.jpg)
מעטות הן העסקאות שעושה אדם בחייו המשתוות לעסקת רכש דירה, אשר היא מטבעה עסקה מורכבת, בעלת משמעויות ארוכות טווח וכמובן, עלויות גבוהות ביותר. רכישת דירה, קל וחומר מיד שנייה, היא גם עסקה הטומנת בחובה סיכונים רבים, ולפיכך יש לעשותה בחוכמה ובזהירות.
הסכם מכר דירה
בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב. הסכם מכר דירה בהחלט עונה על הגדרה זו של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ולכן חובה כי ההסכם יהיה בכתב. זאת לא בכדי, שכן כאמור, עסקה במקרקעין היא לא עסקה של מה בכך ולכן מן הראוי שלא תיעשה בחופזה או כלאחר יד, וודאי שלא מבלי שכל הפרטים הקטנים יהיו ברורים ומוסכמים על כל הצדדים וכי זכויותיהם יובטחו.
על הסכם מכר דירה לכלול כל פרט ופרט וכן התייחסות ברורה לכל מחלוקת שעתידה לבוא, גם אם היא קלושה ביותר, ולכן מן הראוי שהסכם מסוג זה ייעשה על ידי עורך דין מנוסה העוסק דרך קבע בתחום המקרקעין.
בדיקות מקדימות
טרם רכישת הדירה וחתימה על הסכם נדרש לבצע מספר לא מבוטל של בדיקות מקדימות, ולהלן חלק מהן:
א. איתור גוש וחלקה. ניתן לביצוע דרך האינטרנט.
ב. הוצאת נסח טאבו. ניתן דרך האינטרנט אך רצוי מרשם המקרקעין.
ג. בדיקת הנכס: עיקולים, הערות אזהרה, הפקעות, זיקות הנאה וצווים האוסרים דיספוזיציה.
ד. בדיקה אם הבעלים רשומים או אינם רשומים במדויק.
ה. בדיקה אם הדירה רשומה על שם בעלים שנפטרו, כלומר מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה.
ו. האם רשומה משכנתא על הדירה.
ז. האם הדירה רשומה על אדם פרטי או חברה.
ח. בבית משותף יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף, כגון צו הבית המשותף, תקנון, תשריט והצמדות.
ט. אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.
י. כשרותו של המוכר, כלומר האם הוא פושט רגל, מוגבל וכדומה.
יא. בדיקת ייעוד הנכס.
יב. האם נערכו שינויים בנכס לעומת היתר הבניה.
יג. האם הוצאו צווי הריסה כנגד הנכס.
יד. בדיקת חניות ומחסנים הצמודים לנכס.
טו. האם ניתן שימוש חורג לנכס בכללותו או לחלקו.
טז. בדיקת חיובי המוכר, כגון מס שבח, היטל השבחה, מס רכוש, חובות לרשויות ועוד.
יז. בדיקת חיובי הקונה, לרבות מס רכישה.
יח. יכולת הקונה לקבלת משכנתא ולעמוד בתנאי התשלום במועד.
תוכנו של הסכם מכר דירה
לאחר ביצוע בדיקות מקדימות ניתן לערוך את הסכם מכר. על הסכם המכר לכלול בין היתר את הנושאים הבאים:
א. פרטי הצדדים להסכם במלואם: שמות מלאים ומספרי זהות וכמובן פרטי קשר.
ב. התחייבויות והצהרות הצדדים במסגרת ההסכם.
ג. פרטי הדירה במלואם: כתובת מדויקת, גוש וחלקה, שטח הדירה ועוד.
ד. התמורה בגין הדירה, כגון מועדי התשלום, נאמנויות להבטחת ביצוע העסקה, משכנתא ועוד.
ה. מועד רישום הערת אזהרה: חתימה על טופסי בקשה לרשום הערת אזהרה או מחיקת הערת אזהרה.
ו. מועד המסירה של הדירה והתייחסות לסוגיות נפוצות בעסקאות מקרקעין, למשל משכון או עיקול על הדירה, מסים והיטלים שיש לשלם, אישורי בניה והיתרים, חריגות בניה ועוד.
ז. הפרות.
ח. סנקציות, פיצויים וסעדים נוספים.
מן הראוי להדגיש כי אין עסקה אחת דומה לרעותה, ולפיכך על הסכם מכר דירה לכלול התייחסות לסוגיות הרלוונטיות לעסקה ולדירה הספציפית, שכן כל עסקה היא עסקה בפני עצמה ואין היא בהכרח זהה לעסקאות אחרות, אף אם לכאורה הן דומות.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ואו מקיף או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
.jpg)
.jpg)
