האם לנצל את הפטור במכירת דירת מגורים כן / לא ?

מאמר זה בא לדון באחת השאלות שלכאורה נראית מאוד לא רלוונטית, האם לנצל או לא לנצל את הפטור המגיע לי עפ"י כל דין ?
לכאורה התשובה הראשונה שעולה : ברור שלנצל את הפטור, אולם לעיתים בטרם אצה דרכנו להשתמש בפטור המיוחל הניתן לנו מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן:"חוק מיסוי המקרקעין"), מומלץ לקחת אוויר ולגשת להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום מיסוי המקרקעין, כל זאת על מנת לבחון לעומק ובצורה מקצועית את כדאיות ניצול הפטור כעת.
כעיקרון מנחה משלם אדם בגין מכירת זכות במקרקעין לרשות המסים מס שבח שהינו מס עיקרי ומשמעותי ובעל משקל סגולי כבד ביותר המוטל בעת מכירה של זכות במקרקעין וזאת מכוח חוק מיסוי מקרקעין. במאמר מוסגר אציין, כי בנוסף למס השבח מוטלים מסים עקיפים בגין מכירת זכות במקרקעין המשולמים לרשות המסים בישראל (מס רכישה, מס מכירה).
המחוקק שהיה קשוב לצורכי השוק לפיו אנשים פרטיים מוכרים את דירות מגוריהם באופן רגולארי שאינו למטרת רווח, חוקק פרק שלם (פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין), שדן בסוגי הפטור המגיע בגין מכירת דירת מגורים מזכה. אין בכוונתי במאמר זה להיכנס ולדון בסוגי הפטורים הקיימים בגין מכירת דירת מגורים מזכה, אולם רק בקליפת האגוז אציין, כי הפטור המרכזי הינו פטור שניתן אחת לארבע שנים בגין מכירת דירת מגורים מזכה, במאמר מוסגר אציין, כי קיימות מס' חלופות הדנות בעניין הפטור ממכירת דירת מגורים מזכה לרבות, אגב גירושין, ירושה וכו' (במאמרי: "פטורים ממכירת דירת מגורים מזכה", ניתן פירוט והרחבה בנושא).
רבים טועים לחשוב, כי הפטור הינו הוראה מחייבת שבמועד מכירת דירת מגורים מזכה אינה נתונה לשיקול דעת המוכר וחלה על המוכר החובה לנצל את הפטור. טעות זו מובילה לעיתים לניצול הפטור באופן בלתי מושכל ולתכנון אסטרטגי וכלכלי לא ראוי שבסופו מביא את מוכר דירת המגורים המזכה לנצל זכות שטוב היה עושה אילו היה מנצלה במועד מאוחר יותר.
ברצוני ליצוק קצת תוכן לנאמר בפסקה הקודמת ולציין, כי התבוננות בסעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין מלמד כי :"מוכר, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, . . .", פרשנות של הסעיף מלמדת שגם אם המוכר נכנס להגדרה של מכירת דירת מגורים מזכה הזכות נתונה בידיו לבחור האם להגיש בקשה לפטור או שמא לאו. סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין מחזק את האמור :"המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור . . .", אם כן בפני המוכר עומדת הזכות לבחור האם ללכת במסלול של תביעה לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה או לאו.
כעת, ראוי לבחון על מה נדרש מוכר זכות במקרקעין לשלם מס שבח לרשות המסים ? סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47", קרי רק מעיון בהגדרה האמורה, עולה, כי מס שבח חל בגין הרווח שנצמח על הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. לכן במצב דברים שבו שווי הרכישה (הסכום ששולם ביום שנרכשה הזכות במקרקעין אותם אנו מוכרים כעת), עולה על שווי המכירה אין שבח ובאין שבח אין מס ובאין מס למה לנו לבקש פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה? האם לא חבל לבזבז את הזכאות להגשת בקשה לפטור למועד אחר ?
הבקשה לפטור במצב דברים כאמור, משולה לצורת משחק אישקוקה שבו מהלך אחד בלתי נכון קובע את גורל המשחק כולו ומותיר את המוכר מחוץ למשחק לתקופה ארוכה (ארבע שנים), וזאת בהיעדר כל הצדקה עניינית.
פרק רביעי לחוק מיסוי מקרקעין הינו פרק שדן בניכויים, המחוקק היה ער למצב דברים שהאדם השביח את נכסו במהלך התקופה החל ממועד רכישת זכות במקרקעין ועד ליום מכירת אותה זכות, לכן קבע המחוקק מהן ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או למכירתה שניתן לנכות מהשבח – רשימת הניכויים המותרים בגין השבחת הנכס הינה רשימה פתוחה וזאת לאור התפיסה הכלכלית הנהוגה כיום בפסיקה שמס שבח יכול רק על הרווח הכלכלי שצמח לבעל זכות במקרקעין עקב עליית ערכה הכלכלי.
לאור העובדה שניתן לנכות הוצאות בגין רכישת הנכס, הוצאות השבחה שונות (תיקונים ואחזקה של הנכס), תשלומי דמי ניהול לעיזבון, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי, שכ"ט מתווך, אגרות ועוד, מומלץ לעשות מאזן כלכלי ולבחון ראשית מה הסכום של השבח שנוצר עקב ההשבחה ולאחר מכן לבחון את סה"כ ההוצאות הניתנות לניכויי, ייתכן שבסיכום החישוב ימצא עצמו מוכר דירת מגורים מזכה שהשבח הינו אפס או לחילופין מזערי ולא כדאי לתבוע את הפטור כעת, אלא לנצלו בהזדמנות מאוחרת יותר.
ניקח כעת דוגמא אדם פלוני הינו בעל זכויות בשתי דירות מגורים מזכות כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין דירה א' שוויה עומד ע"ס של 100,000$ ואילו דירה ב' שוויה עומד ע"ס של 800,000$ אותו אדם פלוני מעוניין למכור את דירה א' כעת, ניצול הזכות המוקנת לו מכח חוק מיסוי מקרקעין תביא אותו למצב דברים שבמידה ומצבו הכלכלי העתידי ישתנה לא יוכל למכור את דירה ב' בפטור מדירת מגורים מזכה אלא בחלוף התקופה כפי שעולה בחוק.
ראוי לציין,כי ייתכן ובדיקה באמצעות מומחה בתחום מיסוי המקרקעין הייתה מגלה, כי טוב עשה שניצל את הפטור בגין מכירת דירה א' וזאת למרות ההבדלים המשמעותיים בשווי הדירות.

לסיכום: בטרם אנו באים לתבוע את הזכות המוקנת לנו בחוק לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה, ראוי ומומלץ לבחון באמצעות מומחה במיסוי מקרקעין האם על העסקה אותה אנו מתעדים לבצע חל שבח והאם כדאי לתבוע את הפטור כעת או שמא לשמור את הזכות למועד אחר.