רכשתי מגרש כחלק מדו-משפחתי כאשר לדו שלי ישנה "זכות מעבר" בשטח שלי לטובת הגעה לחנייה שלהם. שאלתי היא מה המשמעות המלאה של זכות מעבר ואיך מגדיר אותה המחוקק, האם המשמעות היא שהשטח חייב להיות נטול שערים / גדרות ע"מ לאפשר תנועה חופשית או שאני כם יכול לפתח אותו (מאחר והוא שלי ושילמתי עליו לא מעט כסף) תודה !
יריב, שלום!
"זכות מעבר" היא "זיקת הנאה" –זכות שעבוד או הנאה במקרקעין ללא קבלת חזקה בהם. דהיינו הזכות לעשות שימוש במקרקעין מבלי להחזיק בהם יכולה לקום במסגרת זיקת הנאה אשר מהווה אחת מחמש הזכויות במקרקעין. במקרים בהם זיקת הנאה הינה זכות לטובתו של אדם, היא עוברת בהתאם לתנאים המקימים אותה. במידה והזיקה הינה לטובת קרקע, אזי היא "צמודה" לקרקע ועוברת גם עם חילופי בעלים.
על פי רוב, כאשר חלקה אחת "כלואה" בין חלקות אחרות, ואין אליה גישה אלא על ידי מעבר בחלקות ה"כולאות" אותה, מתעורר הצורך בזיקת הנאה. ישנן שתי דרכים עיקריות ליצור זיקה זו – על ידי הסכם או מכוח השנים. במידה וזיקת ההנאה נוצרה על ידי הסכם, ניתן אפוא להגבילה בזמן ובתנאים (לדוגמא, תשלום). זיקת הנאה מכוח השנים נוצרת כאשר נעשה בקרקע שימוש במשך 30 שנה ויותר, וכאשר המשתמש בקרקע עומד בתנאי של "חזקה נוגדת".
במקרה כגון דא, המשתמש בקרקע יכול לטעון לזיקת ההנאה מכוח השנים ואף לבקש את רישומה במרשם המקרקעין. מדובר למעשה במעין התיישנות במקרקעין, כאשר בעל הקרקע לא התנגד לשימוש שנעשה בחלקה במשך שנים כה רבות, ואין הוא יכול להלין על כך לאחר כשלושה עשורים.
ניתן אפוא לומר כי ההתיישנות היחידה אשר אין בה הבדל בין קרקע מסודרת ובין קרקע שאינה מסודרת, היא ההתיישנות בזיקת הנאה. דהיינו, גם כאשר הקרקע מוסדרת, וגם כאשר היא אינה, המשתמש רשאי לרכוש את הזכות כל אימת שהוא עומד בתנאי ההתיישנות. בית המשפט רשאי, עם זאת, לבטל את זיקת ההנאה אשר נוצרה מכוח השנים, וזאת בהתאם לסעיף 96 לחוק המקרקעין.
על פי סעיף זה, כל אימת שלא נקבעה לזיקת הנאה תקופה מוגבלת, הזיקה תהיה בלתי מוגבלת. עם זאת, סיפא הסעיף קובע כי בית המשפט הינו בר סמכות, על פי בקשת היועץ המשפטי לממשלה, או צד מעוניין, לשנות את זיקת ההנאה או לבטלה. בית המשפט יפעיל סמכותו זו במקרים בהם הוא סבור כי כך ראוי להיעשות בגין אי הפעלת הזיקה, שינוי בנסיבות השימוש, או שינוי במצב המקרקעין הכפופים או הזכאים. כמו כן, בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים בעקבות השינוי או הביטול.
אם כן, מהם אפוא השינויים אשר יש בהם כדי להצדיק שינוי ו/או ביטול זיקת הנאה. הלכה פסוקה היא כי שינוי מצב במקרקעין יכול להצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה. במקרה זה, יש להוכיח שינוי נתון אובייקטיבי במקרקעין, כגון שינוי בתכנון, או שינוי סובייקטיבי הקשור לבעל המקרקעין (לדוגמא, רצון לבנות מבנים בשטח הכפוף). עם זאת, יש לבחון גם האם התקיימו גורמים לפני ביטולה של זיקת ההנאה, גם לאחר שהוכרעה השאלה בנוגע לשינוי במצב המקרקעין, וזאת משום שמדובר בזכות אשר הוקנתה זה מכבר למקרקעין הזכאים. כמו כן, מוטל על בית המשפט לבחון האם ביטול זיקת ההנאה במקרה המדובר יביא להפסד תועלת אשר עולה על הרווח הצפוי מפיתוחם של המקרקעין הכפופים.
כפי שראינו לעיל בית המשפט רשאי, לבקשת צד מעוניין אן היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות את תנאיה (ואף לפצות את מי שנפגע מביטול הזיקה או שינויה), בהתקיים אחד מאלה:
א. הזיקה אינה מופעלת.
ב. חל שינוי בנסיבות השימוש בזיקה או במצב המקרקעין.
בהצלחה,
עו"ד סבטלנה גרינפילד
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עורכי הדין גלעד אליוב ואיציק גרין
053-7429239
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
