במתחם שלי יש מאות דירות. כחצי מהבעלים חתמו הסכם סופי עם יזם. בבנין שלי חתמו פחות משני שליש מהדירות (דירות זהות). אחד מאלה שלא חתמו מציע לכרות הסכם בין אלו שלא חתמו לפיו הם מתחייבים לא לחתום בעתיד על ההסכם עם היזם, ולדרוש מהיזם לבטל את ההסכם שכבר נחתם עם כחצי מתחם, בנימוק שהיזם לא יוכל להצליח בתביעה לפי חוק הדייר הסרבן. האמנם יש לדיירים בבניין אחד הכח לסלק יזם מכל המתחם?
יש לבדוק נחיצות הבניין שלכם למתחם. אם הבניין שלכם אינו נחוץ למתחם הרי שהיזם (והדיירים בבניינים האחרים) יוכל לוותר על הבניין שלכם ולשנות גבולות המתחם כך ששכרכם בהצלחת ההתנגדות שלכם, אולי תצא בהפסדכם, שלא תהיו חלק מהפרוייקט הגדול.
במקביל, כדאי שתבדקו אם אתם יכולים לצאת לפרוייקט עצמאי (תמ"א 2 או אחר) ונפרד מהבניינים האחרים במתחם ועד כמה פרוייקט נפרד הוא טוב יותר מבחינת התמורות עבורכם, או טוב פחות והאם בכלל פרוייקט כזה בר סיכוי לצאת לדרך לעומת הפרוייקט האחר שכבר נמצא בהתקדמות....
לגבי הסכם התנגדות בין כל המתנגדים- קשה לי לראות כיצד הסכם התנגדות בין המתנגדים יכול להיות אכיף בבימ"ש. קשה לי לראות איזה יתרון משפטי או כלכלי ראוי יצמח לאותו חותם על הסכם התנגדות לעומת הסיכונים בחתימה עליו.
לסיום והכי חשוב לדעתי, לא פירטת את הסיבות להתנגדות שלכם. אולי נכון יותר שתתאגדו, הסרבנים, תעלו הבקשות וההבהרות שלכם להסכם הפינוי בינוי בצורה מסודרת ותנסו להגיע לעמק השווה עם היזם במתחם. זה נראה לי הנכון ביותר.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תודה על התשובה.
לא ניסחתי את שאלתי המקורית ברור,
ולכן אנסח את אותה השאלה במילים אחרות:
האם הסרבנים בבנין אחד, שמספרם יותר משליש,
חייבים לבזבז שנים בהמתנה שהשכנים יתבעו אותנו לפי חוק הדייר הסרבן,
ואז בית המשפט יבטל את ההסכם בין היזם לשכנים,
או שיש טכניקה לבטל את ההסכם בין היזם לבין השכנים כבר עכשיו,
בלי ללכת למשפטים,
באמצעות דרישה פשוטה מהיזם (או מהשכנים?) לבטל את ההסכם,
ולחסוך את ביזבוז הזמן?
הואיל ולדעתך הסיבות להתנגדות הן הדבר הכי חשוב,
להלן בקצרה הסיבות הראשיות להתנגדות.
לדעתי עם הסיבות האלה אי-אפשר להגיע לעמק השווה עם היזם.
1
הסרבנים טוענים שתכנון תכנית חדשה בלי יזם,
ע"י אדריכל שיקבל שכר מהדיירים ולא מיזם,
באחוזים משווי הדירות העתידיות של הדיירים,
יעלה את שווי כל דירה עתידית במתחם בכמיליון ש"ח.
2
מציע הרעיון של ההסכם בין המתנגדים טוען
שהוא מוכן מנטלית לתבוע את ביטול ההסכם עם היזם בבתי משפט בכל הערכאות, עד העליון,
כי יש בעיות עקרוניות בחוזי פינוי בינוי, והן:
א. היזמים כורתים הסכם שכ"ט עם עו"ד הדיירים (גם במתחם שלנו)
לייצוג רק מול היזם האחד הזה,
ולכן עו"ד הדיירים בניגוד עניינים, ואין לדיירים מייצג נאמן שישמור על זכויותיהם,
וימליץ להם, לדוגמה, לתכנן תב"ע בלי יזם.
ב. היזמים כורתים הסכמים מטיפוס "דירה תמורת דירה" שאינם חוקיים
גם כי אי אפשר לחשב את כדאיות העיסקה לפני שאושרו זכויות הבניה העתידיות,
וגם כי היזמים מוכרים דירות חדשות לדיירים ולא כותבים בחוזה מה תכונות הדירה העתידית, ובכך מפרים את חוק המכר דירות,
ומפלים אפליה לא חוקית בין רוכשי דירות בכסף לרוכשי דירות בבארטר.
3
ביטול ההסכם בין היזם לשכנים עכשיו, בלי משפטים, יחסוך לכל המתחם בזבוז זמן שנים על משפטים עד העליון.
4
ביטול ההסכם בין היזם לשכנים עכשיו יחסוך לכל המתחם בזבוז זמן שנים ע"י היזם במתחם שלנו,
שקיבל אישור מהועדה המקומית להעביר את התכנית למחוזית, בלי הגבלת זמן.
על פניו נראה שהיזם קיבל את האישור על בסיס הצהרה כוזבת על מספר התומכים בתכנית.
מאז האישור עברו 3 וחצי שנים והתכנית לא הופקדה להתנגדויות כי ליזם חסרות חתימות.
בשלב המתקדם הזה שהתכנית עברה למחוזית אף אדריכל לא יסכים לתכנן תכנית חדשה,
והיזם סוחט מהדיירים המסכנים חתימות,
ומתקדם עקב בצד אגודל בדרך אל ה-80%,
בידיעה שאין לו מגבלת זמן.
בכיר במהנדס העיר תיאר את הטקטיקה הסחטנית של היזם,
במשפט מקסים ברוח:
"או שתסכימו לתכנית, או שתמשיכו לגור בבתים המתפוררים שלכם"
5
לפי התכנית הפרויקט ייבנה בשלבים לאורך כ-20 שנה.
הואיל והמגרש של הבנין שלנו מיועד למבני ציבור (שטח חום),
לפיכך סביר להניח שהוא יהיה האחרון ליהרס.
המשמעות היא שנצטרך לגור באתר בניה כ-20 שנה.
רוב הסרבנים אנשים מבוגרים שלא יזכו ליהנות מהדירה החדשה.
לעומת זאת ביטול ההסכם ומינוי אדריכל שנאמן לדיירים יגרמו לתכנון תכנית חדשה,
לפיה ייבנה כל המתחם בבת אחת, הדיירים לא יגורו באתר בניה,
ומפתח בעוד כ-10 שנים, ורוב הסרבנים יקבלו מפתח בחייהם.
6
יש עוד סיבות, אבל בשביל שאלה בפורום זה די והותר
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הרבה שאלות...
ארוך מידי לפורום. מציע שתפנה ליעוץ פרטני של מומחה בתחום.
תוכל לפנות אלינו בפרטי ולקבל פגישת ייעוץ קצרה כדי לסייע במתן תשובות.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
.png)
ראשית, יש לבדוק פרטנית את עניין המיסוי. ייתכן ואת זכאית לפטור אישי נוסף, או לכל הפחות מיסוי ליניארי,- לבדוק זאת פרטנית מול מומחה מס. שנית, כדיירת, עלייך לשאוף שעלויות המיסוי יהיו על היזם. כך מקובל....
המשך תשובה