שלום, רכשתי לפני מספר שבועות דירת מגורים בבית משותף, ובהתאם לתקנון הבית המשותף, צמוד לדירה קרקע בשטח של כ - 80 מ"ר. בקומה הראשונה של המבנה ישנו מרכז מסחרי, הכולל חנויות ובתי קפה. על הקרקע הצמודה לדירתי, בנוי היום מבנה השייך לבעלים של החנות. כפי שהראה לי, לפני 30 שנה חתם לו הבעלים הקודם (לא זה שרכשתי ממנו את הדירה) על היתר בנייה לבנות במגרש שלי. שאלותיי הן: 1. האם זה חוקי ? האם כעת אני לא יכול לבקש להרוס לו את המבנה? 2. האם הוא לא היה חייב לרשום זאת בטאבו? תודה רבה על תשובתך.
אריק שלום רב!
שאלתך הנה מורכבת, ואומר מראש כי לא אוכל להשיב בצורה חד-משמעית שכן הדבר דורש ניתוח מעמיק במסגרת יעוץ עם בדיקת מסמכים. וייתכן שאין תשובה חד-משמעית כלל במצב זה
באופן כללי אוכל להשיב כך:
בעלים של הקרקע אכן יכול להרשות לאחר לבנות על הקרקע שלו, הדבר מותר. חסרים נתונים מה בדיוק היה ההסכם ביניהם, כלומר בין הבעלים ההוא לבין בעל החנות. ייתכן וקיבל משהו בתמורה, ואז בכלל, בעל החנות מכוסה על ידי מתן תמורה בעד שימוש, לא בעד בעלות!
תיתכן בעיה עם התיישנות הטענות שלך, צריך לבדוק על איזו קרקע בדיוק מדובר.
אך אם אין בעיה כזאת, יש להוציא מכתב וכן לדרוש את ההריסה ופינוי מהקרקע. אם לא יתפנה, להגיש תביעה מתאימה לבית משפט, בתור צדדים נוספים יש לצרף את המוכר שמכר לך ואת הבעלים המקורי שהרשה בניה לפני 30 שנה, אותו מעוניין לצרף גם בעל החנות, הרי יתגונן בכך כי יש לו הרשאה, אולי הסכם חתום.
אם מדובר בהרשאה לשימוש בלבד, לא היה חייב לרשום בטאבו. אך היה אמור ליידע את הקונה שלו, כלומר המוכר שלך והוא היה צריך ליידע אותך, שכן מדובר בפרט מאוד מהותי בעסקה שחייב לגלות. אי-גילוי פרט כה חשוב – חוסר תום לב במו"מ לקראת חתימת הסכם מכר שחייב בפיצוי על נזק שנגרם לך כעת.
מנגד, יגידו כל הבעלים האלה – אם היו בין הבעלים המקורי לבין המוכר שלך עוד בעלים, יש לצרף גם אותם – כולם חסרי תום לב במו"מ: "היית צריך לבדוק זאת לפני שנכנסת להסכם!" ואין זו טענה חסרת בסיס שכן זאת גם אחריות שלך לבדוק כך שיש "אשם תורם" מצדך, כלומר אתה לא נקי מאחריות, משמעות הדבר כי יפחיתו מאוד את הפיצוי שלך אם ייקבע.
לגבי הריסה, כמובן שיש לדרוש אותה, אך בעלים של החנות יטען כי יש לו "אינטרס ההסתמכות" – מונח שאומר כי הוא הסתמך על כך שהמבנה ימשיך לעמוד שם, השקיע המון כסף וכו' וכי גם לו נגרם נזק. בית משפט יצטרך לבצע איזון בין כל האינטרסים שלכם, ייתכן והוא יפסוק גם לבעל החנות פיצוי כלשהו, אם יחליט להרוס. לך יש טענה כנגד עו"ד שלך שלא בדק את מצב הזכויות בנכס, אך עו"ד יתגונן בכך כי לא היה אמור פיזית לבקר בנכס ולכן שוב, מי שאחראי זה אתה.
בהצלחה,
עו"ד סבטלנה גרינפילד
שאלו את מנהל/ת הפורום:
אליוב-גרין משרד עורכי דין
053-7429239
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
