עו"ד אילה בירגר
פינוי שוכר בעייתי - יולי 2008
לעיתים קרובות מוצאים עצמם משכירים שהם בעלי הנכס במצב בו שוכר אינו משלם את דמי השכירות ואף מסרב לעזוב את הנכס המושכר.
מקרה: משכיר השכיר נכס שבבעלותו לדיירת אם חד הורית. השוכרת עמדה לסיים את הסכם השכירות ולא שילמה את דמי השכירות לחודשי השכירות האחרונים. השוכרת אף איימה שאינה עוזבת את הנכס ולא משנה מה אמר המשכיר אשר ניסה לדבר אל ליבה והכל בטענה כי טרם מצאה דירה חלופית. המשכיר אף נעתר לבקשת השוכרת והאריך את תקופת השכירות ב 3 חודשים נוספים ואף החתים אותה על הארכת תקופת השכירות.
השוכרת חדלה מלהשיב לטלפונים של המשכיר, לא לקחה דואר רשום ששלח אליה, וכמובן סירבה להכניס את המשכיר לנכס. בידי המשכיר הסכם שכירות עם שוכר חדש אשר שילם את דמי השכירות למחצית השנה מראש והכסף מצוי אצל המשכיר. השוכר החדש מעוניין לבדוק את הנכס. המשכיר מעוניין לפנות את השוכרת ובהתאם לעצה שקיבל הבין שהוא יכול לפנות את השוכרת ב"כוח סביר". המשכיר אינו יודע מה פירוש המונח "כוח סביר" ואף אינו יודע אם מותר לו לעשות כן בזמן היות השוכרת במושכר, אינו יודע אם לערב את המשטרה, ואף חושש שהכוח שיפעיל לא יהא "סביר" עפ"י בית משפט. לכן עולה השאלה מה על המשכיר לעשות כדי יוכל להוציא את השוכרת מהדירה? יצויין כי בידי המשכיר היה שטר חוב עליו חתומים ערבים של השוכרת . זו הבטוחה היחידה שלקח המשכיר מהשוכרת בעת חתימת הסכם השכירות. המשכיר מתלבט קשות מה עליו לעשות.
המשכיר אכן מצוי במצב מאד בעייתי . בעקרון הדרך ה"פשוטה" היא נקיטת הליך מפוצל של "פינוי" השוכרת וכן "תביעה כספית" , ואולם הליך זה יכול לארוך זמן רב של מספר חודשים. פינוי בכח במקרה זה הוא בעייתי ויש לשקול צעדים אלו בזהירות מרובה. נקיטת הליכי הוצל"פ על פי השטר - הוא הליך מומלץ ביותר. יתכן אף שיש לשקול לקחת בעת חתימת הסכם השכירות שיק בטחון ולא שטר חוב. שיק בטחון יכול להיות של השוכר או של אחד הערבים. את השיק מציגים בבנק בשעה שהשוכר אינו עומד בהתחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות (בתנאים מסויימים) ואם השיק לא כובד וחזר מהבנק (מסיבה כלשהי) ניתן לנקוט הליכי הוצאה לפועל כנגד השוכר.
המלצה חשובה ביותר: חשוב מאד להיוועץ בעורך דין פנים מול פנים. עורך הדין יבחן כל מקרה לגופו וימליץ על דרך פעולה הנכונה מהירה ויעילה ביותר למקרה הספציפי. הבעיה במקרה לעיל היא שהמשכיר ניסה להיות "יצירתי" מול השוכרת הבעייתית ובכוחות עצמו משך את הפתרון זמן רב מידי עד שהגיע למצב אליו נקלע.
מקרה זה אינו נדיר, לעיתים קרובות נתקלים בעלי נכסים אשר משכירים נכסים שבבעלותם (דירה, נכס מסחרי, מגרש וכיו"ב), במצב בו השוכרים אינם ממלאים את התחייבויותיהם על פי החוזה עימם, כגון, אי תשלום דמי השכירות, עושים שימוש בנכס למטרה שונה משהוסכם, לא מפנים את הנכס במועד שנקבע וכד'.
בנסיבות אלו ולאחר שנסיונות בעלי הנכס לדרוש מהשוכר למלא התחייבויותיו לא הועילו, לא נותרת ברירה בידי המשכיר אלא לפעול לפינוי השוכר מהנכס והחזרתו לחזקת הבעלים.
בענין זה חשוב להבהיר, כי לאחר שנחתם הסכם השכירות החזקה בנכס עוברת לשוכר ואינה עוד של הבעלים. למעשה, הבעלים אינו רשאי להיכנס לנכס אלא לשם בדיקה ותיקונים או אם נקבע אחרת בהסכם.
בכל מקרה, פינוי שוכר שהפר את התחייבויותיו, אף אם מדובר באי תשלום דמי שכירות תקופה ארוכה או אי פינוי הנכס במועדו, אינו יכול מבחינה חוקית להתבצע ללא צו של בית משפט לאחר הגשת תביעה לפינוי כנגד השוכר.
יובהר, כי אף את הצו לפינוי יש להגיש לביצוע בהוצאה לפועל, ודרכי פינוי אחרות אינן חוקיות.
בעל נכס יכול להימנע בדרך כלל מהמצבים המתוארים אם ישכיל לדרוש מהשוכר בטחונות כספיים נאותים, אשר יגרמו לשוכר לחשוב פעמיים לפני שיפר את חוזה השכירות.
עודכן ב: 01/03/2011
