מה כדאי לבדוק לפני שקונים דירה?

במאמר הבא, אעבור בקצרה על הבדיקות שעליכם לעשות והשיקולים שעליכם לקחת בחשבון לפני שאתם מחליטים לקנות דירה.

1. יכולת כלכלית:

עוד בטרם החיפוש מומלץ מאוד לבדוק כמה כסף יש לכם כדי שתוכלו לראות דירות שעומדות בתקציב שלכם. במידה והנכם מתכננים לקחת משכנתא כמו רוב אזרחי מדינת ישראל, מומלץ לפנות למספר בנקים ולבחון מספר הצעות. היום, מקובל ואף מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, המהווה גורם ניטרלי שאינו מייצג בנק מסוים, כך שיוכל לסייע לכם בתהליך בחירת המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר עבורכם.

2. אזור המגורים:

כשקונים דירה חשוב מאוד לשים לב לסביבה שבה נמצאת הדירה. לכן, מומלץ לסייר באזור ולשוחח עם השכנים ואף לבחון אם הסביבה מתאימה לצרכים שלכם כגון בתי ספר, תחבורה ציבורית, בתי כנסת, גנים ציבוריים, מתחמי קניות וכד'.

באם מדובר בדירה להשקעה כדאי מאוד לבדוק (אפשר גם באינטרנט באתרים כמו יד 2, WIN WIN וכד') מה גובה השכירות של דירה דומה באותו אזור.

3. בחינת הדירה וסביבתה:

לאחר שבדקתם את יכולתכם הכלכלית ובחרתם את אזור המגורים מגיע השלב בו מתחילים לראות דירות פוטנציאליות. מדובר בהחלטה לא פשוטה, אשר לה השלכות רבות ולכן מומלץ מאוד לפעול בהתאם למפורט דלקמן:

א. אל תתפשרו על ביקור אחד בדירה! מומלץ לבקר בדירה פעם אחת בערב ופעם אחת במהלך היום.

רוב האנשים רואים דירה בערב לאחר יום העבודה אך אינם לוקחים בחשבון שבערב כאשר מחשיך לא ניתן לדעת מה כמות האור הנכנסת לדירה במהלך היום ומה מידת הרעש במהלך היום. לכן, חשוב מאוד לבקר בדירה לפחות פעם אחת ביום ופעם אחת בערב. בנוסף, לא מומלץ לראות דירה בסוף השבוע שכן אם יש מפעל סמוך או מקור רעש אחר לא תוכלו לבחון את מידת הרעש וההפרעה.

ב. חשוב לבדוק היטב את מיקום הדירה בבניין, את כיווני האוויר ואת גודל הדירה.

בנוסף, חשוב מאוד לשים לב מה יש מסביב לדירה, האם יש כבישים ראשיים, מבני תעשייה ומפעלים, מתקני חשמל וכד'.

ג. יש לבדוק היטב את מצבה הפיזי של הדירה.

מומלץ מאוד להסתייע באיש מקצוע מטעמכם שיוכל לבדוק את מערכות התשתית בדירה כגון: אינסטלציה, סדקים, רטיבות, מערכת החשמל, דוד וכד'. בנוסף, איש מקצוע או חברה לביקורת מבנים תוכל לתת לכם אינפורמציה באם ישנם ליקויי בניה, ליקויים הנדסיים, מצב הבניין, מאפייני השכנים.

ד. יש לבדוק מה גובה התשלום בעבור וועד הבית.

ה. בדיקה בנוגע למחיר הדירה. מומלץ להיכנס לאתר רשות המיסים ולבדוק באיזה מחיר נרכשו דירות דומות באותו אזור. בנוסף, כדאי אך לא חובה להסתייע בשמאי מקרקעין שייתן הערכה לנכס. על פי רוב, הערכת שמאי משקפת את המחיר האמיתי של הדירה. זאת ועוד, מהערכת השמאי ניתן ללמוד אודות חריגות בניה בנכס, אזור המגורים, וכו'.

ו. אם מדובר בדירה חדשה יש לברר אודות היזם/קבלן. חשוב לבדוק באיזה יזם/קבלן מדובר, מה הניסיון הקודם שלו, מה טיב איכות הבניה שלו. כדאי מאוד לדבר עם דיירים שרכשו מאותו היזם/קבלן דירה בפרויקטים שנסתיימו ולברר מולם עד כמה היזם עומד בזמנים ובהבטחות שלו. לעתים רבות, יזמים מבקשים מקדמה ומבטיחים הבטחות רבות ולאחר מכן (לאחר תשלום המקדמה ובשלב המשא ומתן) חוזרים בהם מהבטחות אלו.

ז. האם עתיד להתרחש בבניין פרויקט להתחדשות עירונית כגון תמ"א 38.

במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנבנתה לפני 1980 ועומדת בתנאים של ביצוע תכנית מתאר ארצית מס' 38, כדאי לבדוק עם המוכר או עם השכנים מה הנכונות של בעלי הדירות בבניין לביצוע פרויקט מסוג זה שכן פרויקט כזה עלול להשביח את הנכס בכמה מאות אלפי שקלים.

4. הבנייה המתוכננת באזור:

חשוב לבדוק האם מתוכננת בניה באזור, האם מתוכנן כביש או מרכז מסחרי. מומלץ לבדוק עניינים אלו, באמצעות עו"ד נדל"ן, בוועדה המקומית לתכנון ובניה ולברר אודות התכניות העתידיות הקיימות לאזור. כך למשל, אם ידוע שבעתיד תיבנה רכבת קלה בסמוך לדירתכם סביר להניח כי מחיר הדירה יעלה בהתאם, לאור הנוחות והנגישות לאזור בו דירתכם נמצאת. מנגד, אם ידוע כי עתיד להיסלל כביש ראשי בסמוך יש לקחת בחשבון שמחיר הדירה אף עלול לרדת בהתאם.

5. בדיקות משפטיות אודות העסקה:

את הבדיקות המשפטיות שיש לבצע בטרם רכישת דירה מבצע עורך הדין המייצג אתכם בעסקה. מדובר בבדיקות אודות זהות המוכרים, פרטי הנכס לרבות עיון בנסח הטאבו ובתשריט הבית המשותף במידה ומדובר בבית משותף, עיון בתיק הבניין, בחינת ההיבטים המיסויים בעסקה בהתאם לסטטוס הרוכשים תוך בדיקת החבות במס שבח והיטל ההשבחה שחלים על המוכר, בדיקת חריגות בניה, ליווי בלקיחת המשכנתא וכו' וכו'.

6. שיקולי מס:

על רוכש דירה חלה החובה בתשלום מס רכישה. החוק קובע פטורים והקלות ממס זה במקרים מסוימים ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד נדל"ן כדי לקחת בחשבון את ההיבטים המיסויים בעסקה.

לסיכום, רכישת דירה הינה עסקה מורכת הטומנת בחובה לא מעט סיכונים. ליווי וייצוג על ידי עורך דין מקצועי העוסק בתחום המקרקעין הוא נחוץ לצורך השקט הנפשי והביטחון שלכם.