האם מי שבנה על הגג זכאי לדירת גג בפינוי בינוי?

שאלה: הבניין שלנו 3 קומות (11 שכנים בשתי כניסות. 3-4 בקומה), כאשר על חלק מהגג המשותף ניבנו הרחבות (עוד קומה) ע"י 2 שכנים, שקיבלו את אישורנו לכך אך לא קנו את הגג מאיתנו. – כעת אנו דנים באפשרות של פינוי בינוי, וייבנה בניין של כ-8 קומות, כאשר לכל שאר השכנים יתווספו 15 מ"ר והם יעלו בשתי קומות. מאידך לאותם שני שכנים אי אפשר כנראה להוסיף כי מיצו את זכויות הבנייה שלהם, ולכן כפיצוי אלטרנטיבי הם רוצים לקבל את דירות הגג שייבנו. היזם מסכים, אבל לנו ניראה שערך הנכסים שלהם יעלה בהרבה יותר מאשר שלנו, ויש כמה שכנים שזה לא מקובל עליהם (חלקית מכיוון שעד כה לא ידענו שזה מה שהיזם הספציפי הבטיח להם, וכל ההתנהלות שלהם נעשתה מאחורי הגב של השאר, מה שמריח כמו מזימה). –השאלה שלי האם זה חוקי, או לפחות מקובל? האם זה שהם לא קנו את הגג אלא רק בנו עליו משנה משהו לצורך העניין? (השניים שבנו אומרים שזה התנאי שלהם להסכים, למעשה הם 'קואליציה' שיכולה להטיל ווטו על הפרויקט). -- בהקשר הזה: האם נכון שיש מצבים שבהם ערך הנכסים של השכנים לא עולה באופן שווה, ונותנים פיצוי גדול יותר (יותר מטרים וכו') לדירות היותר גדולות? –ושאלה אחרונה: הדירה שלי היא בקומה עליונה גם, כלומר מתחת לגג המשותף, בחלק שלא נבנה עליו. במידה והשכנים שבנו יקבלו דירות גג, האם זה מקנה לי גם זכות לדרוש לפחות שיתנו לי דירה בקומה שהיא אחת מתחת לגג (או להוסיף את עלות הבנייה המשוערת של אותה הרחבה, ולקבל גם דירת גג)? או צ'ופר נוסף אחר? --תודה רבה! (אגב: עוד שתי שאלות קצרות: 1. האם במידה ושני בניינים צמודים אך ניפרדים ועל חלקות שונות, והורסים רק אחד מהם- אז אפשר לבנות במקומו גם בניין צמוד לשני בלי רווח ביניהם? 2. איך יודעים אם צפויה החמרה בתנאים למשל בעיריית רמת גן, ושיצביעו למשל בעד התנגדויות שבעבר נדחו, וכיוב'? את מי לשאול בעיריה?) ושוב- תודה רבה !

דורית שלום, יש משמעות לשאלה האם הגג מצוי בבעלותם או בבעלות כלל הבעלים. ככל וניתן להם בעבר אישו רלבניית החדרים על הגג, האישור ניתן רק ביחס לחדרים ולא לכל שטח הגג. הנ"ל צריך להשפיע גם על התמורות שיוצעו להם במסגרת העסקה. לגבי שטח הדירות- יש בכל עסקה שוני בין התמורה הניתנת לדירות הגדולות בהשוואה לדירות הקטנות. ככל ולא מצליחים להגיע להסכמה ביחס לאיזונים- אני ממליצה להיעזר בשמאי שיחלק את התמורה באופן מאוזן עד כמה שניתן. במקרים רבים בעלי דירות הגג הם אלו שמכריעים את הכף ביחס להיתכנות מימוש פרויקט מסוג זה. לשאלתך האחרונה- חוקי התכנון והבניה מחייבים רווח בין שני בניינים היושבים על חלקות סמוכות אלא אם כן אושרה בקשה להקלה בעניין זה. נתון לשק"ד הועדה. בברכה, קרן כהן בלחרסקי, עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד נריה כהן

053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר