בעולם המקרקעין אין שתי עסקאות זהות לחלוטין ולכן יש לבצע התאמות בין נכסי ההשוואה לנכס נשוא השומה.


קיימים מקדמי התאמה רבים ובניהם התאמה למועד העסקה, התאמה לקומה בה ממוקם הנכס, התאמה למצבו הפיזי של הנכס ועוד. אחת ההתאמות שיש לתת עליהם את הדעת היא ההתאמה לגודל.


בעולם הכלכלה קיימים שני מונחים מרכזיים בנוגע לגודל. הראשון הוא יתרון לגודל, יתרון לגודל הוא המונח המקובל ביותר ובחיי היום יום ניתן להיתקל בדוגמאות רבות ליתרון זה. אחת מהן היא רכישה של אריזת חיסכון, ככל שהמוצר גדול יותר המחיר ליחידה נמוך יותר.


מנגד, המונח השני הוא חסרון לגודל. את החיסרון לגודל ניתן לראות במצבים כמו רכישה של מוצר מתכלה, כאשר למוצר יש תאריך תפוגה יש מצבים שבהם לרכוש מוצר גדול יותר מגלם הפסד.


לדוגמא רכישה של חלב, בגלל מועד התפוגה הקרוב, לעיתים לקנות את האריזה הגדולה לא תועיל ואף תביא לבזבוז. בעולם המקרקעין יכול החיסרון לבא לידי ביטוי ב"עודף" גודל של הנכס אל מול צרכי השוק.


חשוב להבין כי היתרון לגודל אינו מגלם עלייה אחידה


הסיבה לחוסר האחידות היא התועלת השולית הפוחתת. לדוגמא בקנייה של מוצר שבו יש יתרון לגודל, אחרי כמות מסוימת היתרון לגודל קטן. מבצע של רכישה של שלוש חבילות פסטה במחיר מוזל יכול להיות משתלם יותר מאשר מבצע עבור רכישה של עשר חבילות פסטה במחיר מוזל. בשלב מסוים היתרון לגודל מספיק להיות יתרון גדול והופך להיות יתרון קטן או לפעמים חיסרון.


בהתמקדות בשוק המקרקעין בישראל ניתן להניח כי ככל שנכס גדול יותר כך שוויו גבוה יותר, כך ששוק המקרקעין מגלם את המונח יתרון לגודל. עם זאת, בדיוק כמו במערכות כלכליות אחרת היתרון לגודל, יכול להפוך, בגדלים מסוימים, ליתרון קטן או אף לחסרון.


לדוגמא ניתן לראות את ההבדל בין מספר החדרים בדירת מגורים. דירת חמישה חדרים בשווי של 1,000,000 שקלים מגלמת שווי של 200,000 שקלים לחדר. עם זאת דירה של שישה חדרים באותו אזור לאו דווקא תהיה שווה 1,200,000 שקלים ולא בהכרח תגלם שווי של 200,000 שקלים לחדר השישי.


במצבים כאלו ניתן למצוא, לא פעם, עלייה פחותה לשווי החדר השישי. אותה דירה של שישה חדרים לרוב תהיה שווה פחות מ-1,200,000 שקלים.


בנוסף ניתן לראות את אותה הפחתה לשווי בעקבות גודל, במצבים בהם מספר החדרים אינו משתנה וגודל הדירה גדול יותר. לדוגמא במצב שבו דירות חמישה חדרים באזור מסוים הן בגודל ממוצע של 125 מ"ר.


במכירה של דירת חמישה חדרים בשטח של 150 מ"ר יש מקום להפחית את השווי מעל המטר ה-125. זאת אומרת השווי למטר הראשון ועד למטר ה-125 יהיה גבוה אך שווים של המטרים בין ה-126 וה-150 יגלם מחיר נמוך יותר.


מאידך לעיתים יש יתרון לגודל לדוגמא באזורים בהם קיים ביקוש רב לדירות 120 מ"ר, יתכן מאד שנמצא כי שווי למ"ר בדירת 100 מ"ר נמוך יותר משווי למ"ר בדירה 120 מ"ר מכיוון שדירת 100 מ"ר אינה מצרך מבוקש באותו באזור.


הפחתה / תוספת לגודל היא רק אחת מההתאמות שמבצע שמאי מקרקעין בבואו להעריך שווי של נכס. ההתאמות הללו יכולות להשפיע על שווי הנכס באופן משמעותי ולהשפיע על כדאיות העסקה. לכן קיימת חשיבות רבה, לפני רכישת או מכירה של נכס במקרקעין להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר ינתח את הנכס לעומת נכסים דומים בסביבה ויברר את היתרונות / חסרונות לגודל הקיימים בו.


מאת: חיים מסילתי - שמאי מקרקעין ועו"ד