תמ"א 38

במהלך חודש מרץ 2005 ובכפוף להחלטת ממשלת ישראל אושרה תוכנית מתאר ארצית לעידוד חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוכנית זו נקראת תמ"א 38.
בטרם אדון בתמ"א 38, סוברני שקיימת חובה להבהיר את הגורם המרכזי שהביא את מינהל התכנון להגות את התוכנית ואת ממשלת ישראל להורות על תיקון שלושה חוקים האחד תיקון חוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס שבח ומס מכירה), השני תיקון חוק המקרקעין (שינוי רף ההסכמה), השלישי תיקון חוק תכנון ובניה (הכנת חקיקת תמ"א 38 לרבות פטור בהיטל השבחה), והוא החשש מפני רעידת אדמה והשלכותיה.
כידוע, מדינת ישראל ממוקמת בחלקו של השבר הסורי אפריקני ולכן נמצאת ברמת סיכון גבוהה ביותר לכך יש להוסיף את הקריאות ההולכות וגוברות של גיאולוגים ישראלים וזרים המתריעים כי רעידות האדמה שהתרחשו בישראל הן תמרורי אזהרה לרעידת אדמה עזה ואימתנית, אשר תפקוד את אזורנו, תגרום לכאוס מוחלט ולנזקים כבדים הן לנפש והן לרכוש.
לחשש הכבד מפני רעידת אדמה יש להוסיף את העובדה שרק במהלך שנת 1975 (אשר עודכן לאחרונה בשנת 1998), נקבע תקן ישראלי מס' 413 (להלן:"התקן הישראלי"), אשר עניינו עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. התקן הישראלי קובע מהו המפרט הנדרש לבניית מבנים, על מנת שיציבותם לא תיפגע בעת רעידת אדמה ובכך יקטן החשש מקריסת המבנה וקבירת אלפי בני אדם מתחת לגלי ההריסות.
העובדה, כי רק בשנת 1975 נקבע התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, מביאה למצב דברים, לפיו במהלך תקופה ארוכה ניבנו במדינת ישראל מבנים, אשר אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי. בדיקה ובחינה של מאפייני הבניה בישראל, מעלה, כי עד שנות השמונים ניבנו בישראל בניינים על עמודים - מבנים אלה אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי ולגביהם חלה חובה לפעול בהקדם האפשרי לחיזוקם, נהיר, כי בעת קרות אירוע של רעידת אדמה בדרגה 6 ומעלה בסולם ריכטר, צפויים המבנים הנ"ל להתמוטט ולקבור תחתיהם אלפי בני אדם.

להבהרת המשמעות של בנייה העומדת בתקן מחמיר לעומת בנייה שאינה עומדת בתקן מחמיר, ניתן ללמוד מהאירועים הבאים: לפני למעלה מ – 17 שנה התחוללה באירן רעידת אדמה מחרידה בעוצמה של 5.9 בסולם ריכטר, במהלכה נקטלו חייהם של למעלה מ – 50,000 איש. לעומת זאת, בינואר 1994, פקד את לוס-אנג'לס ארה"ב רעידת אדמה בעוצמה של 6.7 בסולם ריכטר, הרעידה גרמה למותם של 57 איש ולפציעתם הקשה של 1,500 בני אדם.
הגורם שהביא לכך שרעידת אדמה בעלת עוצמה גבוהה יותר (בלוס אנג'לס) גרמה לנזקים פחותים מרעידת האדמה באירן הינה אופן הבנייה בלוס אנג'לס אשר עומד בתקן מחמיר ביותר ובקרות רעידת האדמה, המבנים לא התמוטטו, ובכך ניצלו עשרות אלפי אנשים. מאידך, באירן הבנייה אינה עומדת בתקן מחמיר, רעידת האדמה גרמה למבנים רבים להתמוטט ולקבור מתחת גלי ההריסות עשרות אלפי אנשים.

מדינת ישראל ניצבת כיום בפני אחד האתגרים החשובים ביותר והוא כיצד להיערך, להתמודד ולהקטין את הנזקים הצפויים מרעידת האדמה הצפויה ?
הנחת היסוד, שמבנה העומד בתקן ישראלי מקטין בשיעור גבוה את הסבירות שיתמוטט מביאה למסקנה פשוטה, חייבים לחזק את כל המבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי. קרי, כל מבנה שקיבל היתר בניה קודם לינואר 1980 חלה חובה לחזקו.
מי ישא בהוצאות חיזוק המבנה כך שיעמוד בתקן הישראלי ?
לכאורה נראה, כי עלות החיזוק "תיפול" על בעלי הדירות, שהרי המבנה הינו רכושם הפרטי. אולם, פיתרון זה אינו ישים ואינו ריאלי.
נהיר לכל, כי עלות חיזוק מבנה, כך שיעמוד בתקן ישראלי גבוה, לכך יש להוסיף את העובדות הבאות:
• מרבית מהמבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי נמצאים בפריפריות, מרבית מתושבי הפריפריות ידועים כאנשים קשיי יום (כיצד יהיה ניתן להטיל עליהם את עלות חיזוק המבנה ?).
• במרבית המבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי, מספר בעלי דירות נע בדרך כלל בין 6 דיירים ל- 12 דיירים (משמעות הדבר, שגם אם מדובר באוכלוסיה בעלת הכנסה גבוהה, עדיין, אם יושתו הוצאות החיזוק על הדיירים, יאלץ כל דייר ודייר לשאת בהוצאות גבוהות שלא ניתן לצפות האם ידו של הדייר יכולה בכלל לשאת ולשלם).

אם כן, נשאלת השאלה איך פותרים את הבעיה ? איך מעודדים את חיזוק המבנה ? ומי ישא בעלויות החיזוק ? הפיתרון ניתן בתמ"א 38.
התוכנית מעניקה, תמריצים שונים, שכל תכלית מטרתן הינה לעודד את בעלי הדירות לחזק את המבנה כך שיעמוד בתקן הישראלי. התמריץ המרכזי מופיע בסעיף 2.3 לתוכנית :"בין מטרות תמ"א ביצוע חיזוק מבנים קיימים, על-ידי תוספת בניה", קרי, תמ"א 38 מעניקה באופן חריג זכויות בנייה שלא היו קיימות קודם.
אם אנסה לקמט את מהות תמ"א 38 במשפט אחד : מהות התוכנית הינה הענקת זכויות בנייה של בעלי הדירות מכוח תמ"א 38 לקבלן, אשר בתמורה לקבלת זכויות אלה ישא על חשבונו בחיזוק המבנה, כך שיעמוד בתקן הישראלי הנדרש.

חשוב להבהיר כי תמ"א 38 מצריכה מס' שינויי חקיקה : בחוק המקרקעין, בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק תכנון ובנייה.
ראשית, אדון בשינויים המוצעים בחוק המקרקעין, אולם לצורך ביאור הנושא יש חשיבות להבין את הדין הקיים בתחילה.
הבסיס לקביעת הזכויות של בעלי הדירות עולה מהוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 הקובע :"אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומיהם מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
הפרשנות העולה מהוראות הסעיף הינה אחת : אין לשנות זכויות של בעלי דירות אלא בהסכמה של כל בעלי הדירות.
המחוקק שהיה ער לצורכי הציבור נתן את דעתו להסדרים ספציפיים בהם אין צורך בהסכמת כל בעלי הדירות, (התקנת דוד שמש, הינתקות ממערכת חימום מרכזית, החלפת ספק גז, התקנת מעלית ועוד).
הדין הקיים, יוצר קושי במימוש תמ"א 38, מספיק שבעל דירה אחת יתנגד ואנו מוצאים עצמנו עומדים בפני שוקת שבורה.
בימים אלה מוגשת הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה)(הוראת שעה), התשס"ז – 2007 (להלן:"חוק חיזוק מבנים"), אשר תכלית מטרתה לתת מענה ולמנוע את עיכוב ביצוע תמ"א 38.
בטרם אפרט את השינויים העולים מהתיקון אבדוק מדוע התיקון הינו הוראת שעה :
א. תמ"א 38 מוגבלת בתקופה של חמש שנים וחיקוק חוק חיזוק מבנים הינו בא ליתן מענה לנושא תמ"א 38 באופן ספציפי ולכן הצעת התיקון הוגשה כהוראת שעה.
ב. ההוראות המוצעות בחוק חיזוק מבנים הינן מהפכניות ביותר והמחוקק אשר ער להשלכות הנובעות משינויים רדיקלים מעוניין לבחון את ההשפעות שיווצרו עקב תיקון חוק המקרקעין במהלך תקופה של חמש שנים ולאחר שיבחנו ההשפעות סעיפים הדורשים תיקון יתוקנו.
ג. מהות החוק הינה לעודד בעלי דירות לחזק את דירותיהם מפני רעידות אדמה, המטרה של המחוקק הינה ליצור תמריץ מהיר ומוגבל בזמן, אשר יאלץ את מקבלי ההחלטות (בעלי הדירות) לפעול במהירות ובנחישות על-מנת לחזק את דירותיהם.

נושא נוסף הינו מועד תחולת החוק : העובדה שתמ"א 38 בהוראותיה קובעת שעל-מנת להתחיל ולבצע את החיזוק נדרשת בחינה ובדיקה של מהנדס קונסטרוקציה ורק לאחר שהאחרון יבחן את המבנה ויקבע שהמבנה דורש חיזוק ניתן יהיה לקבל היתר בנייה. לכן נקבע בהצעת החוק שרק לאחר מתן היתר בנייה ייכנס החוק לתוקף. קרי, כניסת החוק המתוקן הינה לכול מבנה ומבנה בנפרד וזאת לאחר קבלת היתר בניה התקבל.
התיקונים שמוצעים בחוק חיזוק מבנים :
א. הורדת רף ההסכמה לבניית דירה נוספת מצד בעלי הדירות בבית המשותף – הדין הקיים, כיום חייב את הסכמת כל בעלי הדירות התיקון המוצע מאפשר הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם מסכימים ושהשטח שמבקשים להוסיף לא יעלה על 1/3, קרי עפ"י הצעת החוק במצב דברים שבמבנה מסוים ישנם 6 דיירים נדרשת הסכמת 4 דיירים שהדירה שאמורה להיבנות צמודה לדירות 4 הדיירים שהסכימו וכן שיבנו עד 2 דירות.
ב. סמכויות מיוחדות שיינתנו למפקח ומינוי בעל תפקיד – במצב דברים, בו קיימת התנגדות של 1/3 מהדיירים הסמכות לדון בהתנגדויות תהיה של המפקח על המקרקעין והאחרון יהיה רשאי לאשר את ההתקשרות בין בעלי הדירות שמסכימים עם הקבלן, בנוסף ולצורך מניעת עיכוב בביצוע ימנה המפקח בעל תפקיד שייכנס בנעלי כל בעלי הדירות והאחרון עפ"י ובכפוף להנחיות המפקח על המקרקעין יבצע את ההתקשרות עם הקבלן וידאג למימוש זכויות הבנייה, חיזוק המבנה, מכירת הדירות שייבנו, שינוי צו בתים משותפים וכל שיידרש לביצוע ההתקשות.
ג. בית המורכב ממס' מבנים או אגפים – לכאורה יש לראות את כל האגפים כמקשה אחת, אולם בתיקון מוצע לראות כל אגף כבית משותף נפרד וזאת בתנאי שהחיזוק ובניית הדירות לא יפגע בשאר האגפים. המשמעות של התיקון הינה הקטנת התנגדויות למימוש תמ"א 38.

חוק מיסוי מקרקעין – בימים אלה ממש מוגשת הצעת חוק תיקון מיסוי מקרקעין וזאת לאור ההבנה שחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הינה מטרה לאומית וללא מתן הקלות במס התוכנית לא תצא לפועל.
בטרם אדון בהקלות המוצעות, ברצוני להבהיר, כי העובדה שבעלי הדירות חותמים עם קבלן על הסכם, לפיו הקבלן יחזק את המבנה ובתמורה לכך יבנה יחידות דיור נוספות.
מהות החתימה על הסכם התקשרות הינה אירוע המחייב דיווח לרשויות המס ומחייב בגינו תשלום מס שבח, מס מכירה ומס רכישה וזאת בכפוף לדין הקיים כיום.
כאמור, רשות המיסים היתה ערה לעובדה שללא מתן הקלות משמעותיות במס, לא יהיה ניתן להוציא את תמ"א 38 לפועל. לפיכך בהצעת תיקון חוק מיסוי מקרקעין, החליטו להעניק פטור מלא ללא תקרה של סכום ממס שבח וממס מכירה וזאת עד גובה שווי זכויות הבנייה שיינתנו עפ"י ובכפוף לתמ"א 38 (כל זאת בתנאי שהתמורה לא תינתן במזומן או בשווי כספי אחר לדיירים).
משמעות ההבחנה בין תוכניות המאושרות עפ"י ובכפוף לתמ"א 38 הינה שבבניין בו ניתן לבנות קומה מכוח תב"ע (תוכנית בניין עיר קודמת) וקומה נוספת מכוח תמ"א 38, רשות המס תעניק פטור ממס שבח ומס מכירה רק על הקומה שנבנתה מכוח תמ"א 38 ואילו עבור הקומה שנבנתה מכוח תב"ע ישלמו הדיירים מס שבח ומס מכירה.
רשות המס תחייבנה את הקבלן במס רכישה בשיעור 5% משווי של זכויות הבנייה בכפוף לתמ"א 38 ולא עלות הבנייה בפועל.

לסיכום תוכנית תמ"א 38 הינה win win situation :
• המדינה מרוויחה בכך שיתוחזקו המבנים שאינם עומדים בפני רעידות אדמה ובכך יוקטן הסיכון לאסון רב עוצמה.
• המועצות המקומיות מרוויחות את שיפור חזית העיר והוספות דיירים פוטנציאלים שישלמו ארנונה עתידית לעירייה.
• הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות.
• המרוויחים העיקריים הינם בעלי הדירות, אשר בנוסף לחיזוק המבנה זוכים להטבות משמעותיות בדירותיהם לרבות הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה והפיכתו ממודל 1970 למודל 2007 ולעיתים הוספת ממ"ד, מרפסת – המשמעות המרכזית עבור הדיירים הינה עליית ערך דירותיהם לעיתים בשיעורים של עשרות אלפי דולרים.