נתח מאוד נכבד מעסקות הרכישה של דירות מגורים מבוצעות על ידי משקיעים. במאמר זה ננסה לבחון נקודות חשובות שכדאי לתת את הדעת לפני ביצוע עסקת רכישה של דירת מגורים לצורך השקעה.


רבים מהקונים בשוק המקרקעין הם משקיעים שרוכשים דירות מגורים כאפיק השקעה שמטרתו בטווח המיידי קבלת תשואה בצורה של דמי שכירות, ובטווח הרחוק מכירת הדירה וקבלת רווח בציפייה שערך הדירה יעלה.


ברכישת דירה לצורך השקעה בדומה לרכישה של כל נכס מקרקעין וכל מטרה יש לערוך בדיקות מקדימות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים, לרבות מתווך, עורך דין, שמאי מקרקעין, יועץ פיננסי וכדומה.


השימוש באנשי מקצוע הוא חשוב בביצוע עסקת מקרקעין. מתווך מקצועי ידע למצוא את הנכס המתאים בהתאם לדרישת הלקוח. עורך דין ידע לתת יעוץ מקצועי ויוכל לתת עצות בתכנון מס, יועץ פיננסי ידע להכין תוכנית מימון מתאימה ושמאי מקרקעין ידע לבדוק את הנכס בהתאם לפרמטרים מקצועיים מקובלים ולהפיק דו"ח שומה מסודר, שלמעשה יהווה בסיס לקבלת ההחלטה האם לרכוש את הנכס או שלא.


קבלת תמונת מצב עדכנית על הנכס לפני הרכישה


במאמר הזה ננסה לבחון חלק מהבדיקות המקדימות ששמאי מקרקעין מבצע במטרה להפיק דו"ח שומה מסודר על הנכס. דו"ח שומה מסודר ייתן ללקוח "תמונת מצב" מעודכנת ומסודרת על הנכס. באמצעות דו"ח השומה הקונה יוכל למזער סיכונים ולאסוף מידע רב ככל האפשר לפני ביצוע רכישה של נכס בסכום כסף גדול.


הבדיקות הבסיסיות ביותר כוללות בדיקה של המצב התכנוני והרישוי במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ובדיקה של הרישום המשפטי, לרבות זיהוי משפטי של הנכס באמצעות המסמכים המתאימים.


במחלקת התכנון מומלץ לבדוק האם קיימות מגמות תכנון שיכולות להשפיע על שווי הנכס בעתיד. לדוגמה, מיקום תוואי מתוכנן של קווי הרכבת המתוכננת בגוש דן, הרחבת כבישים, צירי תחבורה ציבורית ועוד. מומלץ לבדוק תיק בנין ורישוי.


בבדיקה של המצב המשפטי יש לבדוק פרטי רישום, כגון תיק בית משותף, שטרות מהטאבו, חוזה חכירה, תעודת היוון, אישור זכויות וכדומה, ולוודא שקיים זיהוי משפטי והתאמה בין מסמכי הרישום של הנכס למיקום הנכס.


חשוב מאוד לבדוק את המצב הפיזי של הדירה לרבות פגמים גלויים ונסתרים. מומלץ לדרוש בדיקה של מהנדס מוסמך. על המשקיע לאמוד את ההשקעה הנדרשת בדירה כדי שתהיה ראויה למגורים.


מומלץ לבדוק טרם הרכישה את נושא המימון מהבנק: עלות הכסף, תנאי תשלום, שיעור מימון, ריביות ועוד.


צריך להביא בחשבון את ההוצאות הרכישה לרבות עלות עורך דין, שמאי מקרקעין ומיסוי. כמו כן, כדאי לבדוק האם יש פוטנציאל לתמ"א 38 בעתיד.


יש לתת את הדעת לגבי אוכלוסיית היעד המיועדת להשכיר את הנכס ולדרוש ערבויות ובטחונות בהתאם לרמת הסיכון הנאמדת.
אנטנה סלולרית וקרינה מעמודי חשמל כדאי לבדוק באמצעות מודד קרינה מוסמך.


הכתבה מאת ארי גולדברג, שמאי מקרקעין, בשיתוף ובאדיבות אתר עורכי דין LawGuide.co.il