חמור הדבר שבעתיים כאשר אדם שאינו בעל זכויות בבניין המשותף משתלט על שטח מסוים בתוך הרכוש המשותף, בונה דירת מגורים באותו שטח וגר בו במשך שנים, כל זאת ללא היתר בניה מאת הרשות וללא כל הרשאה או זכות מאת בעלי הזכויות בבניין לגור ולהשתמש בשטח הרכוש המשותף באופן ייחודי.


לאחרונה ניתן בעניין זה פסק דין בבית משפט השלום בירושלים על ידי כבוד השופטת תמר בר אשר צבן, כנגד תובע שאינו מבעלי הדירות בבניין, שהחזיק בשטח של בתוך בניין, שאותו הפך ליחידת מגורים, ואשר אין מחלוקת על כך שנבנה ללא היתר בניה כדין וכי הוא חלק מהרכוש המשותף של דיירי הבניין. דיירי הבניין הגישו בהליך אחר תביעה לפינוי התובע מאותו שטח שתפס. תביעה זו התקבלה בהסכמה ועל-פי פסק הדין, נקבע מועד לפינוי התובע.


עצם ההחזקה בנכס שלא כחוק מהווה עבירה על חוקי התכנון והבנייה


התובע עתר לבית משפט השלום בטענה כי אמנם ניתן פסק דין לפינויו אך הוסכם עמו על ידי הנתבעים, שאינם בעלי דירות בבניין בהסכם שאבד לו כי יהא רשאי להוסיף ולהחזיק בשטח שתפס עוד תקופה ארוכה, לכן ביקש סעד שיורה על אכיפת אותו הסכם ועל ביטול הליכי ההוצאה לפועל של פסק הדין לפינוי.


מנגד טענו הנתבעים, כי על-פי ההסכם שנערך עם התובע לאחר מתן פסק הדין בתביעת הפינוי, שאותו הציגו, הורשה התובע להוסיף ולהחזיק במקום למשך תקופה נוספת אשר הסתיימה זה מכבר. לפיכך טענו, כי יש לדחות את התביעה וכי על התובע להתפנות מהמקום.


כבוד השופטת בר אשר החליטה לדחות את תביעת התובע הפולש ולהורות על פינויו משלושה נימוקים. הנימוק הראשון התבסס על כך שהואיל ומדובר בשטח שהינו רכוש משותף הרי שכל עוד לא הוצג על ידי התובע הסכם חתום על ידי גורם מוסמך מטעם בעלי הזכויות בבניין קרי- נציגות הדיירים, או רוב חוקי של הדיירים, המקנה לתובע זכות להמשיך ולהשתמש בשטח הרכוש המשותף שנפלש - הרי שאינו רשאי להמשיך ולהשתמש ברכוש המשותף.


הנימוק השני, עניינו בעיקרון שעל-פיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". אין מחלוקת על כך שהתובע מחזיק בנכס שלא כדין וכי בעצם מגוריו בו הוא עובר עבירה על חוקי התכנון והבניה שכן מעולם לא קיבל היתר לבניית הדירה וממילא שאינו יכול לתבוע כל זכות לגביה.


הטעם השלישי ואולי העיקרי, הוא, כי בהיעדר הסכמה מפורשת של כל הדיירים בעלי הרכוש המשותף, להמשך השימוש והחזקה של הפולש בדירה, ממילא שאין בית המשפט מוסמך להעניק לתובע "רישיון" להוסיף ולהחזיק בנכס, אשר לתובע אין כל זכות בו.


כמו כן, בהעדר מחלוקת שאותה יחידת מגורים שבה גר התובע נבנתה ללא היתר בניה כדין, ממילא שבית המשפט יכול לתת יד להשארת עבירת הבניה על כנה ואף אינו יכול להרשות את המגורים בה. כך שדי באלו כדי לדחות את התביעה להתיר לתובע להוסיף ולהחזיק בנכס שתפס.


פסק הדין מחזק מחד את מעמדם של בעלי דירות בבית משותף כמי שקובעים בלעדית, מתוקף היותם בעלי הזכות הקניינית בו - את גורל הרכוש המשותף ומה יעשה בו והינם סוברנים להחליט אם תינתן לצד זר, שאינו בעלים של יחידה בבניין זכות שימוש או חזקה כלשהי ביחס אליו.


מאידך פסק הדין אינו נותן יד לפעולות השתלטות מצד פולשים לרכושם של אחרים, הנוטים להצדיק את תפיסתם הבלתי חוקית בעליל בחלוף הזמן, ו/או בתירוצים דחוקים מתוך מטרה להתעשר שלא כדין על חשבונם.