התמודדות עם דייר סרבן בפרויקט תמ״א 38/1
דנה
20/3/2022 8:48
בבניין שלנו יש דייר סרבן שטוען שהתכנית האדריכלית לא מתאימה לו כי נכנסים לו לדירה ומשנים אגף כדי לייצר יציאה לממד ולחדר שיתווספו.
ועדת המשנה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את הפרוייקט וקיבלה את טענת הסרבן.
אותו דייר כבר חתם על ההסכם מול היזם בשלב מוקדם יותר והיה מודע לשינוי הפנימי בדירה. כמו כן הם זוג שמלאו להם 70 אם זה משנה במשהו.
לאור הנתונים האלה, האם בועדת הערר ואצל המפקח על המקרקעין, עשויים לדחות את הסרבן ולאשר את המשך ביצוע הפרוייקט?
דייר סרבן במסגרת פרויקט תמ"א 38
דנה
20/3/2022 12:20
אם כך אתה רומז שהפרויקט נפל?
הריסה ובנייה של בניין בודד לא כלכלי ליזם
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
כניסה לדירה במסגרת תמ"א
עו"ד נריה כהן
20/3/2022 12:14
לכאורה לא ניתן ככלל להיכנס לתוך דירה ולעשות בה שינויים במסגרת תמ"א 38 אם כי הייתה פסיקה שאיפשרה זאת, הכל תלוי כמובן במידת הפגיעה בדירה.
הייתי אומר בלשון עדינה, כי ועדות ערר בתמ"א 38, לפחות אלו במרכז, לא ששות לאשר פרוייקטים של תמ"א חיזוק והן בדיעה כי רק עדיף לבדוק את אפשרות ההריסה ובניה על פני חיזוק והנטיה שלהם להתערב לטובת אישור פרוייקט תמ"א חיזוק קטנה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות דיירים בפרויקט להריסת 2 בניינים ובנית בניין אחד
אילנה
17/3/2022 11:35
פרויקט הקשור להריסת 2 בניינים מחוברים ובניית בניין אחד. אחד הבניינים הדירות בו קטנות בשטחן ביחס לבניין המחובר אליו כך שיש בבניין זה יותר אחוזי בניה שלא נוצלו. היזם שמתכנן לבנות את הבניין החדש בלחץ הדיירים ומאחר שמאוד רוצה את הפרויקט החליט להוסיף לבניין אחד 2-6 מטר לדירה ולבעלי הדירות של הבניין הצמוד רוצה להפחית בשטח הדירות החדשות. האם זה תקין והאם יש משמעות לאחוזי בניה במקרה כזה?
תודה
דירות שונות בגודל בבניינים שונים ומחוברים
עו"ד נריה כהן
20/3/2022 12:11
אם זה במסגרת תמ"א 38/2 אז יש הגיון וצדק בדירות תמורה שונות בשל אחוזי השונים בכל בניין.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מס שבח במכירת דירת ירושה במהלך או בסיום תמ"א 38/2
דויד
12/3/2022 15:18
שלום.
ברשותי דירת ירושה אשר תהיה פטורה ממס שבח בעת מכירה מכח הפטור של אמי ז"ל
כעת עומד על הפרק פרויקט תמא 38/2. האם כשאמכור את דירת התמורה במהלך או מיד לאחר הבניה אוכל להשתמש עדיין באותו הפטור? תודה
ניצול זכות אישית לאחר בניה מס שבח
עו"ד נריה כהן
20/3/2022 12:09
1. לכאורה כן(כלומר תוכל לעשות שימוש בפטור) אם כי עלולה להיות בעיה במכירה של דירה שנהרסה ואינה קיימת. רשויות המס עלולות להכיר בדירת המגורים אך ורק באותו חלק של השווי המתייחס לדירה הישנה ואילו את יתרת השווי לייחס לזכויות בניה .
2. כנ"ל לגבי מכירה לאחר בניה- לא הייתי מציע למכור ללא קבלת ייעוץ פרטני ממומחה מס טרם המכירה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות תמ"א 38 שוות לדיירים ולבעלי נכסים מסחריים?
דורון לוי
7/3/2022 15:28
שלום רב,
שאלתי: האם זכויות דיירים/ומסחר שוות הן, או שקיים הבדל בהתייחסות ובתמורות בפני החוק ובכלל.
תודה
זכויות בעלי מחסר
עו"ד נריה כהן
7/3/2022 21:10
בפרקטיקה, בתי המשפט מתייחסים באהדה גדולה יותר לבעלי דירות.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלת דירה חלופית בהליך תמ"א 38
עדי סגל
3/3/2022 11:45
אני בן 85 ובבניין שלי התחיל לפני כשנה פרויקט תמ"א ללא תוספת קומות. כשהתחיל הפרויקט דרשתי בגלל גילי דירה חלופית בהתאם לחוק. נחתם חוזה נפרד ביני ליזם שבו משולם לי חלק מדמי השכירות שאני משלם למשכיר: 4000 ש"ח במקום 4500 ש"ח. בחוזה מצוין שהוא לשנה אחת, כלומר עד יולי 2022. הבעיה שהפרויקט לא יגמר וימשך כנראה עוד כשנה נוספת. האם לפי החוק אני צריך לקבל מהיזם הארכה של החוזה להמשך התשלום עבור הדירה ששכרתי עד לסיום הפרויקט?
תודה
זכויות קשישים בתמ"א
עו"ד נריה כהן
7/3/2022 21:07
התשובה היא מה סוכם ונחתם בינך ובין היזם.
ייתכן וחל עליך התיקון לגבי זכויות קשישים וייתכן שלא. את זה עליך לבדוק בנפרד לפי מועד בו נחתמה עסקת התמ"א הראשונה בבניין, כלומר המועד בו חתם הדייר הראשון על הסכם התמ"א. אם במועד זה היתה תחולה לחוק והיית בגיל המתאים- יש לך הזכויות.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
רישום בטאבו והצמדה לדירה של חניה רובוטית
אילן
2/3/2022 14:24
תמ"א 38/1 מתוכנן חניה רובוטית לכלל בעלי הדירות. האם החניה מוצמדת ברישום בטאבו לכל דירה בנפרד?
הצמדת חניה רובוטית
עו"ד נריה כהן
3/3/2022 10:10
לא. רישום כל המתקנים יוצמד לכל משתמשי החניה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הגדרת דייר סרבן לפרויקט תמ"א 38/2
שלמה
26/2/2022 21:36
כיום יש לי 3 כיווני אויר וחניה קרקעית מקורה.
היזם מתנגד להתחייב למתן תמורה זו. האם סירוב לפרויקט יהווה עילה להגדרתי כדייר סרבן?
3 כיווני אויר וחניה בתמ"א 38/2
עו"ד נריה כהן
28/2/2022 18:51
השאלה היא האם יש אפליה כנגדך באופן קביעת התמורה. אם אכן קופחת, תוכל לטעון לקיפוח- אך בכלל לא בטוח שהמפקחת תאפשר לך להתנגד לחתימה על הסכם התמ"א ורוב הסיכויים שתאפשר לך את הזכות לתבוע בתביעה כספית בתביעת איזון את השכנים שלך, במקביל לחתימה על הסכם התמ"א וזה למקרה שאתה חושב שאכן שקופחת...
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
העברת ייפוי כוח בלתי חוזר ליזם
שישישישי
23/2/2022 22:43
באיזה שלב מעביר עורך דין של הדיירים את ייפוי כוח בלתי חוזר ליזם? מיד לאחר החתימה על הסכם? אחרי שיש רוב או במועד אחר?
סוגי יפוי כוח ומועד העברתם ליזם
עו"ד נריה כהן
28/2/2022 18:47
יש יותר מסוג אחד של יפוי כוח בלתי חוזר. לאחר חתימת הסכם ע"י היזם מקובל להעביר ליזם יפוי כוח בלתי חוזר בנושאים של תכנון, רישום הערות אזהרה, טיפול במיסוי . לא מקובל בשלב זה להעביריפוי כוח המאפשר מכירת זכויות.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
נציגות בבניין לא ערכה מכרז בין עורכי דין לייצוג בפרויקט
גברי גבריאלי
23/2/2022 10:11
אצלינו בבנין נבחרה נציגות לטיפול בנושא תמ"א 38/2. הנציגות לא ערכה מיכרז בין עורכי דין, לא הביאה לדיון את בחירתה. כנ"ל לגבי היזם. נסיונות להידבר איתם ולהסביר שהמצב לא תקין. זה נתקל בקיר אטום. יש 15 מתוך 22 בעלי דירות שמקבלים זאת וחתמו אצל עו"ד. האם המפקח על בתים משותפים הוא הכתובת לקרוא לנציגות לפעול עפ"י הנוהלים במקרה של תמ"א?
התנהלות של נציגות
עו"ד נריה כהן
28/2/2022 18:46
אין חובה חוקית לערוך מכרז. לא ליזמים ולא לעורכי דין. הסיכוי שתשכנע את המפקחת שההתנגדות שלך מוצדקת, כאשר 15 בעלי דירות חושבים אחרת ממך- אינו גבוה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מכירת דירה בבניין שעומד לעבור תמ"א
שנית
22/2/2022 12:35
שלום רב,
בבניין שלנו יש 6 דיירים מתוכם חתמו 4 על תמ"א, אני עדיין לא חתמתי כי אני רוצה למכור את הדירה, יש לי קונה שרוצה בתמ"א, אנחנו נמצאים בתהליך מכירה מתקדם של הדירה, הבעיה היא שהיזם לא רוצה לחכות, הוא רוצה שכבר יהיו לו 5 חתימות כדי שיהיה אפשר לעשות תמ"א 2 שזה הריסה ובינוי ולכן לוחץ עליי שאני אחתום עוד לפני שמכרתי את הדירה, אני מעוניינת קודם לסיים את המכירה ואז שהקונה שלי יחתום על התמ"א, השאלה שלי היא האם אני נחשבת לסרבנית בזה שאני לא חותמת ורוצה קודם למכור את הדירה?
תודה
רוב דרוש בתמ"א 38/2
עו"ד נריה כהן
22/2/2022 13:06
לא. כי אין רוב דרוש בלעדייך.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הליך תמ"א 38/2 לעומת פרויקט פינוי בינוי
חגית
21/2/2022 21:54
שלום,
יש לי 2 שאלות לגבי תמ"א 38/2 לעומת פינוי בינוי:
1. מהו אחוז ההסכמה הדרוש בכל אחת מהאופציות?
2. האם בתמ"א 38/2 היזם יכול להרוס שני בניינים שכל אחד עומד בפני עצמו מבחינת קווי בניין ולבנות במקומם שלושה בניינים על אותו השטח? (או שניתן לעשות דבר כזה רק בפינוי בינוי?).
תודה!
מספר שאלות
עו"ד נריה כהן
22/2/2022 10:07
1. תמ"א 38/2 נדרש 80%. פינוי בינוי 66%.
2. ניתן עקרונית. עם זאת אם בניין מספר 3 נבנה על 2 החלקות או שיש זליגה מחלק הלחלקה נדרש פיתרון מתקדם יותר (בדר"כ תב"ע)
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מכירת דירה לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38
ניר
20/2/2022 9:32
אנו חתמנו הסכם תמ"א 38/2 עם יזם וניתנה לו הזכות להשתמש בכל הפטורים השייכים לו. הבניין טרם נהרס. אנו מעוניינים כעת למכור את הדירה לצד ג', אשר יקבל על עצמו את כל ההתחייבויות בהסכם התמ"א. האם במכירת הדירה כעת לצד ג' ניתן להשתמש בפטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ב2 או שמא יהיה חיוב במס שבח? במידה ויש חיוב, האם ניתן להשתמש בפטור החלקי של ההנחה הלינארית?
מס שבח
עו"ד נריה כהן
22/2/2022 9:58
אתה צריך לבדוק עם היזם כיצד דווחה עסקת התמ"א ובאיזה פטור נעשה שימוש.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הבהרות של עורך הדין של היזם בתמ"א 38 חיזוק מבנה
יורם
18/2/2022 0:33
האם הבהרות של עו"ד היזם לשאלותי בנושא התמ"א מהוות תשובות המחייבות את הקבלן?
הבהרות של עו"ד
עו"ד נריה כהן
22/2/2022 9:57
אמנם שלוחו של אדם כמותו, אך בעניינים מהותיים, לא הייתי מסתפק בזה במיוחד כאשר פרוייקטים כאלה הם ארוכים וגם ייתכן שעוה"ד לא ימשיך עם היזם לאורך כל התהליך.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות דיירים במסגרת פרויקט של תמ"א 38
דויד
14/2/2022 23:56
האם יש שטח מינימלי שמוגדר בחוק המחייב יזם לתת לדייר ואם כן לפי איזה גודל, על כמה מטרים מדובר? במצב שאין אפשרות האם יש זכות לפיצוי? איך מחשבים אותו?
תמורה לדיירים בתמ"א 38
עו"ד נריה כהן
17/2/2022 10:09
אין חובה כזו.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שינוי תוכניות והקטנת תמורות לאחר חתימה על הסכם שיפוצים
שלמה יושע
13/2/2022 11:17
יש לי דירה בת"א בבניין ישן שזקוק לשיפוץ וחיזוק (לא קיבלנו התראה מעיריית ת"א בקשר לכך).
נציגות הבניין התקשרה עם קבלן ונחתם אתו הסכם שיפוץ.
לאחר שחתמתי על ההסכם, הקבלן שינה את התוכניות והקטין את התמורות שהבטיח לתת לדירתי בתוכניות שחתמתי עליהן. ניסיתי לדבר עם הקבלן, אבל הוא מסרב לשתף פעולה.
מהן האפשרויות שפתוחות בפני?
הקטנת שטחים בתמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
14/2/2022 10:25
אני מניח שהקטנת התמורות הינה תוצאה של תכנון שלא אושר ע"י העיריה ולא מסיבה אחרת. עליך לקרוא את ההסכם שחתמת עליו ולבחון על פיו כיצד ההסכם מתייחס לסוגיה שתיארת.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר