בטוחות בדיור מוגן וקבלת הפיקדון במעבר למחלקה סיעודית

שאלה לגבי הבטוחות: הורי מתכוונים להיכנס לדיור מוגן עם פיקדון של מיליוני ש"ח. האם בטוחות של משכנתא ראשונה על שם נאמן בדיור מוגן כשההורים יהיו המוטבים של המשכנתא, מבטיחה בוודאות את השבת כספי הפיקדון, או שקיים סיכון כלשהו שהפיקדון לא יוחזר? האם בכלל יש לי אפשרות לבקש ערבויות נוספות? מדובר כאמור על מיליוני ש"ח ולא ראיתי אפשרות לערבות בנקאית. שאלות לגבי הפיקדון: האם חלק מהפיקדון צריך להיות מוחזר אם אחד מההורים יעבור למחלקה סיעודית או ילך לעולמו וההורה הנותר יעבור לדירה יותר קטנה באותו המקום? האם הפיקדון יוחזר במקרה ששני ההורים יצטרכו לעבור למחלקה הסיעודית באותו המבנה? האם ודאי שהפיקדון יוחזר כאשר הוא צמוד למדד? תודה רבה

שלום מיכל, חוק הדיור המוגן אוסר על מפעיל בית דיור מוגן להחזיק בידיו סכום העולה על 70,000 ש"ח או 7% מסכום הפיקדון, הנמוך מבין הסכומים הנ"ל, אלא אם מסר לדייר בטוחה להבטחת החזר יתרת הפיקדון במקרה של חדלות פירעון. החוק מונה מספר חלופות בטוחה, ביניהן גם ערבות בנקאית. יחד עם זאת, החוק מותיר את קביעת סוג הבטוחה לבחירתו של מפעיל הבית וקובע, כי הוא מחויב לשאת במלוא העלויות הכרוכות במימון העמדת הבטוחה הנבחרת. לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בהעמדתה של הערבות הבנקאית, בטוחה של משכנתא ראשונה לטובת נאמן (או ישירות לטובת הדייר) היא הבטוחה השכיחה מבין הבטוחות הקיימות. היא מבטיחה את החזר מלוא יתרת הפיקדון, למעט אם התקבולים המתקבלים אגב מכירה הם נמוכים מסכום סך יתרות הפקדונות הנזקפות לזכות כלל הדיירים בבית. במקרה כזה, החזר יתרת הפיקדון יבוצע בהתאם למנגנון הקבוע לעניין זה בהסכם שנחתם בין מפעיל הדיור המוגן לבין הנאמן מטעם הדיירים (באופן יחסי/בהתאם להנחיות בית המשפט/אחר). חשוב להבין בהקשר זה, שהשאיפה במקרה של חדלות פירעון היא למכור את בית הדיור המוגן כבית פעיל, לחברה שתעמוד באמות המידה המוכתבות לעניין זה בחוק הדיור המוגן. באופן זה, החברה הרוכשת תיכנס בנעלי החברה שהוכרזה כחדלת פירעון, תקבל על עצמה את ההסכמים הקיימים ככתבם וכלשונם ובבוא היום תשיב את מלוא יתרת הפיקדון לדייר/לחליפיו החוקיים/ליורשיו, לפי העניין. מימוש הנכס והשבת יתרות הפיקדונות מהתקבולים שיתקבלו אגב מכירה הוא תרחיש קיצוני, ששמור למקרים בהם לא ניתן למכור את הבית כבית דיור מוגן פעיל. אשר לשאלותייך בנושא החזר יתרת הפיקדון - מובהר, שתשובותיי להלן הן עקרוניות בלבד, על בסיס המקובלות בענף ובכל מקרה יש לקרוא כל הסכם לגופו. ככל שמדובר בהסכם שטרם נחתם יש לשאוף, כמובן, לשפר את תנאיו באופן מקסימאלי, כך שיהלום את האינטרסים שלכם. לגופו של עניין, בדרך כלל, הפיקדון מוחזר כשההסכם מסתיים מול שני יחידי הדייר. אם אחד מיחידי הדייר עוזב למחלקה הסיעודית - בדרך כלל אין השבה של כל סכום על חשבון יתרת פיקדון, שנותר בידי מפעיל הדיור המוגן. השינוי היחיד הוא בדמות עדכון דמי האחזקה לתעריף יחיד ומקובל גם, שבן הזוג שעבר למחלקה יהיה זכאי להנחה בגובה דמי האשפוז, בשיעור שמוסכם על ידי הצדדים מראש בהסכם. אם שני יחידי הדייר עוזבים למחלקה בבית הדיור המוגן - בדרך כלל מוחזרת יתרת הפיקדון ובמקביל נחתם הסכם אשפוז מול מפעיל המחלקה הסיעודית. שימי לב שישנם בתים, שמתנים זכאות להנחה בדמי האשפוז בהותרת דמי הפיקדון בידי מפעיל הדיור המוגן, או לחילופין, מציעים הנחה מוגדלת במצב כאמור. אם אחד מבני הזוג נפטר ויחיד הדייר הנותר עובר לדירה קטנה יותר - ההסכם קובע מנגנון לחישוב גובה ההפרש בין הפיקדון בגין הדירה המקורית לבין זה המיוחס לדירה החדשה. בהסכמים אלו מקובל, שלכל אחד מיחידי הדייר מייחסים 50% מסכום הפיקדון ולכן, יחיד הדייר הנותר יהיה זכאי בשלב ראשון למחצית מסכום ההפרש בלבד וביחס למחצית השנייה, מפעיל הדיור המוגן ינהג בהתאם לקבוע בצו קיום צוואה/צו ירושה שימסרו לו. בכל מקרה, בהתאם להוראות חוק הדיור המוגן, יתרת הפיקדון תושב כאשר היא צמודה למדד. בברכה, אורלי.

שאלו את מנהל/ת הפורום:

עו"ד אורלי רוזנבוש בן אשר

053-6112811

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר