מס רכישה? לא מה שחשבתם

עומדים בפני רכישת בית או דירה? חשבתם שסכום מס הרכישה הוא גזירה משמים ,שלא ניתן לתכנן או להתערב בו מראש? תחשבו שנית.

מסתבר שאפשר גם כאן לחסוך. צריך רק לדעת ולהערך מראש.

מס רכישה מהו:
מס רכישה כשמו כן הוא: משולם בעת רכישת נדל"ן על ידי הקונה. כאשר רוכשים דירת מגורים משלם הקונה מס רכישה ,שהוא נגזרת משווי הזכות הנמכרת. כלומר, מס הרכישה הינו מס שנקבע כאחוז מסוים (במדרגות מס) מתוך מחיר העסקה*.

(יש לקחת בחשבון שקיימות הנחות במס רכישה הניתנות לעולה חדש, לנכה, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה. אולם זה נושא למאמר אחר).

ההבדל בין מי שרוכש דירה יחידה לבין מי שרוכש דירה בנוסף לזו הקיימת לו:

רוכש שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה בישראל ובאיזור משלם מס רכישה נמוך יותר מזה שרוכש דירת מגורים בנוסף על זו הקיימת ברשותו ("דירת השקעה").

מדרגות מס הרכישה לרוכש דירה מגורים יחידה נמוכות יותר . במצב היום זוכה מי שרוכש דירה יחידה למדרגת מס ראשונה בשיעור 0% וזאת עד לסכום של 1,470,560₪**. לפריווילגיה זו לא זוכה מי שרוכש דירה נוספת על זו שברשותו.

מכאן שיש פער של ממש ,המתחיל מעשרות אלפי ₪ ועד "לשמים הם הגבול", לסכום מס הרכישה החל על רוכש דירה יחידה לבין זו החל על הרוכש דירה נוספת.

מיהו רוכש דירה יחידה?

בגלל ההבדלים בין מס הרכישה המוטל על רוכש דירה יחידה לבין זה הרוכש דירה נוספת - ניטשים, לעיתים, מאבקים מול רשויות מיסוי מקרקעין. המאמצים הינם להוכיח שהרוכש נימנה על מעמד רוכש 'דירה יחידה' ולכן זכאי שמדרגות מס הרכישה שלו יהיו נמוכות יותר.

בעל "דירה יחידה" מוגדר בחוק באחת מהאופציות הבאות:

א- מי שאין לו דירת מגורים נוספת בישראל ובשטחים וזאת אף אם יש לו דירת מגורים נוספת שחלקו בה פחות מ-25% ו/או אף אם יש לו דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת.

ב- מי שמכר תוך 24 חודש מיום רכישת הדירה החלופית את דירתו הקודמת או מי שמכר את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החוזי של הדירה החלופית, במקרה של רכישה מקבלן.

חשוב לציין כי לצורך בחינת מעמד בעל דירה יחידה נלקח בחשבון כל התא המשפחתי (הבעל האשה וכל הילדים מתחת לגיל 18). על כולם נבדקים הקריטריונים הנ"ל כאילו היו קונה אחד ,כאיש אחד.

מס הרכישה במקרים מיוחדים:

רק לפני ימים ספורים הוציאו רשויות מיסוי מקרקעין הוראת בצוע *** חשובה ומענינת מאוד . בהוראה זו פורטו שלושה מקרים מיוחדים, בהם תחשב הדירה הנרכשת כדירה יחידה לצורך תחשיב מס הרכישה. מקרים אלה באים להוסיף על הגדרות בעל דירה יחידה כנ"ל ולא להפחית מהם.

כדאי מאוד להכיר מקרים מיוחדים אלה מכיון שאם הרכישה שלכם נמנית עליהם אתם יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.

א) מקרה ראשון - רוכש שאין לו דירת מגורים ורוכש ,בו זמנית, לראשונה יותר מדירת מגורים אחת:

לכאורה בסיטואציה זו לא יכול הרוכש להחשב באף רגע נתון, לבעל דירת מגורים יחידה כי מיד הוא קונה כמה דירות .לכן למעשה כאילו אינו זכאי לתעריף מס הרכישה המופחת.

רשויות המס נתנו במקרה זה הקלה :אפשר להכיר ברכישת אחת מהדירות שנרכשו בכפיפה אחת ,כדירה יחידה שמס הרכישה החל על רכישתה יהיה נמוך .כמס רכישה של רוכש דירה יחידה.

כמובן שכדאי במקרה זה לבחור, להכיר כ'דירה יחידה', בדירה היקרה מבין הדירות הנרכשות באותה עסקה .כך סכום החסכון יהיה גדול יותר.

ב) מקרה שני - רכישה של חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה:

לפעמים לאדם יש זכויות חלקיות בדירת מגורים והוא מחליט לרכוש משאר הבעלים את שאר הזכויות בדירה (כולן או חלקן) מה אז?
לכאורה לא יכול להחשב אותו רוכש למחוסר דירת מגורים ,שרכישה זו היא עבורו רכישה של דירה יחידה. ובכל זאת גם כאן איפשרו רשויות המס הקלה:

החלקים הנוספים הנרכשים באותה דירה יחשבו כאילו נרכשו בעסקת דירה יחידה. הרוכש באותו עסקה יזכה לתעריף מס רכישה מופחת.

ג) מקרה שלישי – הרחבת דירה מגורים יחידה קיימת באמצעות רכישת דירה צמודה:

לעיתים בעל דירה רוכש דירת מגורים של שכן הצמודה לו קיר אל קיר או יחידה מתחת ליחידה .זאת על מנת לצרף את שתי היחידות ולהרחיב את מתחם המגורים הקיים.

לכאורה לא זכאי הקונה למס רכישה במדרגות המופחתות כי הוא בפועל רוכש דירה נוספת על זו הקיימת לו .אין זו רכישה של דירה יחידה. גם כאן מוענקת הקלה:

רכישת דירה צמודה לצרכי הרחבה של הדירה הקיימת על מנת שהללו יחדיו, ישמשו כחטיבת מגורים אחת, תהנה ממדרגות מס הרכישה המופחתות, כאילו המדובר ברכישה של דירת מגורים יחידה.

סיכום
יש לקחת ,כמובן, בחשבון שבהוראות המס הדנות במקרים המיוחדים הנ"ל יש דקויות, התניות ולוחות זמנים שעל הרוכש, המעונין להשתמש בהקלות הללו, לקחת בחשבון ולעמוד בהן (תוך היוועצות, כמובן, בעורך דין המכיר היטב את התחום).

אלה הן הקלות שבאמצעותן ,ניתן לתכנן מראש את הרכישות הנדל"ניות או לפחות לבדוק ,טרם התקשרות בעסקות, אם הן נכנסות לגדר אותם מקרים מיוחדים, המזכים בהנחה הכדאית ממס.

בתכנון שכזה מראש ניתן לחסוך הרבה כסף!
איך אמרו חכמינו: סוף מעשה במחשבה תחילה.

*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה ) התשל"ה 1974
**סכום זה מתעדכן כל מספר חודשים
***הוראת בצוע מס' 3/2013 מיום 5.6.13 של רשות המיסים

מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.