אתם ודאי מרימים גבה למקרא השאלה וחושבים לעצמכם: נו, מה השאלה? הרי הדברים ברורים כשמש. הדירה כוללת ,מטבע הדברים, גם חניה ,מחסן,זכויות ברכוש המשותף ועוד. 


אז זהו, שהדברים לא ממש חד משמעיים ולעיתים הם מצויים בתחום ה'אפור'.

 

החסרון ברכישת דירה מקבלן

 

קניית דירה מקבלן מלווה בהתרגשות יתרה. הכל ראשוני, מודרני, מריח חדש, אולם, יש ברכישה כזו גם חסרון. בדרך כלל לא רואים את 'המוצר המוגמר' כי קונים דירה "על הנייר". וגם המצב המשפטי, של המתחם בו עתיד להבנות הבנין, עדיין בשלבי התהוות ,אינו ברור ומצריך בדיקה מעמיקה ומדוקדקת של עורך דין מטעם הקונה, שמומחיותו בדבר.


הנה לדוגמא: מה קורה עם שטחים מחוץ לדירה גופה לגביהם אין התיחסות ספציפית בהסכם, למי הם שייכים? ולמי ,למשל, שייכות זכויות בניה קיימות או עתידיות שטרם נוצלו? האם אלה שייכים לקבלן, או שמא שייכים לרכוש המשותף של כלל רוכשי הדירות בפרויקט ואולי, בעצם, הוצמדו לדירה מסוימת בפרויקט?

בחוק חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, קיימות הגדרות לדירה ולרכוש משותף. דירה מוגדרת כחדר או כמערכת של חדרים המיועדים למגורים. הרכוש המשותף מוגדר ככל מה שלא נכנס בהגדרת דירה.


בהגדרת רכוש משותף מצוינים גם פריטים שאין להתנות עליהם והם יהיו, בכל מקרה, שייכים לרכוש המשותף כגון: חדר מדרגות, מעלית, קירות חיצוניים וכיוב'. הרכוש המשותף נחלק באופן יחסי בין כל דירות (יחידות) הבנין.

 

למי שייכים שטחי השירות? לדייר או לקבלן? 

ולמרות זאת, סכסוכים לא מעטים בין רוכשי דירות לבין קבלנים, מגיעים לפתחו של בית המשפט כשהשאלה העומדת על המדוכה היא בדרך כלל האם פריט מסוים מהבנין נשאר בידי הקבלן או שייך לדיירים? (כדאי גם לדעת שלעיתים בשלב מאוחר יותר, עלולים להתעורר גם סכסוכים בין דיירי הבנין לבין עצמם לגבי שייכותם של פריטים מסוימים ליחידת דיור זו או אחרת או בדבר שייכותם לכלל הדיירים. אולם זוהי סוגיה נפרדת).

לפני ימים אחדים ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בערעור אשר דן בשאלה הנ"ל בהיבט של סכסוך בין הדיירים לבין הקבלן: הקבלן טען כי שטחי שירות מסוימים בבנין שבנה, נשארו רכושו שלו ואילו הרוכשים טענו כי אולי אין השטחים יכולים להיות מוצמדים ליחידה זו או אחרת בבנין, אבל הם בהחלט מהווים חלק מהרכוש המשותף ולכן שייכים לכל הדיירים, במשותף, כלומר חלק מהרכוש המשותף.

לשאלה שכזו משמעות רבה ביותר: בפרשה הנ"ל משמעות השארת שטחי השירות בידי הקבלן היתה שמצד אחד חלקם של רוכשי היחידות בבנין היה קטן ויתכן גם כי כתוצאה מכך היה פוחת ערכן של דירותיהם. מאידך הקבלן יכול היה לעשות כמעט ככל העולה על רוחו באותם שטחים כמו למשל: מניעת ההנאה ו/או הגישה לשטחי השירות מכלל הדיירים, שיווקם של אותם שטחים לצדדים שלישיים ואפילו, אם יתירו זאת רשויות התכנון והבניה, גם לבנות בהם.

בפסק דין בחן בית המשפט אלמנט חשוב: באותו פרשה עברה בשטחי השירות, שהיו במחלוקת ,מערכת צינורות מרכזית של הבנין, שנועדה לשמש את כלל הדירות בבנין. צנרת זו, מטבע הדברים, אינה מיועדת להשאר בבעלות אינדיווידואל זה או אחר, גם אם הוא הקבלן שבנה את הבנין.


נקודה זו הכריעה את הכף עוד בערכאה בבית המשפט המחוזי. זאת באשר נטען כי השארת הזכויות באותם שטחי השירות בידי הקבלן עלולה ברבות הימים למנוע מכל דיירי הבית המשותף את אפשרות הגישה ו/או השימוש במתקנים החיוניים הללו, אשר יועדו לטובת הכלל.

 

חשיבותו של ניסוח חוזה מפורש וחד משמעי 


בפסק הדין, בערעור בבית המשפט העליון, חזר בית המשפט על הלכה ידועה לפיה: שטחים מרכוש משותף יוצאו ויוצמדו ליחידה זו או אחת בבנין (או במקרה שלנו- יושארו בידי הקבלן) אך ורק אם יעשה הדבר מפורשות. דהיינו הדברים צריכים למצוא ביטויים בהסכם שחור על גבי לבן, וגם אז אין הצדדים חופשיים לעשות ככל העולה על רוחם מפני שהדבר צריך להעשות, בכל מקרה, בכפוף "ובהתאם לכל דין".

לכן ,אם חשקה נפשכם בכך שלדירה, שרכשתם במיטב כספכם, יוצמדו הלכה למעשה, חניה, מחסן, חדר שירות ,שטח חצר או אפילו זכויות בניה על הגג (ככל שקיימים כאלה ורלוונטים לדירה שרכשתם), בדיוק כפי שהובטח לכם על ידי אנשי המכירות של הקבלן,  דאגו שזה ירשם מפורשות בחוזה שלכם, יסומן בתשריטים ויופיע במפרט.


ואם אתם חשים שאתם זקוקים (בנוסף לעו"ד שייצג אתכם בקניה וידאג לשמירה על מכלול זכויותיכם והבטחת השקעתכם) ,גם לאדריכל/מהנדס או למישהו המצוי במקצועות הבניה .מישהו שיידע להסתכל על התכניות ולייעץ לכם לגבי הענינים הפיסיים של הדירה ולגבי הצמוד לה 'כעין מקצועית', זה ממש לא הזמן להפוך ל"חסכנים" ולפסוח על יעוץ שכזה. ביחוד כאשר אתם עומדים בפני עסקת חייכם.

אחרת אתם עלולים למצוא עצמכם עם דירה הכוללת בפועל, הרבה פחות ממה שחשבתם או שהאמנתם שאתם קונים.

מאת עו"ד גילה פרין , בעלת נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות.
הכתבה אינה מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ כזה ואין להסתמך על האמור בה לבצוע פעולה כלשהי.