ההגדרה לדמי מפתח, בהתאם לסעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1927, היא הגדרה רחבה. מטרתה המקורית של שיטת הדיור המוגן נועדה לאפשר לשוכרים להתגורר בנכס לאורך זמן, או להקים בו עסק שישמש אותם לכל חייהם בשכירות נמוכה וללא חשש מפינוי, כפוף למגבלות המוגדרות בחוק.


למעשה מקור מנגנון ההגנה על הדיירים המוגנים הוא בשלהי המאה שעברה, אך מאחר שהכלכלה ושוק הנדל"ן השתנו בארץ לאורך השנים, נדרש בית המשפט לא פעם לפסוק בסוגיות הנוגעות לשיטת דמי המפתח. כך לדוגמה נדרש בית המשפט להכריע בסוגיית שינוי במושכר למטרה אחרת מזו שלשמה משמש המושכר בהתאם לתנאי השכירות.


מעמד דייר מוגן בדמי מפתח


עם השנים פחתה כמות הדיירים המוגנים בארץ, אך עדיין יש בישראל כ-15,000 נכסים בדמי מפתח. דיירים בדמי מפתח מוגנים על פי חוק הגנת הדייר ולא ניתן לפנות אותם, אלא במקרים מסוימים המפורטים בחוק.


יש לציין כי דייר מוגן משלם רק על חלק מהנכס לבעליו ורוכש את הזכות לשכור אותו למטרות המוצהרות בחוזה השכירות, מגורים או עסק, לכל חייו, כאשר במרבית המקרים דמי השכירות נמוכים ועומדים לעתים על כמה מאות שקלים בלבד לחודש.


בעלי נכסים מקבלים דמי שכירות שאינם מתקרבים לדמי השכירות שהיו יכולים לקבל תמורת השכרת הנכס בשוק החופשי, ובמקביל החוק מחייב אותם לשלמות הנכס ותקינותו כלפי השוכר. ישנם מקרים שבהם בעל הנכס עומד בפני הוצאות גבוהות הנדרשות לתיקון ולשלמות הנכס בעוד דמי השכירות נמוכים, ולכן עלול להיגרם לו נזק כלכלי.


עסקים משגשגים רבים בארץ מנצלים את דמי השכירות הנמוכים בנכסים בדמי מפתח כדי למקסם את הרווחים. בשכונות ותיקות בערים מרכזיות בארץ נוצר מצב אבסורדי, שבו ממוקמים עסקים רווחיים שנהנים מדמי שכירות נמוכים, ומחובתו של בעל הנכס לדאוג לתקינות הנכס ובעלי הנכסים מפסידים.


כתוצאה מכך קבע המחוקק כי ניתן להעלות את דמי השכירות מעבר למדד, ובמיוחד הגדיל לעשות המחוקק בסעיף 52ב לחוק הגנת הדייר, שבו קבע כי בעל הנכס יכול להעלות את דמי השכירות לפי סוג העסק, האזור וסוג השימוש בנכס. עם זאת, ישנה מגבלה בחוק לגבי שיעור דמי השכירות שניתן לגבות מהדייר המוגן.


שינוי מטרה בנכס בדמי מפתח


כפי שראינו, החוק להגנת הדייר מגן על זכויות הדייר בנכס בדמי מפתח, ולכן נשאלת השאלה אם במעבר מדייר פרטי לחברה בע"מ מפר הדייר את תנאי חוזה השכירות, והאם בעל הנכס יכול לפנות אותו או לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר. סעיף 52א לחוק הגנת הדייר קובע כי דמי השכירות ייקבעו בהסכם, וללא הסכם כל צד רשאי לבקש מבית הדין לקבוע את דמי השכירות. בסעיף 52ב קבע המחוקק כי על בית המשפט להתחשב בכל הנתונים אשר עשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק.


דייר פרטי המעוניין לשנות את מטרת השימוש בנכס חייב לפנות לבעל הנכס ולבקש את הסכמתו. כאשר בעל הנכס מסרב לבקשתו או מערים קשיים ומעמיד תנאים בלתי סבירים, רשאי הדייר לפנות להכרעת בית הדין, וזה מתבקש להכריע אם הדייר רשאי גם ללא הסכמת בעל הנכס להקים חברה במקום, ומה יהיה גובה דמי השכירות לאחר שינוי מטרת השימוש בנכס.


על פי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר ניתן לפנות דייר מוגן על פי עילות הפינוי המפורטות בחוק. על אף קיומה של עילת פינוי כמו שינוי מטרה ללא רשות בעל הנכס, רשאי בית המשפט לפסוק אחרת. סעיף 131(2) לחוק קובע כי אם הדייר אינו מקיים תנאי מתנאי השכירות, בעל הנכס יכול לתבוע את פינוי הדייר, אך עליו להוכיח שלושה תנאים מצטברים:


1. קיים תנאי מפורש בחוזה אשר אוסר מעבר ממגורים לחברה בע"מ.


2. הנתבע הפר את התנאי.


3. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי נותנת לבעל הנכס את הזכות לתבוע את הפינוי מהמושכר.


כאשר מטרת השכירות לא הוגדרה בהסכם השכירות ניתן להבין כי לא חלה כל הגבלה על השוכר, ולכן בית המשפט במרבית המקרים יפסוק לטובת הנתבע. אם קיים הסכם שכירות ונכתב במפורש איסור פעולה מעבר למגורים, הרי בית המשפט רשאי לפסוק לטובת בעל הנכס ולהורות על פינוי הדייר, אלא אם הדייר יוכיח כי המושכר משמש מקור לפרנסתו.


תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי על פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, הוא קביעה מפורשת בהסכם השכירות כי הפרת תנאי מהתנאים לשכירות מעניקה לבעל הנכס זכות לתבוע פינוי. עם זאת, לא כל הפרת הסכם שכירות, לרבות מעבר מדייר פרטי לחברה בע"מ, מהווה עילה לפינוי המושכר.