בבואנו לרכוש דירה, רכישה שהיא ללא ספק הרכישה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו של כל אדם, בה הרוכשים ישקיעו את מיטב חסכונותיהם ולרוב תשלב קבלת הלוואה אשר תלווה את הרוכשים למשך עשרות שנים, לא מספיק להתרשם ממצבה הפיזי וחיצוני, המיקום ואף השכנים של הדירה, חשוב מכל לבדוק את מצבה המשפטי. רכישת דירה הינה הליך משפטי מורכב המצריך ידע ומיומנות, בייחוד לנוכח סכום הרכישה הגבוה וההתחייבויות החוזיות והקנייניות אשר תיטלו על עצכם במסגרת עסקת הרכישה.
על כן, רכישת דירה מחייבת בדיקה משפטית, תכנונית וכלכלית מקיפה, תוך שילוב מקצועי של תכנון מס נכון, טרם ביצוע העסקה.
אם כן, לאחר שמצאתם דירה שמתאימה לצרכיכם ומוצאת חן בעינכם, אלו הבדיקות שאתם חייבים לעשות בטרם הרכישה. להלן הפירוט המלא.
בדיקות משפטיות: רישום הזכויות
הבדיקה המשפטית הראשונה שיש לבצע באמצעות עו"ד היא לברר מי בעל הזכויות הרשום בנכס. פעמים רבות האדם מולו מנהלים מו"מ אינו בהכרח בעל הדירה, יתכן כי הוא בנו של בעל הדירה המסייע לו במכירתה, שלוח של בעל הדירה האוחז בייפוי כוח ואף נוכל המזדהה כבעל הדירה. בכדי לוודא כי בעל הנכס הינו מי שהוא טוען להיות, יש תחילה לבחון את נסח הטאבו או אישור זכויות אצל הגורם המנהל, ככל והמדובר בנכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת. במסגרת הבדיקה על עוה"ד לבדוק מה הן הזכויות שיש למוכר בנכס (בעלות או חכירה), האם ישנן הערות חריגות על הנכס, צווי הריסה, הפקעה, עיקולים, משכנתאות, וכיוצ"ב.
פעמים רבות דירת יד שניה מושכרת לדיירים, אשר הינם בעלי זכויות בהתאם להסכם שכירות. בעניין זה יש לבחון מתי מסתיימת תקופת השכירות, האם קיימת תקופת אופציה, זכויות מכוח חוק הגנת הדייר וכיוצ"ב. כמו כן, ככל והדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, על עורך הדין לבדוק גם את מסמכי הבית המשותף (תקנון ותשריט) ולבדוק אילו הצמדות יש לדירה, מה חלקה ברכוש המשותף ובדיקות משפטיות נוספות.
מיסים
בעת רכישת דירת מגורים על הרוכש לשלם מס רכישה. מס הרכישה הינו מדורג ומשתנה בהתאם למחיר הדירה הנרכשת ולנוכח היותה של הדירה דירתו היחידה של הקונה או דירה נוספת. ככל והדירה הנרכשת תהיה דירתכם היחידה תהיו פטורים ממס רכישה עד לסכום של 1,517,210 ₪. כמו כן, יש בחון האם הנכם זכאים להקלה או פטור בהתאם לחוק. באמצעות תכנון מס נכון המתבצע ע"י עו"ד, ניתן לצמצם במקרים מסוימים באופן משמעותי את תשלום מס הרכישה, ולחסוך בכך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.
היטל השבחה
בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות בגובה מחצית משווי עליית ערך הדירה, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית. ככל והדירה מצויה בבניין דירות ואינה ממוקמת בקומת הקרקע או בקומה האחרונה, הסיכוי שהדירה תחויב בהיטל השבחה הינו נמוך.
על כן, בטרם רכישת הדירה יש לבצע בדיקה בעירייה האם בעת מכירת הדירה תהיה חבות בהיטל השבחה או לא. בכל מקרה של ספק ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין אשר יבדוק האם ישנן תוכניות משביחות החלות על המקרקעין.
בדיקות תכנוניות: זכויות בניה
בטרם רכישת דירה יד שניה מומלץ לבדוק בעירייה האם קיימות לנכס זכויות בניה נוספת בלתי מנוצלות אשר יאפשרו לבצע בניה חדשה או תוספת לדירה הקיימת. זכויות בניה הן זכויות קנייניות אשר ערכן מגולם בד"כ במחיר הדירה וככל שקיימות זכויות בניה נוספות לאחר הבדיקה שביצעתם, מומלץ להתייעץ עם אדריכל לגבי אופן והיתכנות המימוש של אותן זכויות. לדוגמא, הוספת חדר על הגג, הוספת ממ"ד או מרפסת וכיוצ"ב.
שטח הדירה
עד לשנת 2008, לא נקבעה שיטת מדידה אחידה בה חישבו שטחי דירות בישראל, וביטויים כגון, "שטח ברוטו", "נטו" ו"שטח פלדתלת" היו שגורות בפי רוכשים וקונים. חוסר אחידות בין השטחים המצוינים בטאבו, בהיתר הבניה ובחשבון הארנונה הובילו בסופו של דבר להטעיית רוכשים ולעוגמת נפש עבור כל הצדדים. החל משנת 2008 תוקן חוק המכר וקבע כללים אחידים בכל הקשור לאופן חישוב שטח דירה בישראל.
גורם נוסף המקשה על אומדן שטח הדירה הוא העובדה שבחלק ניכר מהדירות הישנות בוצעו חריגות בניה או תוספות בניה (כגון סגירת מרפסות) אשר הגדילו את שטח הדירה בפועל בניגוד לשטח הרשום. על כן, מומלץ לבצע הצלבה בין שטח הדירה הרשום בנסח הטאבו לבין שטח הדירה הרשום בחשבון הארנונה, ובכל מקרה של ספק ניתן להיעזר בשירותיו של מודד מוסמך אשר ימדוד את הדירה בהתאם להוראות חוק המכר בצורה מדויקת.
חריגות בניה
אחת הסוגיות המהותיות ברכישת דירת מגורים יד שניה, אשר נתקלים עורכי דין המלווים רוכשי דירות, הינה חריגות הבניה. יש לבצע בדיקה של היתר הבניה המצוי בתיק הבניין של הנכס ולבדוק האם קיימות חריגות בניה בדירה או בבניין ולוודא כי היתר הבניה תואם את הדירה הבנויה בפועל. בכל מקרה של ספק מומלץ להיעזר בשמאי אשר יבצע את הבדיקה עבורכם ויתן חוות דעת מקצועית בנוגע למצב הרישוי של הדירה הנרכשת.
סביבת הנכס
לרוב רוכשי דירות מוכנים להשקיע קצת יותר ברכישת דירה עם נוף פתוח או בסביבה שקטה. יחד עם זאת, על מנת להימנע ממצב שבו לאחר רכישת הדירה, הנוף הפתוח נחסם על ידי מגדלים ובמקום סביבה שקטה מוקם בסמוך לדירה החדשה כביש סואן או בית ספר, מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, אשר יבדוק את התוכניות המאושרות החלות על סביבת הנכס. בדיקה מקיפה זו מאפשרת לבחון מה הם זכויות הבניה והשימושים המותרים במגרשים הסמוכים לדירה הנרכשת ובכך לצפות פני העתיד בכל הנוגע לנוף התכנוני הצפוי בסביבת הדירה הנרכשת.
בדיקות כלכליות: מחיר
מחיר העסקה מסוכם לרוב טרם עריכת הבדיקות האמורות. יחד עם זאת, פעמים רבות לאחר ביצוע הבדיקות תוצאות הבדיקה תשפיע על המחיר שסוכם בין הצדדים. כך למשל אם הדירה הנרכשת לוקה בחריגות בניה, צווי הריסה או ששטח הדירה אינו תואם את המציאות. הרי תוצאות אלו יש בהן להביא בחשבון בעת קבלת ההחלטה על רכישת הדירה והחלטה על המחיר שיש לשלם עבורה.
משכנתא
ככל ובכוונתכם לממן את הרכישה באמצעות נטילת הלוואה הרי שהמלצתנו הינה לבצע בדיקות מקדימות מול בנקים למשכנתאות על מנת לבדוק את זכאותכם ואת התנאים אותם תהיו זכאים לקבל בטרם רכישת הדירה. כיום נהוג לקבל אישור עקרוני מהבנקים טרם רכישת הנכס לפיו הבנק מאשר שהנכם עומדים בתנאים לקבלת משכנתא וברמת העיקרון הבנק מאשר לכם מימון לצורך ביצוע הרכישה. מומלץ לערוך סקר שוק בין מספר בנקים וניתן להתמקח עימם על התנאים המוצעים לכם.
לסיום, היעזרו באנשי המקצוע מהמעלה הראשונה ואל תחסכו באיכותם – במיוחד מאחר וזו הרכישה החשובה ביותר של חייכם. רק לאחר שכל הבדיקות הסתיימו בהצלחה, חתמו על חוזה וצאו לדרך חדשה ובטוחה.
עודכן ב: 09/06/2015
.jpg)
.jpg)
