עסקה בנחלה: מהם התשלומים הנלווים?

הזכויות בנחלה חקלאית מורכבות ממספר גורמים. הראשון מהווה את חלקת המגורים בנחלה, שטחה של חלקת המגורים נע לרוב בין שני דונמים לארבעה דונמים. הגורם השני מהווה את החלקה החקלאית ה"פרטית", חלקה זו לעיתים צמודה פיזית לחלקת המגורים ולעיתים לא.

הגורם השלישי מהווה את הזכויות השיתופיות בשטחים החקלאיים של המושב, עם זאת, בחלק מהנחלות הנמכרות אין זכויות שיתופיות בשטחים חקלאיים. הרכב הזכויות הייחודי בנחלה החקלאית מביא עלויות נלוות שונות ברכישת הנחלה.

קיימים לפחות ארבעה תשלומים נלווים, שלגביהם יש לתת את הדעת ברכישת נחלה חקלאית

התשלום הראשון הוא דמי הסכמה למנהל. מחזיקי הנחלות הם לרוב ברי רשות ממנהל מקרקעי ישראל (מיעוטם חוכרים). חכירה יכולה להיות חכירה מהוונת או חכירה שאינה מהוונת. חכירה מהוונת היא תשלום אחד עבור זכות שימוש בנכס למשך תקופה קבועה (לרוב 98 שנים), חכירה שאינה מהוונת מהווה תשלום חלקי ראשוני עבור אותה זכות שימוש וכן תשלום שנתי נלווה לאורך שנות השימוש.

החכירות בנחלות חקלאיות לרוב אינן מהוונות. עובדה זו מביאה לכך שבבואנו לבצע עסקה בנחלה יש לשלם תשלום עבור אישור המנהל להעברת הזכויות. התשלום יושת על מוכר הזכות והוא נגזר מנוסחת חישוב ייחודית.

התשלום השני הוא היטל ההשבחה. היטל השבחה משולם עבור עליית ערך המקרקעין בעקבות אישורן של תוכניות המשביחות את הנכס. גובה היטל ההשבחה הוא מחצית משווי הזכויות הנוספות שאושרו בתוכניות (השווי נגזר בכל תכנית ותכנית לפי שיטת המדרגות).

שטחה הגדול של הנחלה ומורכבות הזכויות בה, מביא לכך שלרוב, קיימות זכויות בנייה רבות אשר לא מוצו. כאשר באים לרכוש נחלה יש לבצע בדיקה מקיפה של התוכניות החלות על הנכס על מנת לקבוע על פי איזה תוכניות קיים חיוב בהיטל השבחה ומה יהיה גובה ההשבחה שמכוחה נגזר היטל ההשבחה. תשלום זה יושת גם הוא על המוכר.

התשלום השלישי הוא תשלום מס שבח. מס השבח מהווה תשלום עבור עליית שווי המקרקעין ללא תלות בסוג המקרקעין, בגובה של כ - 25% מעליית השווי (יודגש כי קיימות שיטות חישוב שונות אותן יש לחשב לכל מכירה ומכירה בנפרד) מוכר של נחלה, ככל אדם, זכאי על פי חוק לפטור ממס שבח בעקבות מכירה של דירת מגורים מזכה.

עם זאת במכירה של נחלה נמכרות, בנוסף לדירת המגורים, זכויות נוספות רבות שבגינן אין פטור ממס שבח. המורכבות של הזכויות והעובדה כי על חלק מהזכויות חל פטור (לעיתים הפטור הוא פטור חלקי) וחלק מהזכויות חייבות במס שבח מביא לכך שחישוב התשלום עבור מס שבח המושת על המוכר הוא חישוב מורכב אשר בגינו יש להתייעץ עם גורמים מומחים.

התשלום הרביעי הוא תשלום מס ערך מוסף. מע"מ הוא "מס עסקאות" במכירה של טובין או מקרקעין המשמשים לעסק. במכירה של נחלה חלק מהזכויות אינן חייבות במע"מ. יש לתת את הדעת על עניין זה שכן המע"מ מהווה רכיב משמעותי ביותר.

קיימים תשלומים נוספים כגון דמי רכישה, מס הכנסה וכדומה אשר גם אותם יש לבחון טרם ביצוע עסקה בנחלה.

מן האמור עולה כי עסקה בנחלה היא אירוע מורכב בעקבות התשלומים הנלווים הרבים היכולים להוות אחוז גבוה מהשווי של הנחלה כולה ועלולים להשפיע על כדאיות העסקה. התייעצות מקדימה עם שמאי מקרקעין לפני רכישה של נחלה מאפשרת הכנה נכונה לתשלומים הנלווים החלים הן על המוכר והן על הרוכש.

מאת: חיים מסילתי - שמאי מקרקעין ועו"ד