האם לחתום על זכרון דברים

שלום עו"ד לוי אני מוכר את הדירה של אמא שלי והקונה לוחץ לחתום על זכרון דברים האם לחתום או שזה מסוכן ומה בדרך כלל עלות עורך דין לדבר כזה.

הי דן השאלה היא האם זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב? סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, (להלן: "חוק המקרקעין") שכותרתו "צורתה של התחייבות" קובע בזו הלשון: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" קרי, ללא מסמך בכתב אין תוקף להתחייבויות שבין הצדדים. עניין זה מקבל משנה תוקף לאור פרשנות בית המשפט, שלפיה נקבע כי דרישת הכתב אינה רק ראיתית, אלא בעיקרה מהותית להתקשרות שבין הצדדים. כמו כן, נקבע כי כדי שהמסמך יהא מחייב, עליו להחיל את כל הפרטים החשובים והמהותיים לעסקה. כגון תאור המקרקעין, זהות הצדדים לעסקה, העסקה והתמורה בעדה. במידה וחסרים פרטים מסויימים למסמך (כגון "זכרון דברים" או "כתב סיכום דברים"), ניתן להשלימם על ידי דינים שונים המשלימים את המסמך, כגון דיני ראיות, דיני חוזים וכדומה. מהו הסכם מחייב? הסכם מחייב הינו כל מסמך שתחילתו בהצעה של המציע ובקיבול של הניצע (מפגש רצונות), כאשר המסמך מעיד על מסויימות וגמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה המחייב אותם מבחינה משפטית. חשוב ביותר – במרבית זיכרונות הדברים או מסמכים אחרים (שכותרתם כאמור אינה משנה אלא תוכנם) שעורכים צדדים לעסקת מקרקעין (בעזרתו "האדיבה" של המתווך), טרם התייעצות עם עוה"ד, תגלו כי המסמכים הנזכרים אינם מעלים סוגיות ספציפיות לאופן ביצוע העסקה. למשל הסדרי משכנתא, הזכויות הנרכשות, אופן הטיפול בשיעבוד או עיקול שרובץ על הנכס המוצע אפשרויות הביטול ועוד ועוד. בגין החוסר הנזכר, מסמך שכזה עשוי להיות מסמך מסוכן מאין כמותו והצדדים החתומים עליו, עלולים למצוא עצמם בנזקים כלכלים, מיסויים ומשפטיים במכה אחת. למה לא לחתום על זיכרון דברים? זאת משום שלאחר החתימה, לא אחת, מתבררות בעיות משפטיות לגבי אחד הצדדים לעסקה ו/או לגבי הנכס הנמכר. בגין בעיות אלה, לא ניתן לבצע את העסקה כפי שהצדדים חפצו, ולמרבה הצער הצדדים הרי כבר נקשרו בהסכם מחייב בחתימתם על זיכרון הדברים. לאור זאת, יעלה קושי רב בהתרת הקשר המחייב ביניהם, מבלי לחייב את מי מהצדדים בפיצוי בגין הפרת הסכם, לרבות תשלום דמי תיווך המגיע למתווך. זאת אף על כך שבסופו של יום, העסקה לא יצאה לפועל. בנוסף לכך ראוי לציין, כי יכולת הצדדים להתמקח לאחר החתימה על זיכרון הדברים נפגעת משמעותית בשלב הכנת הסכם המכר הסופי על ידי עורכי הדין. נקודה חשובה נוספת מעבר למשמעות המשפטית הינה חובת הדיווח על ביצוע עסקה במקרקעין ובתשלום מיסי המקרקעין החלים על העסקה מיום החתימה על המסמך המחייב ולא מיום החתימה על הסכם המכר. לעניין העלות – עדיף לקחת עו"ד אחד שילווה את כל התהליך מתחילתו ועד סופו, שכר הטרחה משתנה בין עו"ד לעו"ד. בכבוד רב שלום לוי, עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד אסף אלקוני

053-9428881

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר