בניין משותף ודיני שכנים

1. בבנין משותף בן 7 קומות יש: a. 20 דיירים עם שטח רצפה די זהה (קומות 1 עד 5, עם 4 דיירים בכל קומה) b. 2 מיני-פנטהאוזים בקומה 6 – שטח רצפה גדול יותר מהדיירים שבסעיף הקודם (שניהם חולשים יחד על כל הקומה). c. פנטהאוז בודד בקומה 7 – שטח רצפה הכי גדול (חולש על כל הקומה). סה"כ 23 דיירים. בתקנון הבנין המשותף נקבע תשלום מסי ועד בית באופן יחסי, קרי לפי שטח רצפת דירה (בדומה לחוק המקרקעין). למרות האמור בתקנון, התשלום בבנין התנהל עד כה במשך שנים באופן שוויוני, כלומר של דייר שילם את מסי הועד באופן זהה. כעת, התקבלה פניה מדייר/ים להחיל את התקנון ולשלם לפי תשלום יחסי ולא שיוויוני. שאלתי : האם מספיק דייר אחד בכדי לכוף את כולם ללכת לפי התקנון עליו הוחתם כל דייר עם רכישת דירתו (בטענה שעד כה "נהנו" דיירי הקומות הגבוהות מ"טוב ליבם" של דיירי הקומות הנמוכות ושילמו פחות, וזאת לפנים משורת הדין) ? או שנדרש איזשהו רוב כדי לשנות את ה"מנהג" שהיה עד היום (שכאמור ,נוגד את המוסכם בתקנון הקיים) ? 2. גג הבנין אינו מוצמד לאף דירה בנסח הטאבו. בקירות גג הבנין (היכן שממוקמים דודי השמש) נצפו כבר לפני שנים נזקי מזג אויר כגון סדקים בקירות, רטיבויות וכו' – נושא זה הינו פרי של רשלנות הקבלן שבנה את הבנין (הבנין שלנו בן 8 שנים), שלא אטם את הגג כמו אותו שצריך. בקירות ביתו של הפנטהאוז (קומה 7) נצפו נזקי רטיבות. הדייר של הפנטהאוז טוען שניסה לפנות לקבלן כדי שיתקן את הנזקים – ללא הצלחה מצידו. כעת מבקש דייר הפנטהאוז שכל הדיירים ישאו : א. בעלויות תיקון קומת הגג. ב. בעלויות תיקון קירות ביתו. נראה היגיוני שבעלויות הנזקים בקומת הגג (סעיף 2א')– ישאו הדיירים (כרכוש משותף). שאלתי: מי צריך לשאת בעלויות של נזקי קירות ביתו של הפנטהאוז (סעיף 2ב')? מאחר והנזק בקירות הפנטהאוז הינן תוצאה של הזנחת הקבלן – האם על הדיירים לשאת בעלויות, או שעל דייר הפנטהאוז להתנהל רק מול הקבלן והוא אינו יכול לחייב את הדיירים (שהרי הקבלן הוא זה שהזיקו, ולא הדיירים) ? [אציין שהנושא שונה לדעתי ממקרה אחר, לדוגמה באם היה מדובר בבנין בן 30/40 שנה למשל, בו התפתחו סדקים בקומת גג הבנין שנניח לא טופלו בזמן ע"י ועד הבית, ואלה גרמו לנזקים בקירות ביתו של הפנטהאוז – אזי סביר להניח שהעלויות בסעיף 2ב' לעיל יהיו גם על הדיירים (כי זה נזק ישיר מהזנחת ועד הבנין באי-טיפולו בגג), אך נראה כי אין זה המקרה דנן] אשמח לדעת מה דעתך בנושאים הנ"ל.

שלום רב, שאלותייך רבות והמסגרת המתוארת ארוכה וחורגת מהמסגרת הנוהגת בפורום אותו אני מנהל. אני מציע כי תפנה אליי באופן פרטני ואנסה לסייע. בהצלחה, יוחאי ניר (נאוי), עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד רפי רפאלי

053-6260796

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר