דיור מוגן - כל מה שחשוב לדעת

דיור מוגן לאנשים מבוגרים הוא פתרון דיור מקובל בשנים האחרונות. אדם מבוגר או הורה מבוגר מעוניין לעיתים לעבור להתגורר במוסד קבוע המעניק מענה על רוב הצרכים אם לא כולם לאוכלוסיית הגיל השלישי. ואולם לעיתים הסוגיה הנ"ל טעונה מאוד בהיבט הרגשי ומתלוווים אליה לבטים רבים ובעיות. הדבר נובע לעיתים קרובות מכך שלא קיים מידע רב זמין וידוע ואנשים יודעים על הנושא מעט מאוד.

חוסר המידע גורם לרתיעה ולבעיות בהתמודדות עם הנושא ולעיתים אף נוסף לכך מידע מוטעה כאילו מפעילי הדיור המוגן פועלים בחוסר הוגנות. כמו כן חוסר המידע מונע מאנשים מלקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורם או עבור הוריהם.

ברשימה שלהלן יובאו מספר מושגים בסיסיים בסוגיה, וכן תובאנה על קצה המזלג בעיות מרכזיות ועצות שימושיות למי שניצב בפני החלטה או מחלוקת הקשורה לדיור המוגן.


ראשית, מהו דיור מוגן?

מדובר במשכן המיועד לאוכלוסיית הגיל השלישי המעניק מגוון שירותים לצרכיהם הבסיסיים כגון : ניקיון ואחזקה; מזון, שירותים רפואיים; פעילויות תרבות ופנאי כגון הרצאות, טיולים, חדר כושר, בריכת שחייה וכיוצ"ב. בנוסף, בקומפלקס הדיור המוגן מצויים, בדרך כלל, שירותים נוספים כגון, מסעדה, סופרמרקט, בנק וכו'.

הדיור המוגן מחולק ליחידות דיור עצמאיות ומצוידות, הדייר יכול להחליט אם הוא מבשל לעצמו את הארוחות או מצטרף לארוחות המשותפות המוגשות בחדר אוכל מרכזי או במסעדה. כמו כן יוכל להחליט האם להצטרף לפעילויות השונות המתנהלות במיתחם.

כלומר הדייר אחראי באופן בלעדי על סדר יומו ויש בכך יתרונות רבים. בתמורה לכל אלו משלם הדייר דמי פיקדון. דמי הפיקדון נשחקים בממוצע בשיעורים של בין 2% ל-3.5%. בעת עזיבת הדייר , אם מפאת מעבר למחלקה סיעודית ואם מפאת חלילה פטירה, יחידת הדיור חוזרת למעון. ובאותה עת מוחזרים לדייר או ליורשיו דמי הפיקדון בניכוי דמי השחיקה.

פרט לכך, הדייר נושא בתשלום דמי אחזקה חודשיים המסתכמים בכמה אלפי שקלים לחודש לעיתים פחות ולעיתים יותר. תלוי בהרכב השירותים הניתנים בדיור המוגן ובאיכותם. חשוב לדעת כי תשלום זה אינו כולל, בדרך כלל, את כל השירותים להם זקוק הדייר, כגון: ארוחות וכביסות. עליהם הוא משלם תוספת נפרדת.


חוזה התקשרות עם מעון לדיור מוגן

אין ספק כי מדובר בעלויות לא מבוטלות ומי שמעונין לשכון במתחם של דיור מוגן חייב שיהא ברשותו הון עצמי בשיעורים גבוהים. מומלץ למסור לאיש מקצוע את חוזה ההתקשרות לבדיקה אשר יתכן ויחליט לערוך בו שינויים ויתאימו לדייר הספיציפי. הימנעות מכך עלולה לעיתים להביא למצב של תלונות בדבר קיפוח מאחר ומדובר בחוזים אחידים.

נקודות עליהן יש לתת את הדעת

יש לוודא שהחוזה איננו סותר את התקנות החלות בנושא ואשר נקבעו על ידי שר הרווחה.
דמי הפיקדון - מומלץ לבחון מקרה בו הדייר ירצה לעזוב או חלילה ילך לעולמו מספר מועט של חודשים לאחר תחילת שנה. מומלץ לקבוע מחיר חודשי לדמי פקדון או מחיר למחצית השנה או שיעור יחסי לשהות הדייר בדיור המוגן. כך שלא יהיה חיוב בדמי פיקדון עבור כל השנה. בפסק דין שניתן לפני מס' שנים נקבע כי הנהלת המעון אינה חייבת להפחית מדמי הפיקדון שגבתה עבור כל השנה, על אף שהדיירת נפטרה חודשיים לאחר כניסתה לדיור המוגן.

מומלץ להוסיף סעיף המאפשר לדייר להביא דייר חלופי במקומו.

מומלץ לבדוק שהזכאות להחזר דמי הפיקדון תקום ממועד הפינוי בפועל של היחידה, ולא לאחר הוצאת צו ירושה. ההפרש בין שני המועדים עשוי לעיתים להגיע למספר חודשים והדבר יהיה כרוך בעלות של עשרות אלפי שקלים.

יש לבדוק ששהמעון מאפשר העסקת עובד סיעודי במקרה והדייר הופך בשלב כלשהו לסיעודי. יש מעונות שאינם מאפשרים זאת. במקרה זה מומלץ להוסיף סעיף להסכם הקובע שהמעון יאתר עבור הדייר מעון חלופי מתאים או יאפשר לדייר להביא תחתיו דייר חלופי. הדייר חייב לשקול מבעוד מועד האם מדיניות זו מתאימה לו ומה רצונו לעשות במקרה כזה.

שטחי שירות / מחסן וכיוצ"ב

אם הדייר רוכש פרט ליחידה בה הוא עומד להתגורר - גם שטחי שירות, כמו מחסן, וכיוצ"ב - יש להקפיד שהתשלום עבורו יהווה חלק מדמי הפיקדון. זאת על מנת שבמקרה של עזיבה הוא יושב לדייר, לאחר ניכוי. לעיתים מצויין בחוזה ההתקשרות כי התמורה עבור המחזסן היה חד פעמית ולא תושב לדייר, והמעון יכול לעשות בו שימוש לאחר עזיבת הדייר. לכן, אם מצוינים בחוזה שטחי שירות יש לוודא שהמחסן נמנה עמם.

המועד להשבת דמי הפיקדון

מומלץ לקבוע מועד מדוייק להשבת דמי הפיקדון וכן מנגנון הצמדה וריבית במקרה שלא יושב במועד שנקבע או ערבות בנקאית . הכל כדי למנוע בעיות עתידיות ואי השבת כספי הדייר . דייר שלא הושבו לו דמי הפקדון אף יהא מנוע מלעבור מיידית להתגורר במעון אחר.

חובת תשלום מע"מ

מאחר והמעון הינו עוסק מורשה - יש להקפיד שהמע"מ אינו מתווסף לניכוי דמי השחיקה. חוזים שנכרתו טרם פסיקתו של בית המשפט שחייב את המעון לשלם מע"מ, לא מכילים סעיף המתיר לחייב את הדייר במע"מ.

אישפוז ממושך

יש לתת את הדעת על מצב אפשרי שבו הדייר יאושפז לתקופה ממושכת מחוץ לדיור המוגן . לעיתים נקבע בחוזה ההתקשרות שלאחר תקופה של 3-4 שבועות אישפוז לא יוכל הדייר לשוב למעון.

בדיקות בטאבו

חשוב לבדוק למי שייכת היחידה בטאבו. יש לוודא שיש סעיף בחוזה הקובע שתרשם הערת אזהרה לטובת הדייר ולאחר חתימת ההסכם יש לוודא שאכן נירשמה הערה שכזו בטאבו המפרטת את זכויותיו, פקדונותיו. פעולה זו תבטיח שהיחידה לא תימכר.
ערבות בנקאית - יש לקבל ערבות בנקאית מהמעון שתבטיח השבת דמי הפיקדון.
 

קריטריונים

קיימים קריטריונים הקשורים לשירותים, למתקנים ולתנאי המחייה הקיימים במעון. בין הקריטריונים ראוי לבחון: מהי נגישות המקום למרכז מסחרי, בנק, קופ"ח ומהי מידת העצמאות שהמעון מעניק בכל הקשור ליציאת הדייר למקומות אלו.
השגחה רפואית - יש לבחון מהם השרותים הרפואיים , מיהו הצוות הרפואי, מהן שעות הפעילות של המרפאה, מי מחליט על פינו לבית חולים בעת הצורך; הקירבה לבני משפחה זמינים.

פעילויות פנאי - יש לבדוק את מגוון הפעילויות והחוגים שהמעון מציע;
תקופת נסיון - חשוב ביותר לבדוק שקיימת אפשרות לתקופת נסיון ומהם התנאים שלה!!!
שירותי כביסה - מומלץ לבדוק מהם שירותי הכביסה והאם הם כלולים בדמי האחזקה.
עלויות ארוחות - יש לבחון מהם תעריפי הארוחות;
מדיניות אורחים - יש לבחון מהי מדיניות אירוח בני משפחה, קרובים, חברים.
ביקור/ סיור - מומלץ מאד לערוך סיור או ביקור במקום ובמחלקה הסיעודית אם קיימת;
מכירת היחידה - מומלץ לא למכור את היחידה אלא לאחר שהיה במעון של פרק זמן ממושך של כשנה לערך , זאת על מנת לדעת אם הוא מתאים לצרכי הדייר.


סקר שוק , התייעצות עם דיירים במקום, או עם מכרים המתגוררים בדיור מוגן יפחית מחוסר הוודאות ואי הידיעה. בדיקות אלו הכרחיות ואלמנטריות להצלחה בבחינת דיור מוגן מתאים. את הממצאים יש לשקלל עם תנאי הסכם ההתקשרות המוצע ורק לאחר שמונחים בפניכם כל הנתונים ניתן לקבל החלטה .

כיצד ניתן לפעול במקרה שנתקלים בבעיה?

מומלץ להיוועץ בעו"ד לפני כל פעולה. יש לקרוא היטב את חוזה ההתקשרות ולוודא מהן החובות והזכויות שנקבעו בו. מומלץ לשקול כיצד לפנות למעון. לעיתים המעון ישמח לבוא לקראת הדייר מאחר ויהיה מעוניין לשמור על שביעות רצון. אם נסיונות המו"מ לא צלחו ניתן לפנות לבימ"ש לקבלת תרופה מתאימה מאחר ולאיתים מדובר בחוזה אחיד מקפח או סעיף מקפח שיש לבטלו / לשנותו , בהתאם לנסיבות.