זיכרון דברים – האם הוא מחייב?

שאלה המתעוררת רבות כאשר עומדת על הפרק עסקת מכר או רכישת דירה הינה מה משמעותו של זיכרון דברים?

שאלה זאת עולה בדרך כלל, כאשר אחד הצדדים התחרט מיד לאחר חתימה על זיכרון הדברים, או שהצדדים החלו במו"מ, נוסח חוזה, אך לבסוף לא נחתם חוזה בין הצדדים.

לשם עשיית עסקה במקרקעין, כלומר רכישת או מכירת דירה, או שכירות לטווח ארוך, דורש החוק מסמך בכתב. עריכת זיכרון דברים בכתב, הינה לרוב מחייבת ובתי המשפט ייראו בזיכרון הדברים כחוזה לכל דבר וחזרה ממנו היא בגדר הפרת חוזה ותהיה כרוכה בפיצוי הצד השני.

אם זיכרון הדברים הינו מחייב, יש לכך השלכות רבות, כיוון שהחוק מחייב לדווח על עסקאות במקרקעין תוך פרק זמן מסוים מחתימתם לרשויות המס. אם העסקה לא דווחה בזמן, הדבר עלול לגרור קנסות ואף הליכים משפטיים. לעתים, אם לא נחתם חוזה, נדע אם זיכרון הדברים מחייב רק לאחר זמן רב ולאחר נקיטת הליכים משפטיים.

הבדיקה המשפטית שנעשית על מנת לקבוע אם זיכרון הדברים הינו מחייב, מתחלקת לשניים: בדיקת קיומה של גמירות דעת וקיומה של מסוימות.

גמירות דעת: פירושה שהצדדים החליטו והיו בטוחים בכוונתם להוציא את העסקה לפועל. קיומה של גמירות דעת בדרך כלל נבדק עפ"י הנסיבות. אם למשל נכתב בזיכרון הדברים, כי הפרה תגרור תשלום פיצוי, יראו בכך כי כוונת הצדדים הייתה לראות במסמך כמחייב. גמירות דעת הינה דרישה הכרחית להיותו של הסכם מחייב.

מסוימות: הסכם לגבי מכירת נכס חייב להכיל פרטים מהותיים בדבר העסקה. כאשר זיכרון הדברים אינו מפרט פרטים מהותיים כגון: מחיר הנכס, מיקומה, שמות הצדדים לעסקה פרטי התשלום, מועד מסירת הנכס וכד'. הרשימה אינה סגורה. אם לא התקיימה דרישת המסוימות, לא יהיה בכך הסכם מחייב. לעתים, למרות העדר פרט חשוב בזיכרון הדברים, בית המשפט עשוי להחליט כי זיכרון הדברים מחייב את הצדדים, זאת עפ"י בחינת כל מקרה לגופו, עפ"י מכלול העובדות.

כותרת המסמך אין לה כל משמעות לגבי השאלה האם מדובר בחוזה מחייב או לא. תמיד ייבדק תוכנו של המסמך.

אם הצדדים ציינו מפורשות בזיכרון הדברים כי לא יהיה מחייב אם לא ייחתם חוזה תוך מספר ימים, בדרך כלל לא יראו בזיכרון הדברים כמחייב.



הדברים האמורים לעיל אינם תחליף לייעוץ משפטי. הם מובאים בכלליות בלבד ובתמציתיות ויש לקבל יעוץ משפטי ספציפי לפני כל פעולה ו/או טיפול שמבקש להסתמך על עניינים שעולים ממנה.