שטח ממ"ד בנוסף לתמ"א ותב"ע בהריסה ובניה מחדש

שלום, יש לי שאלה לגבי חישוב שטחים בתמ"א של הריסה ובניה מחדש: בהנחה ששטח הדירה הוא 60 מ"ר, יש הרחבה מכח תב"ע שלא נוצלה של 20 מ"ר ויש הרחבה מכח תמ"א של 25 מ"ר, האם בחישוב השטח פר דירה אפשר להוסיף גם 12 מ"ר של ממ"ד? אני יודע שיש כאלה שיגידו מיד "לא כי הממ"ד נכלל ב-25 מ"ר של התמ"א" אבל לדעתי זה לא נכון: לא קבוע בתמ"א שטח ייעודי מתוך ה- 25 מ"ר שמוגדר כממ"ד, אלא רק מצוין שההרחבה של ה- 25 מ"ר תכלול ממ"ד אם אין ממ"ד בבניין או פתרון מיגון אחר. כלומר, מובן מכך שאם כבר נבנה ממ"ד בבניין אף אחד לא יגיד שלא ניתן לקבל את מלוא הזכויות של ה- 25 מ"ר (כך למשל, אם כל דירה היתה בונה עוד לפני ביצוע התמ"א ממ"ד של 12 מ"ר, כך שהשטח היה 72 מ"ר כולל ממ"ד, ובהנחה שהבניין עדיין עומד בקריטריונים של החיזוק לפי התמ"א, עדיין ניתן היה להוסיף את ה- 25 מ"ר מכח התמ"א בנוסף ל-20 מ"ר מכח התב"ע כי זו הריסה ובניה מחדש). כמו כן, הזכות לתוספת שטחים לממ"ד בכלל לא נובעת מהתמ"א אלא מסעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה. לכן לפי אותו הגיון אני רוצה לוודא שאם עושים הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א ותב"ע, שטח הדירה המותר במקרה זה (כולל ממ"ד) הוא 117 מ"ר (60 שטח מקורי, 12 ממ"ד, 25 תמ"א ו- 20 תב"ע). תודה!

התשובה לשאלתך שלילית. כאשר אתה הורס ובונה מחדש, למעשה תוספת השטח מממ״ד מתקזזת. זאת משום שכיום לא ניתן להקים בניין חדש ללא ממד. אי לכך התוספת של הממד תכנס בגדר זכויותיך המוקנות מהתב״ע. על כן התמריץ שניתן לך להרחבה אופקית הינו 13 מר בלבד + 20 מהתבע (12 ממד+8 יתרה לשיטתך - בהנחה וזו היתרה התבעית). על כן שטח דירתך לא יעלה על כ-93 מר. אני ממליץ לך לקרוא ספרות בתחום תמא 38 ותכנון ובניה. זה יעזור לך להבין את האריתמטיקה התכנונית. בהצלחה.

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד נריה כהן

053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תקח בחשבון שמדובר בבניה לפי תב"ע ישנה (לפני 1992) כך שלפי החוק כל השטח נחשב כעיקרי ועל זה הועדה המקומית מוסמכת להוסיף שטחי שירות, לרבות ממ"ד. לצורך העניין, אם עכשיו הייתי עושה הרחבה לדירה, בלי קשר בכלל לזכויות מהתמ"א, הייתי יכול לנצל את מלוא זכויות ההרחבה בתב"ע (שנקבעו לפני שהיתה חובת ממ"ד), ובנוסף לכך הייתי יכול (או יותר נכון - מחויב מכח החוק) לבנות ממ"ד תקני של 12 מ"ר. אני מציין זאת לאחר בדיקה עקרונית מול העירייה. לכן לא ברור לי מדוע לדעתך כשאני מבצע הריסה ובניה במסגרת תמ"א, אשר מאפשרת תוספת של זכויות מכח תב"עות או שטחי שירות בנוסף על זכויות התמ"א, לדעתך שטח הממ"ד "נבלע" בזכויות התב"ע. כמו כן, בלי קשר לעניין הממ"ד, לא ברור לי מדוע לדעתך שטח הדירה לא יעלה על 93 מ"ר - אם השטח כיום הוא 60 מ"ר, הרחבה מכח תב"ע היא 20 מ"ר והרחבה מכח תמ"א היא 25 מ"ר, שטח הדירה הוא 105 מ"ר (גם אם הממ"ד לא מתווסף בנוסף לכך). אשמח אם תבהיר, תודה.

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד נריה כהן

053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד נריה כהן

053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, אני מצטרף לתשובה שניתנה כאן. בברכה עו״ד גיא פרבמן גיא פרבמן משרד עורכי דין

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד נריה כהן

053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר