חישוב % הפקעה צפוי בתוכנית בהינתן תכנית מפורטת

בהינתן תוכנית מפורטת (עוד אין איחוד וחלוקה), איך אני מחשבת % הפקעה? התוכנית כוללת עירוב שימושים- מלונאות, מסחר, תעסוקה ומגורים. כמו כן יש חוף ופארק שיישארו "ירוקים" ולא ישתנו למרקם עירוני, אך הם חלק מהתוכנית - כיצד והאם לוקחים אותם בחשבון בשטח הכולל? מנסה להבין השלכות על יח"ד ברוטו לדונם. תודה!