לקראת רכישה של בית מגורים ביהודה ושומרון מה כדאי לבדוק?

שלום. עקב מחירי הדירות הגבוהים בארץ אני ואשתי מתעניינים ברכישה של בית מגורים באזורים ביהודה ושומרון. נשמח אם תמקדו אותנו מה חשוב לבדוק בעניינים אלה כשמדובר ביהודה ושומרון לעומת אזור "רגיל". תודה!

שלום רב. ראשית אציין כי אין תחליף לייצוג של עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון (יש מספר סוגי מרשמים ביהודה ושומרון), ולכן לא משנה כמה עצות אתן, זה לא יספיק. ובכל זאת אציין פה מספר הערות רלוונטיות: דירות ומגרשים ברחבי יהודה ושומרון (להלן: "המקרקעין") נרשמים בדרך שונה מאשר נרשמים מקרקעין בתוך "הקו הירוק", דבר המחייב את הרוכשים להיות זעירים יותר ולבצע בדיקות נוספות בטרם יחתמו על הסכם רכישת מקרקעין ביהודה ושומרון. המקרקעין ביו"ש רשומים במספר סוגי מרשמים, ולכל מרשם ישנם דרישות ופרוצדורות אחרות ולעתים אף אגרות אחרות לצורך רישום הערות ורישום הזכויות על שם הקונה, ולכן ראשית יש לוודא באיזה מרשם מצוי המקרקעין. ישנם מקרקעין שמסודרים ב"מינהל האזרחי" בבית אל, ישנם מרשמים בלשכות המקרקעין באיו"ש של משרד המשפטים, ישנם מקרקעין שמנוהלים על ידי החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית העולמית, ואף ב"חברות משכנות" אשר משמשות תחליף זמני למרשמים אלו. ככל ומדובר ברישום באחד המרשמים הידועים, ניתן בנקל לקבל את רשימת המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות, כפי שהם מפורסמים לרוב באתרי המרשמים באינטרנט. במקרים בהם מדובר ברישום זכויות בחברה משכנת, נדרש הקונה להמציא את אותם מסמכים יסודיים, כגון: אישורי מיסים, אישור מועצה או עירייה, אך לעיתים, ישנן דרישות נוספות למסמכים פנימיים ייחודיים לכל חברה, ובנוסף אף ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, כדי שבבוא היום תוכל החברה המשכנת לרשום את המקרקעין ע"ש הרוכשים, במרשם מסודר. בכל עסקת מקרקעין נדרש הקונה או עורך הדין המייצג אותו לביצוע בדיקות מקיפות שונות, אך בעסקאות מקרקעין ביו"ש יש להקפיד על בדיקות אלו בייתר שאת ולוודא כי הזכויות אכן רשומות כדין על שם המוכר ושאין 'הפתעות' אחרות שעלולות להפריע או למנוע את קיום העסקה. להלן אסקור בקצרה מספר בדיקות חשובות שיש לבצע בעסקאות ביו"ש: ראשית, יש לדרוש אישור זכויות עדכני מהמוכר ולוודא כי כלל פרטי המוכר זהים לרשום באישור הזכויות. יש לשים לב, כי ככל והדירה רשומה במנהל יו"ש, לעיתים מתנהל במקביל רישום גם בחברה משכנת, ולכן ויש לבדוק האם על זכויות המוכר בחברה המשכנת רובצת משכנתא, שלא רשומה באישור הזכויות במנהל. בנוסף, חשוב להוציא תדפיס מרשם המשכונות, לפי מס' תעודת הזהות של המוכר, כדי לוודא שאין שעבודים נוספים על המקרקעין, מלבד הלוואת המשכנתא שנטל המוכר. בנוסף, רצוי מאוד לוודא כי בידי המוכר היתר בניה כדין, המתאים לתב"ע החלה על השטח ולא להסתפק בהיתר עקרוני. במקרים בהם רוכשים דירה או קרקע המנוהלת בחטיבה להתיישבות, יש לוודא האם "המוכר" הוא בעלי הקרקע או שמא הוא רק יזם או מורשה, ואזי מדובר ברישום ראשון של הקונה על המקרקעין. הפרוצדורה בין סוגי העסקאות בחטיבה להתיישבות מעט שונה, אך עיקרה חתימה על הסכם חכירה של בר רשות, וכן קבלת אישור הוועדה האזורית על קבלת הקונה ("המתיישב") לאותו ישוב בו מצויים המקרקעין. בשנים האחרונות, כחלק מתנופת הבניה, מקדמים פרויקטים נדל"נים שונים ברחבי יו"ש, על קרקעות שעדיין לא מוסדר הרישום שלהם על שם הבעלים. במקרים אלו, לפני הצטרפות לאותה קבוצה או לרכישה עצמאית, יש לוודא את מעמד הקרקע, לבחון מי הוא משרד עוה"ד המלווה את הפרויקט והאם יש לו ניסיון בהליכי הסדרת הקרקע, לבחון האם ניתן כבר היתר עסקה, האם הוגשה בקשה לרישום ראשון לוועדה במנהלה אזרחי לצורך הסדר קרקעות, האם הוגשה הבקשה לרישום ראשון והאם ישנן התנגדויות ומה טיבן? במידה ואכן הקרקע סיימה את הליכי ההסדר ובוצע רישום ראשון, יש לוודא כי לטובת הרוכש נרשמת הערת התנגדות, במידה לרישום הערת אזהרה בלשת רישום מקרקעין שאינה ביו"ש. להבדיל. בנוסף ישנה אגרת רישום בעת הרישום הראשון בשיעור 4.5% על שם הבעלים המקורי ו- 5% על שם כל חוליה בשרשרת הבעלות. המס נגזר משווי המקרקעין בעת הרישום. כאשר המדובר במקרקעין לבניה המדובר במס הנגזר משווי המקרקעין ללא פיתוח. בהתאם לחוקי המס בישראל עם תשלום אגרת הרכישה מושב למשלם מס הרכישה ששילם ככל ששילם ועד לגובה אגרת הרישום. ואחרי הכל, אין תחליף לעו"ד רציני שייצג אתכם!!!

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עורך דין אבינועם גואלמן

053-7931311

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר