מציעים לי במחיר מוזל דירה שאינה רשומה בטאבו. לאיזה סכנות אני נחשף? המתווך טוען שזה עניין פרוצדוראלי. אשמח לקבל חוות דעת. תודה
אילן, שלום רב!
רישום זכויותיהם של רוכשי דירות בישראל, מתבצע בשלושה גופים שונים:
טאבו - לשכת רישום מקרקעין. המסמך המוכיח כי הדירה נרשמה כחוק על-שם בעליה הוא נסח רישום שמנפיק הטאבו. על פי חוק, פנקסי המקרקעין הינם פומביים ופתוחים לעיון הציבור. על כן, כל אדם רשאי לעיין בפנקסים הנ"ל ולקבל לידיו נסח רישום המעיד על הרישום בהם ללא רשות הבעלים או בעלי זכויות אחרים.
מינהל מקרקעי ישראל
מינהל מקרקעי ישראל מילא בעבר תפקיד היסטורי חשוב בהקמתה של מדינת ישראל. מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף המנהל על-פי חוק, החל מ-1960, את קרקעות
המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח.
מהות הזכות אותה מקבלים רוכשי דירות או הקרקעות הרשומות במינהל הינה חכירה המהווה למעשה, זכות שכירות לתקופה של למעלה מ- 5 שנים או חכירה לדורות, המהווה זכות שכירות לתקופה של למעלה מ- 25 שנים. תקופת השכירות נקבעת בהסכם שנחתם בין מקבל הזכות לבין מינהל מקרקעי ישראל ותשלום בעד השכירות הנ"ל נקרא דמי חכירה וגם אותו יש לשלם בהתאם לחוזה החכירה.
המסמך המוכיח כי, מוכר הדירה הינו בעל זכות החכירה הינו "אישור זכויות" שמנפיק המינהל. האישורים הנ"ל אינם פומביים ועל מנת לבקשם ממינהל מקרקעי ישראל יש להצטייד בייפוי כוח מטעם בעל הזכות.
חברה משכנת
המסמך המוכיח את זכותו של מוכר דירה הרשומה בחברה המשכנת הינו "אישור זכויות חברה משכנת" ניתן לבקשו מהחברה המשכנת בכפוף לתשלום.
רישום בטאבו, הינו רישום בספר המקרקעין של המדינה, כך שאם נרכשת קרקע/נכס, הרשומים בטאבו, מקבלים את זכות הבעלות שהיא הזכות האולטימטיבית הטובה ביותר אשר יכולה להיות במקרקעין. לעומת זאת, הזכויות הרשומות במנהל או בחברות משכנות, הן זכויות אובליגטוריות, כלומר, זכות שיש לחוכר להיות רשום בפנקסי המקרקעין כשיבוא מועד הרישום. אך עדיין, עליך לדעת כי יותר מ – 50% קרקעות במדינה לא רשומות בטאבו והרישום שלהם מתבצע במנהל וחברה משכנת.
רישום במנהל, הינו רישום במוסד ממשלתי, שמעניק זכויות בקרקע למשך זמן מסוים, אך כעבור X שנים עליכם יהיה או לחתום על הארכת הסכם חכירה עם מנהל או להוון את הזכויות, שאז אתם תשלמו סכום מסוים באופן חד-פעמי ולא תצטרכו לשלם עוד דמי חכירה. על כל היתר בניה, עליכם יהיה להגיש את התכניות הנדרשות להסכמה של המנהל, וכן עליכם יהיה לשלם גם למנהל, בנוסף לתשלום הרגיל לרשויות המדינה, במקרה בו הזכויות בנכס רשומות רק בטאבו.
דהינו, יש זכויות בנכס ממעמד שונה, כאשר המעמד העדיף הוא כמובן, מעמד של רישום בטאבו, אך כאמור יש המון נכסים אשר עדיין רשומים במנהל ולא בטאבו. המשמעות היא לא סכנה, אלא עניין של נוחות, כאשר יש תהליכים שונים ביצוע העברת זכויות, אגרות שונות עבור ביצוע העברת זכויות וכו', אך רוכש דירה ,ללא קשר לגוף שבו נרשמה דירה - בטאבו, במינהל או בחברה משכנת - זכאי להשתמש במקרקעין כראות עיניו, לעשות במקרקעין כל עסקה וכל פעולה כגון: משכון, מכירה, הענקה במתנה או בירושה, השכרה ועוד, כפי שיראה לנכון.
בהצלחה,
עו"ד סבטלנה גרינפילד
שאלו את מנהל/ת הפורום:
אליוב-גרין משרד עורכי דין
053-7429239
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
