מתגרשים? - הדירה לא שווה מה שחשבתם

הליך גירושין מטבעו קשה, הן במישור הרגשי ולרוב גם בהיבטים כלכליים. בבואם להסדיר את הסכם הגירושין, נוהגים המתגרשים לפנות לאקטואר, כדי שיבצע עבורם תחשיב איזון משאבים, במסגרתו, יחולקו הנכסים וההתחייבויות של בני הזוג במועד הפירוד - באופן שווה. מכיוון שנכסים או התחייבויות מסוימים, רשומים על שם כל אחד מבני הזוג ולרוב אין שוויון בערך הנכסים שבבעלות כל בן זוג, האקטואר נדרש לשערך את שווי הנכסים למועד חוות הדעת ולהציע דרכים לחלוקה בין בני הזוג, אם בדרך של פיצוי בן הזוג שבבעלותו שווי נכסים נמוך יותר משווים של הנכסים של בן הזוג השני, או בדרך של העברה לבן הזוג, במועד שהנכסים "יבשילו" ויהיו נזילים, כגון: קופות גמל, קרנות השתלמות, תשלומי פנסיה וכדומה. עקרונות חלוקת הנכסים נקבעים מכוח חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973 והסדרי חלוקת חסכון פנסיוני נובעים מהחוק לחלוקת חיסכון פנסיוני בין בני זוג שנפרדו, תשע"ד-2014.

ברוב התאים המשפחתיים, דירת המגורים הינה הנכס בעל השווי הרב מבין נכסי בני הזוג. בהסכם הגירושין, נהוג להגיע להסכמות שונות בעניין דירת המגורים ובין השאר מקובל להסכים, כי הדירה תישאר לשימוש האישה עד שהילדים יתבגרו, לבצע מכירה במועד עתידי, או למכור מיידית.

העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג או ביניהם לילדיהם, אינה מהווה מכירה ואינה חייבת במס שבח, על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. לפיכך, נהוג לחלק את הזכויות בדירה בין בני הזוג, בהתאם לשווי הנכס במועד הגירושין, בדרך כלל, על פי שומה המתבצעת לנכס על ידי שמאי מקרקעין. לעיתים (ובשנים האחרונות הדבר קיבל תאוצה), מאושרות בוועדות התכנון והבניה, תוכניות המשביחות את הזכויות בנכס ומקנות בין השאר זכויות בנייה נוספות. תוכניות משביחות אלה, יוצרות חיוב בהיטל השבחה החל על בעלי הנכס (בסכומים של עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים, באזורי הביקוש הגבוהים), החל ממועד אישור התוכנית, בין אם הוא רצה בה ובין אם לא, בין שידע על קיומה ובין שלא, בין שעשה שימוש בזכויות מתוקף התוכנית ובין שלא. יחד עם זאת, תשלום היטל ההשבחה מחויב בעת מימוש הנכס, בדרך כלל, במועד מכירת הדירה (או בהגשת בקשה להיתר, לצורך בנייה וניצול הזכויות).

פסק דין שניתן לאחרונה, בוועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ירושלים[2] טרף את הקלפים ופסק, כי במידה והעברת הזכויות בדירה נעשית לאחר הגירושין, העברת הזכויות מהווה מימוש עסקת מקרקעין, היא העברה הנעשית מרצון ולכן אינה מוחרגת מהפטור הניתן. מכאן, שהיא חייבת בתשלום היטל ההשבחה, במועד העברת הזכויות. לאור זאת, יש להפחית את סכום היטל ההשבחה החל על הנכס, בעת ביצוע דוח איזון המשאבים.

הדרך למנוע את תשלום היטל ההשבחה בעת העברת הזכויות בדירה, היא לבצע העברת זכויות בטרם נערך הסכם הגירושין, כשהיחסים עדיין לא הגיעו לכלל סיום, העברה המוגדרת כהעברה בין קרובים ללא תמורה ובכך להנות מהפטור הניתן בגין תשלום במועד העברת הזכויות.

[1] יוסי דקל, משמש כאקטואר, מעריך שווי חברות וכותב חוות דעת כלכליות ואקטואריות לבתי משפט, מתמחה בהגשת דוחות איזון משאבים בין בני זוג ומוסמך במנהל עסקים בהתמחות ניהול נדל"ן ושמאות מקרקעין.

[2] ערר (ירושלים) 8016/20 רחל כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש.