בקיץ האחרון (יולי 2017) נערכו תיקונים שונים בחוק השכירות והשאילה שנקראים בעגת הציבור: חוק שכירות הוגנת.


כך הוכנסו לתיקון בחוק הוראות שונות שיש מעתה להכניסן להסכמי שכירות או לוודא קיומן. כמו למשל: מהו נכס ראוי להשכרה למגורים, על מי חלה חובת תיקון פגמים וליקויים במושכר, למי שמורה האופציה לקיצור הארכת תקופת השכירות, מה היקף הביטחונות שניתן כיום לדרוש משוכר וכדומה... אז מה בעצם השתנה בעקבות התיקון? והרי החדשות ועיקרן.

 

השכרה רק של דירות ראויות למגורים


דירה שאינה ראויה למגורים מוגדרת כדירה שאין בה מערכת ניקוז, חשמל, תאורה, פתחי אוורור, דירה שיש בה סיכון לבטיחות השוכר או לבריאותו...


דירות כאלה לא ניתן עוד להשכיר (גם אם השוכר מאוד מעונין כי דמי השכירות הזולים מתאימים לו. מה לעשות, אליה וקוץ בה).

 

תיקון ליקויים וקלקולים במהלך תקופת השכירות


השוכר מחויב בתיקון ליקויים וקלקולים, שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר וכן בכל קלקול שהוא קל ערך וניתן לקנו בסבירות אפילו על ידי מי שאינו בעל מקצוע. כל היתר חלים על המשכיר ועליו לבצעם תוך 30 יום מדרישה.

 

תשלומים שלא ניתן עוד לחייב בהם שוכרים


1) ביטוח מבנה (להבדיל מביטוח צד ג').


2) מימון השבחת המושכר או מימון רכישה של מוצרים קבועים למושכר.


3) דמי תיווך (אם המתווך פעל מטעם המשכיר).

 

ערבויות


סכום הערבות הוגבל. מעתה בערבות הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר קיים סכום מקסימום. הסכום לא יעלה על הסך המתקבל מסכום שלושה חודשי שכירות. שטר חוב יוכל להיות כבעבר בסכום שיוסכם בין הצדדים.

 

תקופות האופציה


נקבעו מועדים להודעה על רצון לממש אופציה ולהמשיך ההתקשרות לתקופה נוספת. המשכיר חייב להודיע על רצונו זה עד 90 יום טרם סיום תקופת השכירות שעל הפרק ואילו השוכר חייב להודיע עד 60 יום לפני סיום התקופה.

 

תום השכירות והשבת החזקה למשכיר


מה יהא מעתה גורל שיפוצים ושיפורים שעשה השוכר במושכר? תשומת ליבכם: אם אישר המשכיר לשוכר לבצע שינויים /שיפורים במושכר, אזי ההחלטה אם להשאירם אם לאו, שמורה אך ורק לשוכר.

 

העברת זכויות, על ידי השוכר או המשכיר, לאחרים


טענות שהיו לשוכר כלפי המשכיר יעמדו גם כלפי מי שרכש את המושכר מהמשכיר הקודם (הבעלים החדש). והחידוש המהפכני: השוכר יכול כיום להמחות (להעביר) את זכויותיו + חובותיו לפי חוזה השכירות לאחרים מבלי לקבל הסכמת הבעלים. זאת אם בעל הבית מעמיד תנאים בלתי סבירים להעמדת השוכר החלופי.

 

לסיכום, התיקון לחוק הוא עדיין בחיתוליו ולא הצטברו עדיין פסקי דין שינחו לאיזה כיוון לוקחים בתי המשפט את הסעיפים החדשים ואיזה תוכן מעשי יצקו לתוכם.


מה יהיה? ימים יגידו


אבל בפועל יש לקחת בחשבון שהתיקון העכשווי לחוק (תיקון ראשון מאז שנת 1971) מחייב, בהחלט, הערכות חדשה בבחינת יחסי שוכר משכיר וכן עדכונים חשובים, אשר יש לבצע בחוזי השכירות של דירות מגורים.


*נרשם בנובמבר 2017


***עו"ד פרין גילה - מקרקעין, מיסוי מקרקעין, צוואות ירושות, אפוטרופסות.