מדיניות ברורה: בית המשפט לא ייתן יד לסחטנות של דייר סרבן

לאחרונה התקבל פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב מפי כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן, המעיד על מדיניות ברורה, לפיה לעבודות החיזוק כנגד רעידות אדמה חשיבות ומשקל גדולים יותר מזכויותיו של מיעוט בעלי הדירות המתנגד לעבודות אלה.

במסגרת פרויקט תמ"א 38, בנתה חברת יזמית שש יחידות דיור, על גג הבית המשותף בבניין מגורים שברחוב ביאליק, רמת השרון. רגע לפני השלמת בניית הדירות, עתרה אחת מבעלות הדירה לבית המשפט בבקשה ליתן צו שימנע מהחברה, שביצעה את עבודות החיזוק וההרחבה בבניין, למכור את שש הדירות שבנתה על גג המבנה.

בפסק דין ברור ומנומק דחה בית המשפט את טענותיה של בעלת הדירה, ואף קיבל את טענות החברה היזמית, כי בעלת הנכס המתנגדת פעלה בחוסר תום לב ואף חייב אותה בית המשפט בהוצאות, בסך 15,000 ₪.

באוגוסט 2008 חתמה נציגות הדיירים בבניין על הסכם לביצוע חיזוק עם החברה היזמית, במסגרתו סוכם, כי החברה תחזק את יסודות הבניין נגד רעידות אדמה ותוסיף לכל אחד מדיירי הבניין ממ"ד ומרפסת, בתמורה לכך שהמשיבה תבנה 6 יחידות דיור על גג הבניין, אשר תועברנה לבעלות החברה היזמית, תוך הוצאת חלק מהרכוש המשותף בבניין לשם בניית מחסנים וחניות ליחידות הדיור החדשות.

חודשים ספורים לאחר מכן הגישה נציגות הדיירים בקשה להיתר בניה על פי תוכנית החיזוק, ובמקביל הגישה בעלת הדירה התנגדות להיתר בניה. בחודש פברואר דחתה ועדת המשנה להתנגדויות את ההתנגדות, וביוני 2011 דחתה ועדת הערר המחוזית את הערר שהגישה. ביולי 2011 ניתן היתר בניה ובניית הפרויקט החלה.

כשהתקרב הפרויקט לסיומו ולאחר שכבר בוצעו החיזוקים הנדרשים לבניין והוספו הממ"דים והמרפסות לדירות הבעלים, לרבות לדירתה של בעלת הדירה המתנגדת, פנתה נציגות הדיירים לבעלת הדירה על מנת שזו תפנה לעורך הדין שמייצג את דיירי הבית על מנת שתצרף את חתימתה שנדרשה להעברת הזכויות בשטחים המשותפים אל היזם. בעלת הדירה סירבה.

האינטרס הציבורי לחזק מבנים שאינם מוגנים בפני רעידות אדמה גובר על האינטרס הקנייני

בדצמבר האחרון הוגשה נגד הדיירת תביעה למפקחת על הבתים המשותפים במחוז תל אביב, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 ("חוק החיזוק"). כעבור שבוע, עתרה בעלת הדירה לבית המשפט בבקשה לצו מניעה, כאמור.

במסגרת הבקשה לצו מניעה עתרה בעלת הדירה לקבל סעד הצהרתי לבעלותה ביחידות הדיור החדשות בהתאם לחלקה ברכוש המשותף.

יתרה מכך, טענה בעלת הדירה, כי היזם יחד עם נציגות הדיירים הפרו את הוראות חוק החיזוק, הציגו בפניה מצג שווא ואף פעלו מתוך תרמית.

בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה מכמה נימוקים. נימוק ראשון נסמך על סיכויי התביעה שהגישה בעלת הדירה נשוא צו המניעה, אשר הינם קלושים, לאור דברי ההסבר שבהצעת החוק לפיו – המחוקק ביקש לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על ידי הורדת רף ההסכמה הדרושה, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט. במילים אחרות, המחוקק ייחס לעבודות החיזוק חשיבות ומשקל גדולים יותר מחשיבות זכויותיו של מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף המתנגד לעבודות אלה.

נימוק נוסף, אשר נטען ע"י החברה היזמית, כי למעשה בעלת הדירה קיבלה את היתרונות מההסכם וכעת היא טוענת למעשה לביטולו בשל כך שלא חתמה עליו. במצב דברים זה, קיבל בית המשפט את עמדת החברה היזמית כי יש לראות את בעלת הדירה כאילו נתנה את הסכמתה לעבודות הבניה, כנדרש ע"פ חוק החיזוק, והיא מנועה ומושתקת מלטעון, כי היה על החברה היזמית לקבל את הסכמתה מראש ובכתב, בהתאם לסעיף 7 לחוק החיזוק.

"המבקשת (בעלת הדירה) חיכתה שלוש שנים כך שבניית הדירות החדשות כמעט הושלמה ועמה הרחבת הדירות, לרבות דירתה שלה, ורק אז 'נזכרה' להגיע לבית המשפט. זאת אין לאפשר. כל תוצאה אחרת תעודד תופעה של סחטנות".

כמו כן, מאחר שחוק החיזוק מאפשר לדיירי הבניין להוציא אל הפועל פרויקט לחיזוק הבניין גם מקום בו המיעוט מתנגד לביצוע הפרויקט וזאת באמצעות קבלת אישור מאת המפקח על רישום המקרקעין, הרי שמקל וחומר שיש לאפשר לדיירי הבניין להוציא אל הפועל פרויקט לחיזוק בניין, באמצעות קבלת אישור מאת המפקח על רישום המקרקעין, מקום בו מיעוט נתן את הסכמתו לפרויקט בהתנהגותו ואף קיבל את ההטבות המוקנות לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט, אולם חזר בו מהסכמתו בשלב שעליו למלא אחר חלקו בהסכם.

לסיכום, בית המשפט קיבל את הטענה, כי יש לראות את בעלת הדירה המתנגדת כמי שנתנה את הסכמתה בהתנהגות או שמכוח עקרון תום הלב היא מושתקת מלטעון עניין זה, וזאת בניגוד לקבוע בסעיף 7 לחוק החיזוק הדורש את הסכמת הדיירים מראש ובכתב. עמדת בית המשפט, אשר לא הקפיד על דרישת הכתב, משקפת, אפוא, את תכליתו של חוק החיזוק ואת כוונת המחוקק, לפיה האינטרס הציבורי לחזק מבנים שאינם מוגנים בפני רעידות אדמה גובר על האינטרס הקנייני, שעד לא מזמן, היווה אבן ראשה בשיטת המשפט הנהוגה בישראל.

ת"א 62616-12-12