מכירת דירה חדשה וקנית דירה במקומה

שלום רב, קניתי דירה באזור חדש ורחוק יחסית מבית ההורים (שלי ושל אשתי) הדירה נקנתה על הנייר לפני שנה בערך ואנו עומדים לקבל את המפתח בעוד מספר חודשים. כיוון שעלות הנכס שרכשנו גדלה בכמה מאות אלפי שקלים אנו מעוניינים למכור את הנכס ולקנות דירה (ככל הנראה לא חדשה מקבלן) באזור המגורים של ההורים (מה שלפני כן לא יכולנו לרכוש את הדירה מבחינה כלכלית). כרגע יש לנו דירה שאנו מעוניינים בה ואנו יודעים שיש התענינות גדולה בדירות בסביבה בקנינו, לטובת קבלת החלטה סופית אני אשמח לקבל תשובות עבור השאלות הבאות: 1. הבנתי שלא ניתן למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4, האם ניתן לעשות זכרון דברים ומה הסיכונים? (כמובן שזה לטובת שימור הדירה שראינו עכשיו למכירה) 2. מה העלויות שאני צריך לקחת בחשבון? רשמתי פה גם שאלות ספציפיות 3. בדירה שקנינו לא שילמתי מס רכישה (דירה ראשונה ויחידה), האם עכשיו אצטרך לשם? 4. האם אנו זכאים עדיין להטבה של רכישה ללא מע"מ (לא נהנו מהזכות הזו בקניית הדירה כיוון שקנינו אותה לפני שההטבה הזו יצאה) והאם זה בכלל רלוונטי לדירות לא חדשות? 5. אני לא מתכוון להגדיל או להקטין את המשכנתא. האם אני צריך לגעת בא בכלל או שרק צריך לקבל אישור מהבנק? האם יש פה עלויות בכלל שאני צריך לחשב? 6. האם אני צריך לשלם מס' שבח? בסוף כדי לקבל את ההחלטה אני צריך לדעת האם זה בכלל משתלם לי. אשמח לעזרתכם המקצועית

מדובר שוב בשאלה די מורכבת שקשה לענות עליה בפרום זה, שהתשובות בו קצרות ותמציתיות. 1. לא ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח לפני שעברו 18 חודש מיום סיום בנייתה. לא ניתן לעקוף את ההוראה באמצעות זיכרון דברים. 2 קשה לאמוד את כל העלויות מבחינת המכירה והרכישה. כעקרון מדובר במיסוי ( מס שבח, מס רכישה) שכ"ט עו"ד , ואגרות טאבו. יתכן גם תשלום היטל השבחה, ותשלומים לבנק למשכנתאות. אם מעורב מתווך יש להביא בחשבון גם תיווך. אם רוכשים מחברה משכנת יש לברר תשלומים בגין תשריטי טאבו ותשלומים אחרים. 3. אם הדירה הנרכשת מחליפה את הדירה הראשונה והדירה הראשונה תימכר לפי הוראות החוק אז תוכל לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה. 4. לפי הצעת החוק המגבשת, הפטור ממע"מ יהיה רק למי שלא היותה בבעלותו דירה מעולם. הפטור לא יהיה רלוונטי לעסקאות שלא מחויבות במע"מ. 5 הבנק למשכנתאות צריך לאשר את החלפת הנכס לביטחון. לגבי עלויות- לפי נהלי הבנק והתעריפון החל . 6.מס שבח- ראה תשובה 1

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד אסף אלקוני

053-9428881

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר