רכישת דירה דרך קבוצת רכישה? עד כמה זה באמת משתלם?

קבוצת רכישה הינה קבוצות של מספר יחידים המתארגנות לרכישת קרקע עליה יקימו מספר יחידות צמודות קרקע או לחלופין בניין שיכיל מספר יחידות דיור בהן יגורו.

קבוצת רכישה- אמצעי אשר הפך לפופולארי מאוד ומקובל בתקופה האחרונה. מדי שנה מתווספות עשרות קבוצות רכישה שבמסגרתן נמכרות עשרות עד מאות דירות חדשות הן לרוכשי דירה ראשונה והן לרוכשי דירות להשקעה.

מהם השיקולים ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה?

יתרונות קבוצת הרכישה

* חסכון בעלויות: חסכון ניכר במיסוי- מס רכישה ומע"מ.

חסכון מס רכישה על הקרקע מותנה בכך שהעסקה תהא מורכבת מ-2 עסקאות נפרדות שאינן תלויות זו בזו. הראשונה – עסקת רכישת הקרקע לבניה והשניה – עסקת הזמנת שירותי הבניה על הקרקע שנרכשה.

* השגת מחיר משתלם יותר: ברכישת דירת מגורים ע"י קבוצת רכישה נראה חסכון משמעותי, לעיתים בהפרש של 10%-20%, מאשר רכישת דירת יד 1 זהה מקבלן (בגודלה, מיקומה, איכות הבניה וכו') .

*חסכון בעלויות השיווק: הדירות נמכרות מראש ולכן הוצאות התקורה שוליות, כמו כן הפרויקט גם מנוהל על ידי נציגות שפועלת בהתנדבות.

* שליטה על כלל הפרוייקט: חברי קבוצת רכישה הינם אחראיים ומעורבים בכל שלבי הפרויקט, החל מבחירת אנשי המקצוע והעסקתם באופן פרטי דרך התכנון ועד לרמת הגימור של הבניין.

* רישום: כל אחד מחברי קבוצת הרכישה רוכש חלק יחסי בקרקע ישירות מבעלי הקרקע ונרשם כבעליו עוד לפני תחילת הבנייה.

חסרונות קבוצת הרכישה

* עלויות שאינן קבועות: כאשר מחירי הבנייה עולים תוך ביצוע הפרויקט, עולה גם מחירה הסופי של כל יחידה.

* מע"מ: על מחירי הביצוע והבנייה מוטל מע"מ וחברי הקבוצה נושאים בו ללא אפשרות קיזוז.

*מחירה הסופי של הדירה: רכישת דירה דרך קבוצת רכישה מלווה באי-ודאות בפרמטרים שונים כדוגמת מחירה הסופי של הדירה, העלויות הנלוות ומועד קבלתה.

* זהות מארגן הקבוצה: קרטריון זה חשוב מאוד שכן בכדי לתכנן ולהשלים פרוייקט זה יש לבחור במארגן מנוסה בתחום, בעל ידע מקצועי, אחראי ואמין- מדובר בפרמטר מכריע מבחינת סיכויי ההצלחה של קבוצת הרכישה.

בתחום זה עם גידול במספר ההתארגנויות של קבוצות הרכישה, ישנם חובבנים רבים ללא כל ידע מקצועי, ניסיון והכשרה מתאימים אשר קופצים על הרעיון לארגן קבוצות רכישה תוך כוונה להרויח וזאת על גב חברי הקבוצה.

* ניהול לקוי: למארגן קבוצת הרכישה אין שליטה מוחלטת בשל האמור לעיל וישנו קושי משמעותי לנהל באופן הטוב ביותר, להתחייב על מחירה הסופי של הדירה הנרכשת, על המועד הסופי לקבלת היתר בנייה, למועד הכניסה לדירה וכן לזהות הקבלן המבצע.

* אי חשיפה לכלל המידע: ישנם מארגנים שלא חושפים את חברי הקבוצה לכל המידע הרלוונטי, ובמקרים רבים לא מספיקים לבחון את מכלול המרכיבים בפרויקט.

*אחריות המוטלת על חברי קבוצת הרכישה: אחריות משלב הבנייה מן המסד ועד הטפחות, קרי החל בהליכי התכנון דרך ביצוע הבנייה וקבלת המפתח.

* גודל הסיכוי אשר יוצר את גודל הסיכון: קבוצת רכישה הינה גוף יזמי לכל דבר ועניין ועל כן כולל את הסיכונים והסיבוכים הכרוכים ביזמות נדל"ן והפעלת פרוייקטים.

תלות הדדית בביצוע: ההחלטות בקבוצת הרכישה מתקבלות על פי דעת רוב חברי הקבוצה, גם במקרה בו החלטת הרוב לא תואמת את דעת הקונה הבודד.

*תלות במצב המשפטי והכספי של חברי הקבוצה: היקלעות של אחד החברים לקשיים כגון קשיים כלכליים, עלול לעכב את הפרויקט. על מנת להקטין את הסיכון ישנם בנקים מלווים המבצעים מיון קפדני של החברים לקבוצת הרכישה וכן בוחנים מראש את היכולת הפיננסית שלהם.

*בחירת הקבלן המבצע: הקבלן המבצע נבחר רק לאחר שלב הרשמת החברים לקבוצת הרכישה והשלמת רכישת הקרקע, זאת אומרת שזהותו אינה ידועה בשלב הרכישה. זהות הקבלן המבצע הינה פרמטר חשוב מאוד על מנת לערוך סקר שוק, לוודא "שהסחורה תסופק" וכן תהא עמידה בסטנדרט המקובל לבניה, בתקציב המאושר לבניה, בלוח הזמנים וכן שינתנו בטוחות מתאימות גם לתיקוני הבדק (ליקויי בניה אשר יתגלו בהמשך לאחר אכלוס הדירה) וכי אחריהן תתייצב חברת בניה מהימנה יציבה שתוכל לשאת בעלויות התיקון.

* אחריות המבצע: בשונה מדירות קבלן או יד 2, אין אחריות של המבצע מטעמה של הקבוצה אלא חברי הקבוצה אחראים, הן מכוח חוק המכר והן הלכה למעשה, לתיקון הליקויים ולמתן אחריות על פי חוק המכר גם בכל הקשור לזכות לפיצויים אלא בהתניה מראש מול היזם.

בטוחות: הבטוחה של חבר בקבוצה היא עצם ההשתתפות בקבוצה והזכויות שנרכשו בקרקע. אין ערבויות בנקאיות כנהוג בדירות יד 1 מקבלנים ואין יזם אותו ניתן לתבוע במקרים ברי פיצוי לרבות עצירת הפרויקט.

תקופת המתנה לדירה: רכישת דירה אשר אינה מקבוצת רכישה רוכשים לאחר שהוצאו היתרי הבנייה, או זמן קצר לאחר שהחלה הבנייה לעומת קבוצת רכישה בה קבלת ההיתר הינה בשלבים מאוחרים יותר ולכן ההמתנה להוצאת היתר הבנייה וקבלת האישור מאריכה את התהליך בכשנה וחצי נוספות.

הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להיות טובה ומשתלמת אך עם זאת אנו עדים לקבוצות רכישה שנכשלו.

בכדי להמנע מכשלון עתידי בהצטרפות לקבוצת רכישה יש לבצע מספר פעולות:

1. ערוך בדיקות מקדימות באמצעות בעלי מקצוע כמו עו"ד, שמאי, אדריכל וכו'.

2. אסוף מידע מקיף אודות הפרויקט המתהווה.

3. וודא שהמארגן אמין, מנוסה ומקצועי.

4. גבש תכנית עסקית המפרטת את העלויות הצפויות לאחר השוואה מול דירות אחרות בשוק.

5. בדוק המצב הפיזי והתכנוני של הקרקע מול הרשות המקומית.

6. ערוך חוזה בין כל חברי קבוצת הרכישה בכדי למנוע סכסוכים עתידיים שיעכבו את הבניה.

7. בדוק מימון בנקאי- יש לבדוק האם התכנית של הפרוייקט אכן אושרה ע"י הבנק וכי ינתן מימון בנקאי.

בהצלחה!

חשוב לבחור עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין באופן מיידי לאחר קבלת ההחלטה לרכוש או למכור דירה על מנת לחסוך בטעויות בדרך, כדאי לבדוק מהו ניסיונו של עורך הדין ולברר על עסקאות קודמות שביצע. כן חשוב לברר עם עורך הדין עד כמה באמת יהיה זמין ונגיש לרצונותיכם גם מחוץ לשעות העבודה וכי המשרד בו עובד אינו גדול מידי בכדי שעורך הדין יוכל לתת יחס צמוד וליווי תמידי.

הכותבת הינה עורכת דין המתמחה בנדל"ן ונזקי גוף.

טל-אור מועלם כנפו, עורכת דין

האמור לעיל הינו מידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. האמור נכון למועד כתיבתו בלבד, ואין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.