רכישת דירה עם יחידת דיור בעליית הגג

ברצוננו לרכוש דירה שלה עליית גג אשר הופרדה מהדירה עצמה ומושכרת כדירה נפרדת. פרטים חשובים נוספים: 1. המוכר, שכאמור משכיר את יחידת הדיור, דאג להפריד בעירייה את תשלום הארנונה מהדירה הראשית. 2. הבניה עצמה כולה חוקית (הכל נבנה במקור עם פיקוח ואישורים מתאימים). 3. עליית הגג המושכרת בנויה עם תקרה נמוכה מאוד (גג משופע כאשר הגובה המקסימלי הוא 2.10מ', ומגיע עד כדי מטר אחד או פחות בשולי הדירה, כך שניתן לעמוד זקוף רק בחלק מהדירה. סך הכל ארנונה המשולמת לגובה שמעל 1.80מ' הינה עבור כ-65מ"ר). 4. לדירה הראשית וליחידת הגג חדר מדרגות משותף ופרטי (נפרד מיתר הבניין) עם דלת כניסה נפרדת, כך שעקרונית ניתן לאחד את הדירה והיחידה לדירה אחת. 5. לדיירי הבניין (שכולל 3 דירות בלבד) הסכם בית משותף שבו מצויין סעיף מפורש אשר מתיר לבעל דירה זו לחלק את היחידה כולה לדירה ויחידת גג נפרדות. מהן הדילמות אם כך? 1. בכוונתינו לרכוש דירה יחידה, כך שתשלום מס הרכישה יהיה בהתאם, ולפיכך האם עלולה להיות בעיה של הגדרת הנכס כרכישת שתי דירות? האם יש לדאוג לאיחוד הארנונה והפסקת השכירות על-מנת לרכוש באופן חוקי דירה אחת? האם יש לדאוג גם לשינוי "קוסמטי" על-מנת שלא יהיה מראה של שתי יחידות דיור (כניסות נפרדות, שאמנם נוספות על הכניסה הראשית, מטבחון ביחידת הגג). 2. במידה ואין מניעה מהמשך השכרת יחידת הגג, האם יש בעיה חוקית בהשכרה של יחידת דיור שבה גובה התקרה אינו תקני (ואפילו בחלק מהשטח נמוך בהרבה מגובה אדם)? תודה רבה.

לעניין מס רכישה- תוכל לעיין בהוראת ביצוע 3/2013 של רשות המיסים, הדברים אינם מוחלטים, אבל ייתכן שאם תעמוד בתנאים שנדרשים מרוכש דירה צמודה להרחבת דירתו היחידה, תוכל לקבל את מדרגות המס לדירת מגורים יחידה. כאמור יש לקבל יעוץ מקצועי ספציפי לפני הרכישה, בהתחשב בנתוני הנכס הספציפי. לעניין השכרת היחידה- כיום מקודמת הצעת חוק שכירות הוגנת, שיתכן שתאסור על השכרת דירה לא תיקנית. החוק טרם עבר את כל הקריאות , ולכן לא ניתן לתת חוות דעת מוחלטת לגביו, אבל הסיכון קיים.

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד אסף אלקוני

053-9428881

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר