שלום רב,
בבניין בו אני גר מחזיק דייר אחד בבעלות על שני שליש מתת החלקות. (8 תתי חלקות) כול תתי החלקות משמשות כתת חלקה אחת גדולה כמלון. בעל המלון מעוניין להגדיל את שטח המלון שלו כתוספת בנייה על הגג מכוח תמ"א 38. לפיכך הוא כופה את רצונו על שאר בעלי תת החלקות בבניין והחל באופן חד צדדי בהליכי הוצאת היתר
שתי שאלות
1. האם אפשר להחיל כאן את המגבלה שהטיל המחוקק בפרויקט פינוי בינוי על בעלים שמחזיק ביותר מ-30% מכלל תת החלקות בבניין?
2.האם עצם העובדה שכל תת החלקות למעשה איבדו את צביונן כתת חלקות נפרדות כפי שרשום בתקנון ולמעשה בפועל אוחדו לכדי עסק אחד המנוהל בידי אדם אחד ומשרת את האינטרס של אדם אחד אין בה כדי לסתור את כוונת המחוקק בתמ"א 38 המדבר על "רוב בעלי הדירות".
בתודה

1. לא
2. גם אם טענתך תתקבל ויראו אותו כבעלים אחד, עדיין הוא מחזיק ברוב השטיחים המשותפים.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם אני כבעל דירת גג יכול להטיל וטו על תמ"א 38?
תודה

1. בהריסה ובניה- לא
2. בחיזוק- רק אם פוגעים לך בדירה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רכשנו דירה חדשה של תמ"א, יש איחור במסירה שנה וחצי, אולי נקבל אותה עוד חצי שנה, רוצים למכור אותה אחרי טופס 4. האם נצטרך לשלם מס שבח?

שאלת המס תלויה בסטאטוס האישי שלכם ואין קשר לתמ"א.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רכשנו דירה בבניין תמ"א ויזם של בניין תמ"א נעלם, (לאחר שהושלמה כ-80 אחוז מהבנייה) ומונה כונס נכסים.
1.האם הכונס יכול לדרוש מרוכשי הדירות הזרמת כספים לקופת הכינוס מעבר למה שהתחייבו בחוזה מול היזם? בטענה שחייב כסף נוסף להשלמת הבנייה?
2. האם הכונס צריך לשלם שכירות כפי שהיזם התחייב בחוזה במקרה של איחור, והאם הכונס מחויב לבדק בית?

תודה מראש על המענה

1. אם יש לכם רק הע"א ולא ערבות בנקאית התשובה היא שיש לך אפשרות להישאר עם העסקה בתנאים החדשים שמציעים לך או לסרב ואז תהיה נושה ותקבל את כספך, או רק חק ממנו לפי היחס בין החובות לכספים בקופה.
2. לא אלא אם כן ביהמ"ש קבע אחרת

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מה סף הדיירים שנדרשים להסכים על מנת שיהיה ניתן להוציא לפועל תמ"א של הריסה ובנייה?

80% מהדירות המחזיקים 80 מהרוכש המשותף

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

80% המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אני בעלים של דירת גג בבניין שנבנה לפני 1980. יש יזם שמעוניין לבצע לנו בבניין תמ"א חיזוק ומוכן לתת לבעלי דירות הגג דירת גג חדשה שיבנה במסגרת הפרויקט.
האם בעלי דירות הגג ייהנו מפטור ממיסוי בעסקה כזו? הכוונה גם לשבח וגם לרכישה של הדירה החדשה.
האם ניתן לשלב תמ"א חיזוק עם תמ"א הריסה ובניה? כך ששאר בעלי הדירות יכנסו לתמ"א חיזוק ובעלי דירות הגג יכנסו לתמ"א הריסה ובניה?
היזם אומר שזה אפשרי ושהעסקה פטורה ממס. האם אכן כך הדבר?
תודה

1. יש פה 2 עסקאות. מכירה של דירה ישנה וקבלה של דירה חדשה..לדעתי יהיה על עוה"ד המייצג אותך להוכיח לרשויות המס שלא ניתן היה להשאיר אותך במקום הנוכחי ועל כן יש לראות בהליך הנ"ל עסקה אחת ואז התמורה הפטורה תהיה עד 25 מ"ר . אציין שאין הרבה עסקאות כאלו ומאוד ממליץ לפני ביצוע פעולה או חתימה על הסכם להתייעץ עם מומחה מס.
2. אני לא יודע לענות. כדאי לבקש פרהרולינג מרשות המיסים

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום
האם זה נכון שחוק התמ"א מחייב את היזם להשתמש בשטחים המשותפים רק לצורכי התמ"א? כגון בניית מעלית, ממ"דים ומרפסות?
האם מחובתי לאשר לו בניה בקומת המרתף כדירה נוספת? לאחר ששאר הדיירים הסכימו, או שזכותי לא לתת לו מהחלק המשותף שלי? מעבר לבניית הקומות על גג המבנה כפי שהתמ"א מאשרת?
תודה ויום נפלא

1. לא.
2.שום דבר לא חובה, רקבהסכמה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בסיום פרויקט תמ״א התברר שחלק מסעיפי ההסכם לא מולאו ע״י היזם. עו״ד שייצג את הדיירים לא דורש מהיזם למלא סעיפים אלה למרות שהתחייב לכך בהסכם שכר הטרחה. הוא גם לא משיב לדייר שפונה אליו. למי אפשר לפנות בענין כדי לחייב את היזם למלא את כל ההתחייבויות שלו?

תפנה לייעוץ פרטני לעו"ד פרטני המתמחה בליקויי בניה. אין הכרח או חובה להשתמש בשירותים של עו"ד הדיירים.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ההחלטות האחרונות של העיריות השונות בנוגע להיטל השבחה תקפות לפינוי בינוי בלבד או גם לתמ"א 38/2?
ספציפית לת"א - האם כבר הוחלט על היטל השבחה בגובה 50% בתמ"א 38/2?

1. רלבנטי לפינוי בינוי.
2. עירית ת"א החליטה. לא 50% כפי שכתבת אלא חילקה את האיזורים כפיע שהיתה אמורה לעשות.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

בפרויקט תמא 38/2 , ניתנות בין השאר - תמורות של תוספת 29 מ"ר לדירה, העלאה ב+3 קומות לכולם (יבנו 6.5 קומות), ומענק שיפוץ של 50000 לדייר.


נקבע בהסכם כי תינתן ערבות לתשלום מיסים כתנאי לפינוי. היזם מביא חוו"ד מיועץ מס, שקובע ש"ניתן לקבל את הפטור הייעודי לפי סעיף 49לג1 לחוק ויהיה מס בשיעור 0". לכן -יזם נמנע מלתת ערבות.


להבנתנו, התמורות עולות על המותר בסעיף הזה (+4מ"ר, שדרוג הקומה, והמענק). האם הבנו נכון ויש לדרוש ערבות מיסים לטובת אבטחת תשלום מס שבח במידה ויהיה? או תמורות כאלו יהיו פטורות, ואפשר "לסמוך" על היזם והיועץ שלו?
תודה

כאחד שאולי מכיר את 49לג1.
ההוא היה כמו לתת לחתול (יזם) לשמור על השמנת... :(

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם "מומחה מס" קבע שאין היטל השבחה- אז מי אני ?
ככל שאתם סבורים שמומחה המס טעה תלכו לחוו"ד שניה מאת מומחה מס.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו בישורת האחרונה לקראת אישורים והתברר שחלק מקבלים מרפסות ואחרים לא, האם זה חוקי? מה עושים כאלה שלא קיבלו?
תודה

בתמ"א הריסה ובניה זה פחות מקובל משום שניתן לתכנן זאת מראש. אם אתה מדבר על תמ"א חיזוק, זה בהחלט יכול לקרות, בשל קוי בניין . לא בכל צד ולא לכל דירה ניתן לתת חניה . הרציונל החשוב בתמ"א זה הצלת חיים ולא שיקול אחר. אם יש הגיון ומכנה משותף בין כל הדירות שלא קיבלו מרפסת, לדוגמה כולם באותו טור שבו לא ניתן לייצר תיכנונית מרפסת בשל קווי בניין הרי שהעניין לגיטימי . כמובן שתוכלו לנהל, כל הבניין ביחד, מו"מ עם היזם על מנת לאוךם בעלי דירות שלא קיבלו מרפסת יקבלו תמורה אחרת, אולי חדר ממ"ד גדול קצת יותר. ככל שניתן לייתר פיתרון כזה מה טוב.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם אני מוכר דירה ( חדר 30 מר ) שחתמנו על הסכם תמא 38/1. ואקבל עוד 4-5 מ"ר. אם אני מוכר הדירה אחוייב במס השבחה ? אם כן בכמה בערך ? האם יש ליזם פטור ממס השבחה ? מתי אוכל למכור הדירה ללא מס זה ? תודה

1. אין חיה כזו "מס השבחה" יש מס שבח ויש היטל השבחה. שני דברים שונים.
2. מס שבח משלמים למדינה ואם אין לך פטור אישי ממס שבח אז אם תמכור תשלם מס שבח, לאל כל קשר לעסקת התמ"א.
3. היטל השבחה משלמים לעיריה. ללא כל קשר לתמ"א, אם קיימת בשכונה שלך/ באיזור/ שלך/ברובע שלך/בבניין שלך תוכנית משביחה המאפשרת הריסה ובניה או כל השבחה אחרת, אתה עלול להיות מחוייב בהיטל השבחה גם בלי קשר לחתימה שלך על התמ"א.
4. מכיוון שהמדיניות שונה בין הערים השונות ומדובר בסכומים נכבדים- לא הייתי מציע לך לנקוט שום מהלך ללא בחינה של 2 הדברים הללו בטרם תיכנס לתהליך של מכירה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, אשמח לדעת האם יכול דייר סרבן, הסבור כי היזם ביצע ללא הצדקה וללא איזון חלוקה לא הוגנת ולא שיויונית בפרויקט תמא 38/2 (פינוי בינוי), לחתום על ההסכם על-מנת לא לעכב את יתר בעלי הבתים אולם לתבוע מיוזמתו את היזם בבימ"ש ו/או מול המפקחת על המקרקעין בבקשה לפיצוי שווה/דומה לזה שקיבלו אחרים. תודה

אפשר לתבוע. לא את היזם אלא את השכנים שלך. אתה תובע למעשה מהם שהם קיבלו יותר ממה שאתה חושב שהם צריכים לקבל על חשבונך.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בנייננו מתקרב לסיומה של תמ"א 38 חיזוק ותוספות. כעת, נוכחנו לדעת שהחלק מהחניות הפרטיות אשר היו בשימושינו לפני התחלת הבניה, אינן שמישות בשל החיזוקים.

מה הן דרכי הפעולה העומדות בפנינו?

בתודה

כדאי לראות מה אומר ההסכם עליו חתמתם. יכול להיות שההסכם צפה את זה וקבע דברים לגבי סיטואציה כנ"ל.
אם אין התייחסות בהסכם אני חושב שיהיה נכון להתייעץ עם שמאי לגבי הנזק אשר נגרם לכם כתוצאה מכך ולשקול פניה ליזם לגבי הנזק שנגרם לכם.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

עו"ד נריה שלום רב,
אני מעוניינת לרכוש דירה יד 2, הבניין נמצא בהליך תמ"א 38/1, הדירה עצמה רק קבלה תוספת, אך לא חודשה במסגרת הקבלן. הבנייה תסתיים רק באוגוסט ולכן נקח את המשכנתא באוגוסט. ידוע לי כי צריך לרשום הערת אזהרה גם לטובתי (הקונה) וגם לטובת הבנק בעקבות המשכנתא. מכיוון שאנו נקח את המשכנתא בספטמבר, אבל את התשלום הראשון נעביר כבר באפריל, אשמח לדעת מה הפרוצדורה הנכונה? האם יש לרשום עלי הערת אזהרה עם העברת הסכום הראשוני והדבר לא שולל זאת שנרשום על הבנק בהמשך?

בברכה

השאלה אינה קשורה לפורום הז אבל אענה.
הערת אזהרה לטובתך יש לרשום מיידית עם החתימה על הרכישה וזה לא שולל את היכולת לרשום הע"א בהמשך לטובת הבנק.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר