כל מי שחיפש דירה להשכרה יודע כמה זה לא פשוט ואפילו מתסכל זה יכול להיות. עם זאת, אף שהשמחה גדולה כשסוף סוף נמצאה אחת שעונה על כל הדרישות: מחיר, גודל, מיקום, וכל שאר הדרישות הספציפיות, בין שזה שותפים, ריהוט, מצב הדירה, קומה, חניה ועוד, יש לזכור שעוד לא נגמרה הדרך.


שמחת מציאת הדירה לא צריכה להעיב על שיקול הדעת בשלב החשוב הבא: החתימה על הסכם השכירות. הרצון לא לריב עם בעל הדירה, החשש מאובדן האפשרות לשכור את הדירה הרצויה והפחד מלחזור שוב ולחפש דירה, הן לא סיבות מספיק טובות לחתום על כל הסכם שכירות.


הסכם שכירות הוא חוזה מחייב ואין להקל בו ראש. לכן, עוד בטרם עיינתם בחוזה, תחילה היו בטוחים שזו אכן הדירה שאתם רוצים. אל תסתפקו בביקור אחד כדי להגיע להחלטה. הגיעו לדירה ביותר ממועד אחד, בקרו בה במספר מועדים שונים של היום, לדוגמה בבוקר, בצהריים ובערב, כדי להתרשם מהסביבה, מהרעשים בדירה ובבניין, ממידת האור בדירה בשעות השונות וכיוצא באלה.


בדקו היטב את מצבה של הדירה: ארונות, אמבטיות, זרם המים, מצב הרהיטים אם יש, תקינותם של המוצרים החשמליים הקיימים בדירה, קיומן של רטיבויות או נזילות וכדומה.


15 הסעיפים החשובים בחוזה השכירות


אם עברתם את כל השלבים האלה ונפגשתם עם בעל הדירה והתרשמתם כי תוכלו לקיים איתו תקשורת סבירה לכל הפחות, זה הזמן לגשת להסכם השכירות. מומלץ כמובן להתייעץ עם עורך דין בטרם חתימה על הסכם בעל תוקף מחייב, אך הנה מספר טיפים שיסייעו לכם בכל זאת, אם כי אין בהם משום תחליף לייעוץ משפטי:


1. בכל חוזה יש לבדוק כי הפרטים של הדירה מצוינים: גוש או חלקה, כתובת מדויקת כולל קומה ומספר הדירה, מספר חדרים והצמדות אם יש כגון מחסן וחניה.


2. אם אחד משלבי ההתקשרות, החל מבדיקת הדירה וכלה בחתימה על ההסכם, נעשה על ידי גורם שלישי כגון מתווך או עורך דין, יש לבקש לראות ייפוי כוח מבעל הדירה המייפה את כוחו של הגורם השלישי לייצגו בעניין הדירה. רצוי לוודא, ככל שניתן, שאכן בעל הדירה ייפה את כוחו של האדם המנהל עמכם משא ומתן.


3. לפני חתימה על זיכרון הדברים או על הסכם השכירות יש לבדוק את כל חלקי הדירה ותקינותם: חלונות, דלתות, ארונות, ברזים, האם זורמים מים קרים וחמים בברזים, כתמי רטיבות או לחות או עובש, הדירה בשעות יום ועוד. לשם זהירות רצוי לצרף לבדיקה אדם נוסף מטעמכם.


4. בעלות על הדירה: זכויות המשכיר על הדירה הן חשובות, ויש לוודא שהמשכיר הוא אכן הבעלים החוקי והיחיד של הדירה ושאין מניעה חוקית לשכירת הדירה. ציינו זאת בחוזה.


5. רצוי לערוך רשימה מסודרת של כל תכולת הדירה, מפורטת ככל האפשר. רשימה זו יש לערוך עם המשכיר. בתחתית הרשימה נדרשים המשכיר והשוכר לחתום. יש להוסיף רשימה זו כנספח ההסכם.


6. תקופת השכירות צריכה להיות מצוינת וכמוה גם האפשרות להאריך את החוזה או לצאת ממנו. חשוב להכניס אופציה להארכת החוזה, לוודא שגובה השכירות במקרה של הארכה מצוין, להקפיד על הכנסת אופציית יציאה מהחוזה לחוזה עצמו ושאופציה זו לא תהיה נתונה לפרשנות.


7. בהסכם יש לציין במפורש כי השוכר יכול להשכיר את הדירה בשכירות משנה, ורשאי לפנות אותה לפני שהסתיים החוזה תוך התראה של 30 יום מראש.


8. יש לציין בהסכם כי תשלום לוועד הבית יהיה רק עבור "אחזקה שוטפת" ולא יכלול דמי פיקדון לשיפוצים עתידיים, דמי ביטוח המבנה וכדומה.


9. תנאים לביטול החוזה, כולל הגדרה ברורה של מה ייחשב להפרת החוזה.


10. אופן ומועדי התשלום: מה גובה דמי השכירות, מה אופן התשלום, מה הריבית במקרה של איחור.


11. רישום של מונה המים והחשמל בדירה.


12. בעת החתימה על ההסכם רצוי להפקיד בידי המשכיר המחאות (צ'קים) מתועדות רק עבור הרבעון הראשון של תקופת השכירות.


13. האחריות לתיקונים ולנזקים בדירה: נושא זה חייב להיות מוסדר בחוזה. מקובל שהמשכיר אחראי לתיקון נזקים או ליקויים שנוצרו כתוצאה משימוש סביר בלבד, והשוכר אחראי על נזקים שנגרמו כתוצאה ממעשה או שנעשו במכוון או מתוך רשלנות. יש חשיבות גדולה גם להגדרת פרק הזמן הנחשב סביר לטיפול.


14. ביטחונות: לרוב המשכיר ידרוש בטחונות מהשוכר כגון ערבות בנקאית, שטר חוב או המחאת שכר דירה נוספת. כדאי מאוד להסכים מראש על שטר חוב כערבות בסכום סביר וכמו כן להימנע מערבות בנקאית. חשוב לזכור כי אין זה מומלץ למסור צ'ק או שטר חוב "פתוח" ללא ציון סכום. יש להקפיד על החזרת הביטחונות לשוכר בתום תקופת השכירות.


15. סעיף גידול חיות מחמד.


ומה עושים אם בעל הבית מתעקש להכניס סעיפים דרקוניים?


חשוב לזכור כי עשויים להופיע בחוזה סעיפים דרקוניים במקרה של הפרת החוזה על ידי השוכר, המאפשרים למשכיר פעולות דרסטיות ולעתים לא מידתיות. הוראות אלה אינן חוקיות, אך פעמים רבות המשכיר יתעקש להכניסן להסכם. כל הטיפים האלה, טובים ככל שיהיו, אין ביכולתם להחליף ייעוץ משפטי אצל עורך דין המתמחה בתחום. לכן, למרות ההוצאות הגדולות הנלוות לשכירת הדירה, מומלץ לשמור על סכום כסף נוסף לשם ייעוץ משפטי.


אי שימת לב לכל הפרטים עלולה לעלות ביוקר ובעוגמת נפש גדולים הרבה יותר. המידע שהובא הוא בגדר נושאים שעליהם יש לתת את הדעת, אך הם בגדר ידע מקדמי בלבד.


אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ואו מקיף או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.