רענן שלום. אני נציג הועד בבניין מגורים. כל הדיירים בבניין רכשו את הדירות מקבלן לפני 17 שנה בערך ונרשמה להם הערת אזהרה על הקרקע. עד היום, עורך הדין של הקבלן לא רשם את הבית המשותף ועל זכויות הקבלן ישנם עיקולים והערות לזכות מנהל מקרקעי ישראל ורשויות המס (בגין מס שבח, מס רכישה כשרכש את הקרקע וכו') שנרשמו לאחר הערות האזהרה שלנו. כיום, החברה בפירוק ויש לה מפרק שלא מגיב למכתבים ששלחנו לו. לאחר מספר פגישות עם הרשויות, הם רוצים שנשלם את חובותיו של הקבלן על מנת שנוכל לרשום את הבית המשותף על שמנו. אנו מעוניינים לרשום את הבית המשותף על שמנו מבלי לשאת בחובותיו של הקבלן לרשויות. האם זה אפשרי? מה ההליך המומלץ לדעתך לפעול? תביעה לבית המשפט? בקשה שיצהירו שאנו הבעלים? או דרך אחרת? תודה רבה.
רענן שלום,
ראשית, על פניו מדובר בנושא סבוך ומורכב, אשר ככל הנראה יצטרך להגיע לבית המשפט המחוזי על מנת להסדיר את סוגיית הבעלות, אך בקליפת האגוז אנסה להסביר את המצב החוקי:
כל עסקה במקרקעין מחולקת בעיקרון לשני שלבים. הראשון הנו השלב האובליגטורי, קרי השלב החוזי והשלב השני הנו השלב הקנייני, כלומר, העברת הבעלות בנכס ע"י רישום בפנקס המקרקעין.
הערת אזהרה נועדה לשמש כאמצעי הגנה על זכויות הרוכש בין השלב החוזי לשלב הקנייני. מטרתה של הערת האזהרה להזהיר את הציבור הרחב מפני העובדה שהנכס כבר הובטח או אף נמכר לאחר. הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין אלא זכות שלילית החוסמת רישום עסקאות במקרקעין הסותרות את תוכן ההערה.
חוק המקרקעין, קובע כי במקרים בהם הקדים הקונה ורשם הערת אזהרה לפני הטלת העיקול, אזי זכותו תהא עדיפה.
יחד עם זאת, נקבע בפסק הדין בעניין חובני כי הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, ולפיכך אינה מבטיחה הגנה מלאה לקונה שרכש זכות במקרקעין בתמורה ובתום לב. קרי, הערת אזהרה הנה רק שלב בדרך אל השגת הקניין.
לאור זאת, ביהמ"ש העליון בעניין אהרונוב קבע, כי קמות לרוכש זכויות מעין קנייניות, או "זכויות שביושר תוצרת הארץ", וזאת מכוח סעיף 127 לחוק המקרקעין.
אשמח אם תפנה למשרדינו לקבלת ייעוץ,
בברכה,
אמנון.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
