דיני חיובים, חוזים אודה למענה והסבר

שלום, שאלה בנושא דיני חיובים פלוני רכש דירה מיזם. שילם 10% מהתמורה. פלוני מכר לי את הזכויות בדירה טרם תשלום התמורה ומסירת חזקה. היזם והבנק המלווה אישרו. אני חתמתי הסכם עם פלוני בלבד. נחתם "הסכם מכר" ופלוני מכר לי את הזכויות בדירה והמחה באופן בלתי חוזר את מלוא הזכויות קיימות ועתידות מכח הסכם מכר היסוד. במקביל להסכם זה נחתם הסכם עבור הבנק המלווה "הסכם לרכישת יחידת דיור בפרוייקט" עליו נחתמו שלושה חתימות: היזם, פלוני, ואני הנמחה. היזם המחה לי 90% חוב, נתן הוראה לתשלום. אחד הסעיפים: "הלווה ממחה לבנק על דרך שעבוד, לפי חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, את כל זכויותיה כלפי הקונה, ונותנת הוראה בלתי חוזרת לקונה לשלם את כל הכספים והתשלומים המגיעים ללווה ממנו על פי ההסכם אך ורק באמצעות שוברי התשלום שהונפקו/יונפקו על ידי הבנק ונמסרו/יימסרו לו על ידי הלווה ("השוברים") בהתאם לחוק המכר דירות.". בוצע העברת 10% ערבויות חוק המכר לטובתי. 90% שיילמתי לחשבון הליווי, הוצאה ערבות על שמי. בידי ועל שמי 100% הערבוית. למעשה פלוני המחה לי 10% זכויות היזם המחאה לי 90% חובות 1. על פי דיני חיובים, מה התוצאה במקרה שכזה? פלוני יצא מהתמונה והיזם חייב לי ואני לו (החלפת רוכש מול היזם)? 2. ההסכם שנחתם עם פלוני אינו תקין. האם בפועל פלוני מכר לי 10% זכויות ו 90% חובות בדירה? או שאינו יכול למכור "חוב" מאחר והיזם המחה את החוב? ולמעשה מכר לי 10% הזכויות בלבד? אודה למענה ואם אפשרי הסבר. תודה.