מדוע לא לחתום על זיכרון דברים לרכישה/ מכירה של מקרקעין

לאור ריבוי המקרים שבהם פנו אליי לקוחות אשר החליטו למכור את דירת המגורים שלהם או לרכוש דירה, ושאלו אותי אם לחתום על זיכרון דברים על מנת "לסגור עסקה" ולמנוע מצב שבו יאבדו הזדמנות למכור את דירת המגורים במחיר גבוה יותר- או לחילופין הזדמנות לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי במינימום הוצאה - החלטתי להקדיש לסוגיה את הפוסט הזה.

תשובתי לשאלות הלקוחות הנ"ל בכל המקרים ובאופן חד משמעי הינה כי אין לחתום בשום אופן על זיכרון דברים, וזאת בעיקר לנוכח המעמד המשפטי שהוקנה למסמך מעין זה בפסיקת בית המשפט העליון.

זיכרון דברים עלול להחשב הסכם לכל דבר ועניין, אשר את הפרטים החסרים בו ניתן להשלים מכוח הוראות חוק החוזים, ולפיכך יש להימנע מחתימה על מסמך מחייב שכזה וחלף זאת להמתין עד לניסוח הסכם מכר בו יבואו לידי ביטוי האינטרסים של הלקוח במלואם, ותוך צמצום הסיכון הכלכלי למינימום.

ממעמדו המשפטי המחייב של זיכרון הדברים נובעות כמה סיבות אשר בעטיין יש להימנע מחתימה על מסמך זה

1. הגבלת כוח המיקוח של צד לעסקה – חתימה על הסכם זיכרון הדברים עלולה לצמצם את כוח המיקוח של הצדדים על תנאי ההסכם העיקרי.

2. סיכון של הפרת חוזה- כפי שכבר פירטתי במאמר הקודם, בטרם חתימה על עסקה במקרקעין יש לבצע בדיקות משפטיות רבות ושונות על מנת לוודא ולהבטיח כי מחד, הרוכש יוכל לקנות נכס נקי מכל זכויות צד ג', שעבודים, עיקולים ושאר "פגמים" אשר עלולים למנוע ולגרום לעיכובים מצד הרשויות בהעברת הזכויות על שם הרוכש. מאידך, יש לוודא כי למוכר יש אינטרס כלכלי למכור את הנכס בעיקר בהתחשב בחבויות המס העשויות לקום לו אגב ביצוע העסקה.

לפיכך, חתימה על מסמך אשר לו תוקף מחייב כגון זיכרון דברים עלולה להביא למצב אשר למצער אחד הצדדים יוותר כבול בעסקה אשר אינו מעוניין לקיימה משום שלא נבדקו כהלכה כל ההיבטים שלה. המוכר – אשר עשוי להיות כבול בעסקה אשר, למשל, אינה כדאית בראי חבות המס הצפויה בעסקה, והרוכש – אשר עשוי להיות כבול בעסקה אשר לאור המכשולים הצפויים בדרך לרישום הזכויות על שמו, למשל, ימצא עצמו שם את כספו על קרן הצבי.

3. מבחינת רשויות המס "יום המכירה" הוא יום החתימה על זיכרון הדברים – לכך עלולות להיות השלכות למשל בשני המישורים הבאים:

א. השלכות לעניין הזכאות לפטור ממס שבח, למשל- תנאי לקבלת פטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה, הינו שהמוכר לא מכר דירת מגורים בפטור מסוג זה בתקופה של 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית. מוכר אשר עשה שימוש בעבר בפטור מסוג זה ואשר יחתום על זיכרון דברים בטרם חלפה תקופת 18 החודשים ממועד המכירה של הדירה הקודמת ועד למועד החתימה על זיכרון הדברים- לא יהא זכאי לפטור כאמור וזאת אף אם במועד החתימה על ההסכם העיקרי, לאחר החתימה על זיכרון הדברים- חלפה תקופת 18 החודשים האמורה.

למשל: מוכר מכר דירה מס' 1 בפטור ממס שבח לפי דירת מגורים יחידה ביום 31.12.12, וחתם על הסכם זיכרון דברים ביום 1.5.14. ההסכם העיקרי נחתם ביום 2.6.14. מבחינת רשויות המס, יום המכירה הרלוונטי הינו 1.5.14, ומכיוון שביום זה טרם חלפה תקופת 18 החודשים מאז מכירת הדירה הקודמת בפטור "דירה יחידה", הרי שהמוכר אינו זכאי לפטור לפי סעיף זה, וייתכן שיחוייב בתשלום מס שבח.

ב. קיצור פרק הזמן אשר הוקצה בחוק לתשלום מס שבח/מס רכישה בלא תשלום ריבית פיגורים-

בחוק מיסוי מקרקעין נקבעה תקופה של 40 יום לדיווח / הצהרה על עסקה במקרקעין לרשויות המס. מניין הימים מתחיל, על פי גישת רשויות המס, ביום החתימה על זיכרון הדברים- הוא "יום המכירה"- ולא מיום החתימה על ההסכם העיקרי. לפיכך, פרק הזמן שנותר לצדדים להצהיר על העסקה מתקצר, ובמידה שיחרגו ממנו, הם עלולים לחוב בתשלום ריבית והצמדה בגין האיחור בדיווח על העסקה.

לסיכום, בין אם אתם מעוניינים במכירת דירת מגורים ובין אם ברכישת דירה כאמור, מומלץ לסכם את התנאים העיקריים בעל פה ולפנות מיד לעורכי דין (אשר בקיאים בתחום המקרקעין, כמובן) לצורך ניסוח ההסכם בכתב תוך זמן קצר ככל הניתן.

האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי כאמור. ברכישת דירה יש לפנות כאמור לעורך דין העוסק ובקיא בתחום.