חתימה על חוזה דירה ללא היתר בנייה

קיבלתי הצעה לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי במיוחד. בבדיקה שערכתי התברר שנעשו בה שינויים מהותיים (סגירת מרפסת והוספת חדר) ללא היתר בנייה. המוכר טוען שזו "בעיה נפוצה" וש"כולם עושים ככה". האם כדאי להמשיך בעסקה? מה הסיכונים המשפטיים? האם ניתן להתנות את העסקה בהסדרת ההיתרים תוך זמן מוגדר?

שלום דורון , אני שמח על השאלה- שאלה חשובה מאוד , ולצערנו אכן קיימות דירות ללא היתר . יש לבחון כל מקרה לגופו - האם מדובר בדירה בבנייה רוויה, או בצמוד קרקע? האם החריגות הן על השטח הפרטי או פולשות לשטח משותף ? ( בבית משותף ) מתי בוצעה הבנייה בפועל? האם אתה מעוניין לממן את הרכישה באמצעות משכנתא ? ואפרט: במבחינה פלילית - תוך 5 שנים אפשר להגיש נגד מי שבנה אישום פלילי על בנייה ללא היתר , לעומת זאת , בכל זמן , אפשר להגיש נגד המשתמש בנכס, אישום על שימוש בנכס שלא ניתן לו היתר . מבחינת המבנה - ניתן להגיש נגד המחזיק בנכס בקשה למתן צו הריסה ( אם לא יהרוס- זה חוזר לאישום הפלילי של אי ביצוע צו ) מבחינה אזרחית - אם המבנה נבנה על שטח משותף , או שטח השייך לאדם או לגוף אחר, או שהוא מפריע לשכן מכל סיבה שהיא - הנפגע יכול להגיש בקשה למתן צו סילוק יד- כלומר הריסה של חלק המבנה הפולש לשטחו ( במקרה של בית משותף- כל דייר יכול להגיש תביעה במקרה של פלישה לרכוש משותף ) כמו כן, אפשר להגיש גם תביעה לדמי שימוש ראויים , לכל תקופת הפלישה . במקרה של משכנתא - השמאי שמעריך את הנכס לא יתחשב בשטח הבנוי ללא היתר לצורך הערכת הנכס, ואף יפחית משווי הנכס את עלות התאמת המבנה להיתר , כך שסכום המשכנתא שיאושר , יהיה על בסיס ערך מבנה נמוך ממחיר הרכישה . אם למרות הכל אתה מעוניין לרכוש את המבנה ( ויש מי שמוכן לקחת את הסיכונים האמורים) יש לעגן בחוזה את האחריות של כל אחד מהצדדים, כולל אחריות המוכר להשיג אישור עירייה וועדה מקומית לתכנון ובניה , לצורך העברת הנכס לקונה . לפרטים נוספים תוכל לפנות אלי בטלפון שבאתר, או בלשונית "ייעוץ אישי"

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד אסף אלקוני

053-9428881

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר