שלום, אנחנו מצויים במו"מ עם קבלן לגבי פרויקט פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2. הקבלן רוצה שנחתום על התחייבות לא לנהל מו"מ עם אחרים בתקופה שבה הוא בודק את הפרויקט ושאם הבדיקות יוצאות לו כדאיות אז אנחנו מחויבים להתקשר איתו בהסכם. לכן חשוב שבהסכם הזה יופיעו מספר תנאי מינימום שאם הם לא יתקיימו אז לא נהיה מחויבים לקבלן. בהתאם לכך, רציתי לדעת אם חוץ מהנושאים שמפורטים להלן יש עוד נושאים שחשוב שיופיעו בהסכם שלנו מול הקבלן על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים. אנחנו בכל מקרה מתכוונים לפנות לעו"ד בנושא (לא מתכוונים לחתום בלי עו"ד) אבל יש כמה דברים שקשורים למו"מ על נושאים עסקיים שאנחנו רוצים לסכם עקרונית מול הקבלן לפני שאנחנו מעבירים לבדיקת עו"ד (כי אם הקבלן לא יסכים לתנאים אלו לא בטוח שהפרויקט בכלל רלוונטי מבחינתנו). לכן בבקשה לא לענות תשובות בסגנון "תפנה לעו"ד", אלא אשמח לשמוע הערות בונות מאנשים שנתקלו בסוגיות האלו או בסוגיות חשובות אחרות במו"מ העסקי ומעוניינים לשתף במידע. פירוט שטח פלדלת, שטח מרפסת, שטח מחסן, סוג החניה (תת קרקעית/עילית) וזכות ראשונים לבחירתה; מיקום הדירות – שכל אחד יקבל דירות באותו כיוון כמו הדירה הקיימת שלו, ולפחות בקומה אחת גבוהה יותר; צירוף המפרט הטכני – התחייבות שיהיה לפחות אותו סטנדרט כמו בדירות שהקבלן בונה; תקופת בדק מורחבת של שנתיים; ערבויות – ערבות בנקאית אוטונומית גם לשווי הדירה החדשה וגם לשווי דמי השכירות; דמי שכירות מקובלים באיזור החל מ-3 חודשים לפני תחילת הבניה ועד לקבלת המפתח לדירה + עלויות הובלה הלוך וחזור; התחייבות למימון כל היועצים הדרושים לדיירים (עורך דין, שמאי, מפקח בניה אם נדרש וכו'); תשלום כל המיסים החלים בפרויקט וכל אגרה או עלות כספית אחרת, כך שהדיירים לא ישאו בעלות כספית כלשהי; התחייבות לשיפוי מפני תביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה (ירידת ערך); יצירת מנגנון לפיו אם הרווח של הקבלן עולה על שיעור מסוים (לקבוע רווח יזמי מקובל כאינדיקציה, שיבחן ע"י שמאי מוסכם) אז ניתנים לדיירים יותר מטרים או פיצוי כספי; לוחות זמנים ברורים לתכנון וביצוע הפרויקט. אם לדעתכם יש עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה אשמח לשמוע. תודה מראש על העזרה.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שלום רב,
המלצתי הינה חד משמעית לא לחתום על שום מסמך. הנסמך שאתה חותם הינו הסכם אופציה שמחויב בדיווח לרשויות המס. הדרך הנכונה הינה מינוי עו״ד אשר לאחר שיקבל ייפוי כוח מהבעלים יוציא מסמך בשמו ליזם על ניהול מו״מ קצוב בזמן שבמהלך המו״מ יגיעו הצדדים להבנות הנוגעות למפרט ולתנאים המשפטיים היה ובתום התקופה לא יגיעו הצדדים להבנות ולא ייחתם הסכם יהיו הבעלים משוחררים מכול חבות כלפי היזם
היה ובכול זאת הינכם חותמים על מסמך חשוב שיוותר העתק בידכם שהמסמך יהיה מוגדר במועדים ברורים ובהבהרה חד משמעית שאין חבות מצד הבעלים לחתום על ההסכם הסופי, כמו כן לא לחלק ייפוי כוח
בברכה ובהצלחה
עו״ד גיא פרבמן
גיא פרבמן משרד עורכי דין
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תודה על התגובה המקצועית והמפורטת. יש לי שאלת הבהרה: מהדברים שלך אני מבין שגם לא כדאי שיהיה מצוין במסמך הנון שופ ניסוח כגון "הדיירים מתחייבים לנהל מו"מ בתום לב לצורך חתימת ההסכם הסופי" (דבר שהיזם מתעקש עליו).
לדעתי התחייבות כזו עלולה להיות בעייתית ורצוי שגם היא לה תיכלל בהסכם, שכן ניתן לפרש את המונח "תום לב" בכל מיני דרכים, כך שבסופו של דבר גם אם הסכם הנון שופ לא יכלול התייחסות קונקרטית כלשהי להתחייבות לחתום על הסכם סופי אבל כן יכלול התחייבות לנהל מו"מ בתום לב זה עלול להיות בעוכרינו. אנא תקן אותי אם אני טועה, תודה.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שלום רב,
כפי שציינתי אני לא ממליץ בפרויקטים שמשרדי מייצג בעלים לחתום על מסמך NON-SHOPING המלצתי הינה שעו"ד המייצג את הבעלים יוציא מסמך בשם הבעלים לתחילת ניהול מו"מ קצוב בזמן עם תאריך דד ליין ולציין במפורש שהיה ובסיום התקופה לא יחתם הסכם רואים עצמם הבעלים חופשיים לנהל מו"מ עם כל צד שלישי אחר.
בברכה
עו"ד גיא פרבמן
גיא פרבמן משרד עורכי דין
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שאלו את מנהל/ת הפורום:
עו"ד נריה כהן
053-9386043
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
לא מכיר החלטה חד משמעית של רשות המסים בנושא. אולי יש ולא מצאתי. בגדול הם כן מאפשרים לעשות שימוש במלוא הפטור אבל שמעתי כבר על משרדים שעושים עם זה בעיות....
המשך תשובה
