגיה שלך בפרוייקט א תוכלי לטעון שהעסקה לא כדאית עבורך.
ברור שאם דיירים שמשפרים את השווי פי כמה וכמה מדיירים אחרים זה מקור לטענה של אפליה או אי השוואת תמורות אבל העיקרון הזה של השוואת תמורות אינו העיקרון הראשון או החשוב ביותר בפרוייקט תמ"א חיזוק וככל שיש אילצי תיכנון העיקרון הנ"ל יידחה. יכול גם להיות מצב שבעלי דירות הגג יצטרכו להשתתף ולשלם דמי איזון ליתר בעלי הדירות על מנת לשפר את הכדאיות עבור יתר הדיירים.
כל מקרה לגופו

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

על הסכם תמ"א כזה חתמו 80%.
התמורות הוגנות.

ניסוח החוזה לוקה דעתי בחסר ויש לי הרבה הערות.
כפי שזה נראה אין בדעת עו"ד של הדיירים לטפל בשינויים.

מה הדרכים שיש באפשרותי לפעול?

אם השינויים חשובים, אתה בהחלט יכול לפעול ישירות מול ב"כ היזם והיזם לבקש את השינויים ולהסביר כי כפוף לתיקון הדברים תוכל לחתום.
אם השינויים אכן הגיוניים יש סיכוי שיקבלו.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

נתקבל אישור תמ"א 38/1, היזם טרם התחיל בעבודות עקב תוספת להסכם שהיזם העלה (חניה ומחסנים) בנוסף עדיין ישנם 2 דירות שטרם הועבר בטאבו (פטירה ירושה).

מבקש לדעת האם במצב זה היזם יכול לרשום כבר הערת אזהרה בטאבו. כמו כן אם חברי הנציגות חותמים על תוספת על ההסכם האם זה מספיק או שכל בעלי הדירות חייבים לחתום?

לגבי הערות אזהרה- תלוי מה מה אומר ההסכם עליו חתמתם. לעיתים רישום ההערה נעשה על הדירה (ואז אין צורך ב- 100% הסכמות)ולעיתים רישום ההערה נעשה על הרכוש המשותף ו/או על היחידה הרישומית שצריך לייצר- ואז יש צורך ב- 100% הסכמות ולא ניתן לרשום הערה קודם לכן.
לגבי חתימה של חברי הנציגות על הסכם- שוב, תלוי מה הסמכות שנתתם לנציגות במסגרת ההסכם או במסגרת כתב מינוי חיצוני שלכם כלפי חברי הנציגות.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קנינו דירה לא מזמן בבניין. שבו חתמו על תמ"א 38 מעל 10 שנים. עכשיו הקבלן מגיש תביעה נגד הדיירים כולל אותנו כנגד ההוצאות שהוציא עבור אישורים והיתרים, תביעה על סך 2.5 מיליון שקלים. האם אנחנו הדיירים חדשים שלא חתמנו על חוזה, צריכים להשתתף בהוצאות הבניין עבור עורכת דין שפועלת נגד התביעה?

אם רכשתם מדירה שחתמה על הסכם התמ"א ונכנסתם בנעליהם, אז התשובה היא כן.

אם רכשתם מדירה שלא חתמה על הסכם התמ"א- אז נראה לי שאין עילת תביעה כנגדכם.

מכל מקום, אם נתבעתם, אתם צריכים ייצוג ואם אתם צריכים ייצוג- אז צריך לשלם.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

נכון לימים אלה מהו הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 הריסה ובינוי של בניין בודד (לא חלק ממיתחם) שכולל 12 דיירים. שמעתי שהורידו בזמן האחרון את אחוז ההסכמה מ-80 ל-66, האם הכוונה גם לתמ"א הריסה ובינוי או רק חיזוק. מאיזה תאריך בדיוק התקבל התיקון החדש? תודה

התיקון אינו רלבנטי לתמ"א 38/2 אלא רק לפינוי בינוי.

בתמ"א 38/2 נשאר הרוב המוכר 80%.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם עורך הדין של הקבלן, רשאי לייצג בעלי דירות בתביעה בפני המפקח נגד בעל דירה סרבן.

אם הוא קיבל יפוי כוח- התשובה היא כן.
ואכן כך מקובל.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר